长线投资 龚成：具有长线投资价值的新鸿基地产

文/本站港股特约香港财经大V 龚成

新鸿基地产发展有限公司

SUN HUNG KAI PROPERTIES LTD.

股票代号：00016

股息率：5%

市值：$2900亿

业务类别：地产业

集团主席：郭炳联

主要股东：邝肖卿家族

集团网址：http://www.shkp.com.hk

5年业绩

年度：2015／2016／2017／2018／2019

收益：668／912／782／856／853

盈利：311／327／418／499／449

每股盈利：11.1／11.3／14.4／17.2／15.5

每股股息：3.35／3.85／4.10／4.65／4.95

ROE：7.18／7.10／8.64／9.63／8.13

--企业简介--

新鸿基地产是香港主要地产发展商之一，核心业务是地产发展业务及物业投资，另外亦包括经营酒店、电讯、运输、基建及物流等业务。

新地亦持有多间上市公司之股份权益，包括数码、载通、新意网集团及永泰地产等。新地于1972 年上市，集团雇员约37,000 名。

【图1】--新地业务架构

--地产的价值--

虽然新地有多种业务，但最主要的仍是地产，当中包括地产发展，即建成物业后出售，这主要是住宅物业；另一是物业投资，即长线持有作收租，这主要是写字楼及商场。

香港本质上地少人多，土地必然是有价值的资产，因此从事地产发展的企业，往往都有一定的赚钱能力。若果是经营海鲜生意，产品会因时间而不断贬值，故此要不断减价；反之，若所售卖的货品会持续升值，那就不用与时间竞赛，同时更具有加价的能力，这成为企业本质的优势，而地产就是这一类。

即是说，在香港经营地产生意，只要能在行业中占到一席位，已经是稳赚的，而地产业的毛利比其他行业高，加上地产业亦有一定的门坎，令行业结构变化不大，地产商的获利能力甚高。

当然，香港长远发展有变量，这都是风险，但相信，地产发展长远仍能平稳增长，但赚钱能力未必及过往年代。

--业务分析--

新地在行业的优势可说是不少，首先是品牌，有物业投资经验的人都知道，新地物业的质素在行业里不差，这会产生一定的品牌作用，对新地有利。

【图2】--新地在香港的土地储备

另外，新地的规模在行业里数一数二，这亦是地产企业的优势，因为不少大型地产项目，都不是中小型地产商有能力发展的，而大型地产商无论在融资及其他成本方面都有一定优势；加上地产行业的结构，会造成强者愈强的情况，故新地的地位难以动摇。

【图3】--新地在香港的土地储备结构

新地在香港拥有庞大的投资物业组合，上图的「已落成业务」，绝大部分作出租或投资，持有超过3,000万呎的物业，整体出租率保持在约95% 的高水平，每年收租超过$150亿。

新地持有不少优质物业，如环球贸易广场、国金、中环广场、新城市广场、新世纪广场、APM 等，可见新地无论在规模、资产质素、管理经验等都有一定水平，而优质物业租金的特性是长远计会不断上升，因此持有这些物业的新地，长线收入不会差，而此企业亦有一定的质素。

--内地业务平稳--

新地还保持发展内地地产业务，其中「发展中物业」的储备有超过5,000万平方呎，其中逾过半为高级住宅或服务式公寓，其余是优质写字楼、商场和酒店。

此外，新地在内地持有超过1,000 万平方呎已落成投资物业，主要是位于一线城市如上海、北京和广州黄金地段的优质写字楼和商场。

【图4】--新地在中国的土地储备结构

中国近年的楼价向上，虽然中短期会有上落，但在长期而言，楼价仍会处向上的格局，这对于拥大量土地储备的新地有利。

不过，新地发展中国业务的速度，比过往年有所减慢，虽然仍保持发展，但就不是高速模式，投资者不能视中国业务有很大的增长动力，只能视为平稳。

--投资策略--

新地有一定的规模、质素、品牌，而当中有物业发展及收租部分，令盈利更为稳定，可见新地有一定质素，是不错的优质企业，有长线的投资价值，但就不是高增长类，只能视为平稳增长、收息型企业。

新地的主要收入来源仍是香港地产，而香港地产经过过往多年的上升周期，难免会出现回落，但就算有波动，相信只是中短期的调整，长远仍是正面，不过，增长力就不及过往年代。

从事发展物业，以及拥有庞大香港物业组合的新地，若因香港楼市有中短期法动，中短期的股价将受影响。

长远而言，香港地少人多、长远土地供应不足、人口持续增长，都是不变的事实，令香港物业长远向上的本质不变，但就只是平稳增长，而这必然令大型地产商受惠，所以新地的长远价值仍在。

故投资此股的策略，就是利用中短期楼市下跌周期，期望新地的股价有所回落，在便宜价位投资，由于享受的是长远资产升值以及新地本身的优势，所以一定是长线投资，才能产生其中的效益。现时这股在合理区中下部，如投资，可以分注或月供进行，长线持有。

【作者简介】龚成

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