奥园地产 中国奥园地产开发之惑：2500多亿债务缠身 却为“首付分期”垫资

导语：多个项目推行无息“首付分期”，由开发商垫资，另有项目引入“首付贷”。2500亿债务压顶的中国奥园为冲业绩拼了？

近期，记者调查发现，中国奥园旗下项目“首付分期”和“首付贷”现象较为普遍，涉及惠州、南宁、佛山、珠海及鹤山等多地项目。

有置业顾问明确向记者表示，首付不足部分可由第三方金融公司做金融方案，办理“首付贷”。此外，多个城市的项目置业顾问透露，其所在的项目可以做无息“首付分期”，首付资金则由开发商奥园垫付。

然而奥园自身资金并不算宽裕，面临着较大的债务压力。半年报显示，截至2020年上半年，奥园债务总额高达2564.93亿元。此外，在房企降杠杆大环境下，奥园的净资产负债率却从2016年的50.7%增长至2020年中期的79.8%。

那么“慷慨”为购房者首付垫资背后，本就债务压顶的奥园是何意图？垫付的资金从何而来？《中国科技投资》记者致函奥园，截至发稿前，未得到回复。

多项目推行“首付分期”并引入“首付贷”

“如果购买125平、137平等大面积可以‘首付分期’，也就是首付先付一半，剩下的一半须在半年内还清。”9月15日，记者以购房者名义咨询惠州奥园天翔誉峰项目时，其置业顾问告诉记者可以“首付分期”。

10月8日，记者再次致电上述项目售楼部，另一名置业顾问也表示可以“首付分期”，并称不要利息，首付资金由开发商垫付。该名置业顾问还透露“125平户型不怎么好卖”，并称如果购买该面积的房子，总价可以“做到94折”。

另据负责拓客的奥园渠道经理赵清称，惠州奥园誉博府和奥园园著均可以做无息“首付分期”，同样由开发商垫资，其中奥园誉博府首付只需先交一成，剩余首付款在半年内缴足即可。

珠海奥园丽景花园推行的“首付分期”活动在时间上比上述几个项目更为宽裕，方式也更加灵活。但与上述项目一样，奥园丽景花园“首付分期”同样由开发商垫资，且购房者无需支付利息。

“像86平首付40多万，7天内先付一成，剩下的两成明年3月和11月各还一成。也可以先付两成，剩下一成明年3月付清。”珠海奥园丽景花园置业顾问说道。

此外，记者进一步调查发现，南宁奥园瀚德堂悦府、佛山奥园誉峯、鹤山奥园汇源新都、珠海奥园丽景花园等多个项目均对外推行“首付分期”，其中还有项目疑与金融公司进行合作，为购房者办理“首付贷”。

佛山奥园誉峯置业顾问陈欣欣主动向记者介绍了该项目的首付活动，并提供了两种方案：一个是开发商垫资的无息分期，半年内一个季度还一次，但不确保能办理成功，因为名额有限；二是向该项目合作的金融公司贷款，利息3.7%，需要缴纳2%-3%手续费。

“打比方，正常两成首付的话，100平方米的房子大概需要28万首付款，如果自己付一半即14万，余下需要金融公司帮您垫资。最长只能做5年的分期方案，5年期14万首付贷款月供大概2000多块钱；再加上银行办理的八成房贷需要支付的月供，可能前5年的月供合计约8000元左右，月供压力大一点。”陈欣欣对第二个方案进行了详细的介绍。

而佛山奥园上林一品置业顾问李芳却直言需要利息的“首付分期”不是开发商垫资，是“首付贷”。另外，她向记者推荐了一种方式，先向亲朋好友借钱凑齐首付，然后去申请某银行的分享贷，用分享贷的钱还给亲朋好友。据称，分享贷里面有30万的分享金可用，利息5%、分期5年，不过“月供压力大了，每个月大概一万多”。

债务压力大 融资成本高 却为“首付分期”垫资？

鹤山市奥园汇源新都置业顾问曾向记者透露，项目之所以采取“首付分期”方式，是因为“10月份冲业绩”。

今年3月25日，奥园管理层在业绩发布会上提出，将2020年的销售目标定在1322亿元左右。而据奥园公告，公司前9个月销售额为833.5亿元，与既定目标有着488.4亿元的差距，完成率不足65%。

那么，奥园在多城市多项目推行无息“首付分期”，是否是在销售业绩承压下衍生出的推销手段？《中国科技投资》记者就此询问奥园，截至发稿，对方未进行回复。

而与业绩压力并存的还有奥园高企的债务规模。据其历年财报，奥园债务总额连年上涨，截至2020年中期，其债务总额高达2564.94亿元。此外，在房企降杠杆大环境下，奥园的净资产负债率却从2016年的50.7%增长至2020年中期的79.8%。

从这个角度来看，现阶段的奥园来说本身面临着较大的债务压力，那么在债务压顶的情况下，奥园垫资做“首付分期”的钱从何而来？《中国科技投资》记者致函奥园，截至发稿前，未得到回复。

从其融资情况来看，奥园今年通过境外优先票据、境内公司债、供应链ABS、资产支持专项计划等多种渠道发债。与此同时，记者发现信托和资产管理公司也成为奥园较为依赖的融资渠道。

根据天眼查信息显示，自2020年以来，奥园的股权质押均为信托公司和资管公司，包括万向信托、建信信托和上海纽屹资产管理有限公司等，此类融资模式成本普遍较高。

以10月份奥园在爱建信托发行的“爱建共赢-奥园佛山二号项目集合资金信托计划”来看，该信托计划业绩比较基准为8.2%，若加上信托费用成本高达10%以上。

值得关注的是，近些年来，奥园的少数股东权益连年攀升，至今年上半年少数股东权益已高达268.3亿元，相当于2016年的4.7倍。而少数股东净利润占比却常年低于20%，截至2020年中期，少数股东净利润只占14.93%。

针对这种现象,奥园被业内人士质疑可能存在“明股实债”。同策研究院资深分析师肖云祥认为，“明股实债”是一种优化财务报表的手段，通过减低表内负债，增强融资能力。

“但是‘明股实债’实际为债，在兑付时会对企业自身产生偿债压力。另外，因为报表中的科目不同，‘明股实债’会让外界低估了企业真实的偿债风险。”肖云祥表示。

此外，知名地产分析师严跃进表示，“明股实债”看似降低了负债，但其实对企业是有害的，比如变相地输出了企业利益，甚至会成为部分中小股东套取上市公司收益或利润的一种渠道。

内容来源：中科财经