谢家骅愚园路上的地皮，当年是怎样“炒”起来的

徐锦江豫园原路

在《银圈时代生活史》中，作者陈存仁明确记录了自己在豫园路上的“炒地”。

上海名医陈存仁

据推测，1929年前后，年轻的中医陈存仁，积蓄不多，在老师丁的建议下，准备投资房地产。一个房地产经纪人，俗称“地鳖虫”，带着他和他的老师去了豫园路的一条小河。豫园路附近有很多河流和河岸。开埠前最重要的聚落是涌泉村，因附近有静安寺而逐渐兴起。附近主要河流有天脊浜、西麓铺、沸井浜。穿越边境修建道路后，传统的河网结构通过填城修建道路逐渐被路网取代，道路逐渐成为区域土地利用的骨架。西路浦在清末民初被建成的基斯菲儿路、豫园路和徐家汇路中断。东永全榜和永元榜也相继被填。陈存仁回忆说:一个家族里有几个兄弟准备卖掉他们的土地。“到了那里，我看到豫园的路面修得很好，但是两边的房子不多，剩下的都是耕地，上面种着蔬菜。”其实别说当时的豫园路，就是静安寺路。在20世纪20年代，这里也是几个公园、私人公园和乡村协会的所在地，如张远和爱丽园。至于豫园路，也许陈存仁先生因为历史久远，记忆可能不太准确，因为按照20世纪20年代后期的情况，豫园路上应该有一些建筑。根据建筑年代的研究，豫园路以西应该有不少优秀的居住建筑。在陈存仁去豫园路买地之前，根据测试，已经存在以下住宅楼:鸿业花园小区、京兆别墅、九安公寓、颜佳花园、“有村路”、新华村、恒昌黎、连安广场、立农李钊广场、西苑公寓等。当时豫园路附近的地区也喜欢挂豫园路的号码或者叫豫园路，所以陈存仁所说的豫园路也可能是路旁边的腹地。但陈存仁的印象是，豫园路的杂农田与东租界热闹的都市氛围相比是荒凉的，这一点大体上是不会错的。

根据《旧上海房地产管理》一书，美国商业公司在华经理帕克提前得知，工贸部将填平天津浜，修建豫园路南段，并开始修建“老鼠仓”，要求公司买办雷与当地土地保险、土地经纪人串通，组成先买地的小集体。根据路线图，只有一个月。土地到手后，帕克立即从低价收购转向高价收购，把那个地区的地价抬高了。结果不到一年，那个地区的地价就涨到了每亩8000多到1万，华商公司光是这笔交易就获得了100多万的巨额利润。

当年的中国商业公司

陈存仁继续回忆:当时经纪人指出“四站”，而“白名单”中提到的房产，总共占地3亩7角，要价6000元。翁丁问:这块土地上有“道路契约”吗？经纪人说:“这是农民的财产，没有契据。”翁丁说:“我们不妨约个时间和老板当面谈谈价格。”

从双方协商“转让契”到中华人民共和国国土局丈量土地，到上海县长盖章再到华阳谈判部签发，最后到律师住所见证，一手交钱一手签字。陈存仁花了5200元买了这块地。之后，他陪着继承人父亲去探望。这位老人相信风水。看到土地后，他赞不绝口:“这块土地在青龙头上，特别是旁边有一条小河，历史悠久，吉祥如意。”然后他们想找个面馆或者小茶馆和当地的长辈聊聊天，但是当时除了一些花园洋房和别墅，还有很多田地，但是很荒凉。不仅找不到面馆，连个小茶馆都找不到。终于遇到一个卖馄饨的老人，带着法华口音。结果老人还说:这土地上有条小河，河东是好地方，河西是凶地方。曾经有人说，河西的几个坟墓里出现过丧尸。幸运的是，新买家买了一块河东，立在青龙头上，以后一定繁荣昌盛。如果他在河西买了白虎地，风水会大不一样。陈存仁还想让他的老师丁看看。翁丁说，“你不必去。我已经知道，你的土地是方的，是完美的，河对岸的那片，也差远了。”

三年后，豫园路地价暴涨。后来，她被选为谢家华的父亲，上海二号小姐。颜料商谢调查这块地的主人是陈存仁，并请了三次酒席，因此必然要买下来。最后陈放手，卖了3万。年轻的陈存仁通过“炒地”轻松赚了两万多。

过了很多年，地价涨到了10万，然后大幅上涨。陈存仁只讲心理健康自慰。

王伯群大厦

至于河西之地，据陈存仁说，是王伯群为新夫人暑期大学校花鲍志宁修建的宅邸。现在长宁区少年宫所在地，王伯群为此受到舆论监督，最终导致官位丧失和萧条。后来被汪精卫等汉奸占领。如果是依附于阚玉，那就不可信了。然而半个世纪过去了，风水早已不在了。

有必要说明一下“元”和“二”的区别。根据陈存仁《银元时代生活史》记载，当时城里流行的银元有三种，在同一时期使用相等。每银元铸有银7钱3分，银100元，相当于73两，但对于大额交易，则用在庄的银行里。

根据张先生的《思明别墅比较》一书，1931年出版的上海地价带图显示，思明别墅胡同建成前的地价已上升到每亩1万至2.5万银的价格区间。出了这个区域，毗邻的豫园路尽头地价会便宜一半。这时候豫园路和江苏路以西的土地应该比较便宜，于是很多眼光独到的投资者开始觊觎这个新区。陈存仁购买的土地估计在江苏路附近，甚至横跨江苏路。按照1929年前后折算的收购价格，1932年前后折算的出价是每亩8100多元，多年后是每亩27000多元，可以比较。即便如此，豫园路两侧的地价在30年代初仍处于一个高得惊人的价格区。

结合这些当事人的回忆和那些被历史所牵绊的人的考证，可以大致勾勒出豫园路在20世纪二三十年代的房地产发展。

1937年豫园路最西段鸟瞰图

弗雷德里克·韦克曼(Frederic Wakeman)写的《上海警察，1927-1937》中，跨境道路建筑面积在上海房地产中占有相当大的比例，从1906年到1936年，那里的地价上涨了973%。到1926年12月31日，工商部已在租界外修筑了超过45.5英里的街道和道路，占地158.95万亩，估计价值超过1.55万银子。豫园路无疑是利润丰厚的一条。

1938年，上海成为“孤岛”，但房地产仍异常发展，如火如荼，房地产经纪人也绞尽脑汁耍花招。当年7月18日至22日，《上海新闻》上连续出现一则醒目的广告:会计师事务所舒坤、孙中耀信托部建造的第一批房屋位于豫园路608弄。环境极好，1路、9路车直达农口。建筑:西式结构，宽14英尺，深50英尺，有花园、钢窗、洁具和冷热水管。费用:二楼每套4100元，含大小房间六间；假三层楼每套4700元，其中大、小房间8间；三楼每套5500元，包括9个大、小房间。特点:建设期内，印石银行保证房屋交付；住了20年，有名的银行担保还本；自来水免费提供。

格兰奇今天位于608巷的后面

根据徐宝润的《豫园路田庄地租、建房历程记录》，两位梦想发财的会计师和两位房地产经纪人合伙成立了建华企业公司。经过一番“头脑风暴”，他们策划了一场“租地盖房，分房卖，到期还本金，房子归房东所有”的好戏。四个人同意这次政变后，他们开始寻找土地。他们了解到，一战期间靠买卖黄金发家的中国垦业银行老板王伯元在豫园路有一块13多亩的地要出租，于是去讨租。鉴于该地块位于上海西部跨境筑路区，当时“八一三”抗日战争期间多处房屋被毁，西区新建棚屋近万间。房子不快点建，就有被占的危险，窝棚也有，广告发布后，引起了中产阶级的极大兴趣。以豫园路一条类似的新车道为例，一般每个月要租80元，外加800元的顶费。而众筹grange一次支付5500元，在银行每个月支付的利息只有50元，可以避免支付顶费和20年租金，到期资金还是可以全部收回的，20年只付租金利息，所以被认为是非常经济的。他们与王伯元讨论，长期存款应由肯野银行收取和储存，并由其出具本金凭证。王伯元当然欢迎这种方法，因为一方面，他为他的银行带来了一批长期储户，另一方面，他为自己存了一笔存款，以便在房子到期时偿还，这可以说是三赢。所谓到期还本，只不过是这些聪明的年轻“精算师”在建房成本上又增加了587元6角8分，20年后的利润刚好够还本。建华企业公司共投入资金1000元，租赁土地13多亩，分批建设近万平方米，耗时不到一年，盈利约4万元。建华率先成功立案，上海中国房地产商争相效仿，成为一时之势。