tombolini 顶级商圈上海南京西路：高端奢侈品商业格局转变

南京西路的高端/奢侈品业务，从90年代上海中心引进国际名品，到梅陇镇、中信泰富、恒隆相继开业，确立了高端商业街的地位。然而，“梅龙台”的地位在过去已经不再是高端业务的代名词，只有恒隆和上海中心保持了它们的档次。

2010年后，随着丽尔欧瑞百货和嘉里中心在静安寺地区的开业，静安寺地区形成了九广、丽尔和嘉里的商业集群，南京西路原有的高端商业格局发生了变化。随着传统的人流热点和地铁线路的便利，静安寺地区开始拉动南京西路高端消费者西迁。南京西路华山路10号Corso Como运营有所下滑。

2017年5月，兴业太古汇开始试营业，并在南京西路东段竖起中高端业务大旗。

2016年9月2日，我公司发表文章《上海商业地产前世——南京西路最后一段，顶级商圈》。从2016年9月开始，本文介绍了南京西路高端/奢侈品业务的变化，并分析了原因。

恒隆广场

自2001年开业以来，恒隆一直是中国最大的奢侈品购物中心。恒隆本身也在不断调整，保持在奢侈品商场的领先地位。

店铺门面的主要变化是门口的迪奥男装换成了洛罗皮亚娜，迪奥男装搬到B1楼，与L1和L2楼层的迪奥女装店合并，形成一个大店铺。

恒隆广场，2017年11月

2001年，洛伊在恒隆的L1楼开了一家店。后来，因为香奈儿想扩大店面，恒隆想把洛维搬到L2楼，但洛维没有接受。洛伊离开恒隆，搬到中信泰富的L1楼，然后搬到嘉里的L1-L2楼。现在凯瑞在L1的店还在，但他还是回到了恒隆，在L2开了一家店。Brunello Cucinelli在上海市中心沿街开了一家店，但它在恒隆的B1层又开了一家店。两家店距离太近，布鲁内尔罗·库西尼里(Brunello Cucinelli)并不是一个很大的品牌。预计上海中心的店铺合同到期后可能不会续签。Etro过去在梅陇镇的L1层有一家店，后来在嘉里中心的L1层开业后关闭了梅陇镇的店。现在在恒隆B1层也有一家店。多宾推测，伊特罗在凯瑞中心的店铺在合同到期后可能不会续约。

为什么会出现这样的现象？因为国际知名品牌要和奢侈品龙头品牌聚在一起，和龙头品牌在同一个商场甚至是邻居，有助于提升自己的业绩和形象，所以这些品牌愿意进入恒隆或者回到恒隆。

上海商城

2017年10月，市场调整时，我公司发现缪缪的门店再次减少，另一部分改为阿尔伯塔法拉帝。原本位于上海中心大厅的上海海滩也关闭了。在西康路这边，曾经是珠宝品牌Buccellati，后来改成了Christian Louboutin。

2017年11月

从古驰到缪缪，再到缪缪两次缩水的店铺，以及其他门面品牌的变化，可以看出上海商场的品牌档次也在下降，店铺的缩水应该和经营业绩有关。虽然档次降低了，但上海中心仍保持着豪华/高端购物中心的地位。

金鹰购物中心

金鹰最初开业时是一家中档传统百货公司，后来进行了调整和升级，推出了奢侈品/国际知名产品，包括古驰、博特加·维尼塔、y-3、比兰西科尼、席尔瓦诺·拉坦兹、克洛伊的see等。

2016年9月，金鹰调整后重新开业，已退出高端商场舞台。L1楼只剩下古驰了。为了与南京西路其他商场错位，设计师品牌要建在L2-L3层，方糖镇要建在L7-L9层。原来门口的Bottega Veneta的位置改成了Brotzeit，再改成了Antoine Bakery。

2017年1月设计师品牌

2017年6月，我公司发现L2和L3处于围板状态，原设计师品牌已关闭。到目前为止，L2和L3层还没有重新开放。

2017年7月

2017年11月

金鹰是传统百货，和中信泰富一样，占地面积小，商场有限。也是藏在中信泰富后面，不在繁华的南京西路上。只有L1和L2楼层引进了国际知名产品，从而升级了商场。当更多的竞争对手出现，大多数国际知名产品退出时，他们开始进行调整。但是设计师的品牌认可度和知名度不够，商场里的人群不够。金鹰在百货行业整体下滑中也未能幸免。

中信泰富广场

2016年8月，商场L2层及以上20多家店铺陆续关闭，南京西路沿线展示面店铺暂时空，商场进行大规模调整。后来，科内利亚尼的职位换成了库利艾尔；；阿玛尼科勒齐奥尼被德森特取代。国际品牌档次明显下降。

目前L1层只有Max Mara、Chloe、Montblanc，IT支撑商城国际一线品牌门面。

2017年11月

商场里还有10家左右的店铺没有出租或者开业；以青春新概念为主的Villlage68主题区已经在L4层开业，以餐饮、生活用品为主，但其内部店铺尚未全部开业。

2017年11月

2017年11月68号村

梅陇镇广场

与过去相比，梅陇镇的品牌档次不仅下降了一个档次，商场门口的店铺也从巴宝莉和杰尼亚下降到了潘多拉和Coccinelle。

国际知名品牌如A. Testoni、Canali、Versace、Etro、Omega、圣约翰、蔻驰等。在不同时期进入商场的，也相继退出。目前，除了Kent& Curwen和Cerruti 1881，L1地板已经实现了By Creations、Tombolini、周生生、InWe等品牌定位，还有两家店铺未出租。成绩大幅下降。

2017年11月

梅陇镇和中信泰富位于南京西路商业热点。为什么现在成绩和经营业绩下降这么多？我们公司认为除了体积有限，硬件陈旧，跟不上国际知名产品，还和这两个商场的管理有关。

中信泰富是国企的运营模式，梅陇镇是香港与黄和梅陇镇的合作，各占50%。国企已经派出管理层参与商场管理。恒隆、太古、嘉里、九广、欧瑞都是外资企业管理。事实上，在今天的商业市场竞争中，国有企业的两家商场落后于南京西路上其他五家外资企业管理的商场。

这里跟大家分享一个案例。我们公司从2002年开始经营詹尼·范思哲店。当时，梅陇镇L1楼杰尼亚旁边的街边小店有一家专卖店。合同到期后，乙方要求甲方续签合同，但甲方未续签合同，没有其他计划。后来，我们公司发现蔻驰是在原来的詹尼·范思哲地点开业的。詹尼·范思哲作为国际一线品牌，档次比蔻驰高；而且当时L1楼层的其他品牌是否能与国际一线商场的定位相匹配？我们公司认为这种调整方式对商城的推广没有帮助。

hkri太古汇

太古汇于2017年5月开始试营业，当时开业率不高，尤其是L1和L2零售品牌的开业率不高。现在整体开工率达到了90%。

太古汇是由一个盒子购物中心和几个开放的企业组成的。太古汇主体不在商业热点南京西路，而在交通流量大的石门路，南京西路高端商场分布在梅陇镇以西。所以太古汇的地理位置相对较差。

太古汇2017年11月商业布局

太古汇可以说是南京西路东段的业务代表。虽然竞争对手很多，但太古汇还是推出了肯特&柯文、蔻驰、迈克高仕、健三、Max Mara的《周末》、G纪梵希、Brooks Brothers、宝宝宝三宅一生、褶裥拜托收藏店、Maje、Sandro等一些国际知名产品，以及相当数量的高端化妆品品牌。化妆品有独特的品牌，但大部分都是复制伊势丹、九光，国际名品也是复制梅陇镇、九光、嘉里。太古汇在南京西路高端商场的激烈竞争中赢得了一份份额，开工率也在逐步提高。

2017年11月

从太古汇在南京西路高端商场拿下一些国际知名产品和化妆品可以看出，品牌对太古汇的未来有信心。例如，蔻驰原本位于梅陇镇广场L1层的沿街，但现在已经撤了，在太古汇开了一家店。

太古汇开业前，很多人认为太古汇很难利用其古老的地理位置和这么多经营多年的竞争对手。但是现在太古汇做的比南京西路的宿敌好。懂得做商业地产的人，生意会做的很好。

静安嘉里中心

在安义路、常德路交叉口，原双层店Donna Karen +DKNY关门，L1楼换成Lululemon，L2楼换成Tumi。

在L1楼层，霍根退了出来，它的店铺地点换成了斯图亚特·魏兹曼和维斯塔；；桑关。在L2，马克·雅可布旗下的马克、保罗·史密斯和卡特彼勒等品牌也关闭了。

整个B1层已经从原来的国际二线定位降级，品牌也发生了很大的变化。麦克斯公司、CK·卡尔文·克莱恩、多汁时装、彭妮·布莱克、全人类7和其他品牌都退出了。Max& Co被Pret A Manger和野兽派取代；

科斯罗德换成了保时捷设计，换成了埃德·哈代；；CK·卡尔文·克莱因被阿道夫·多明戈斯和罗斯只尔取代，然后被CK内衣和罗斯只尔取代；

多汁的Couture被小巴陶和1010药剂师和Agete取代；；彭妮黑换成了尤克申元，然后是祖祖格。

用O包和Tokidoki代替7为全人类。

摩纳哥俱乐部和泰德·贝克是唯一的国际二线品牌。

《都市生活》的超级版也已经关闭，商店也进行了划分，推出了更受欢迎的Ecco、Calzedonia、Chloe Chen和一家餐厅。

2017年11月

B1层一些原本是零售店的店铺也调整为餐饮店。

从多宾的角度来看，一般一个合同期过后，某个商场会主动调整现有品牌，调整的方式是把档次低、销量差的品牌换成形象更好、档次更高、销量更稳定的品牌，或者把生意差或者租金不可接受的品牌搬到楼上，但凯瑞的做法是越来越低。由此可见，国际名品在嘉里的运营遇到了一定的困难。

卷

Reel的L1层国际名品变化不大，而Pringle在L1层关闭，Lanvin在南京西路的街边位置换成了Thom Browne，没有现在这么有名。目前，古驰和拉夫·劳伦的店铺正在升级，L1楼层暂时关闭，L2楼层照常营业。其他国际知名品牌也不同程度的收缩了门店。

久光百货

九广在2004年9月开业时定位为国际一线二线品牌。但随着凯瑞和Reel的出现，九广也受到了影响，包括巴宝莉和雨果博斯转战凯瑞中心，普林格尔进入Reel。

九广目前没有商城模式，但整体是大型百货。档次还是保持在国际一二线品牌。相比嘉里中心B1-L2楼层国际名品流失，梅陇镇和中信泰富衰落，九广国际一二线名品增加。在凯瑞中心打烊的Laurel、Max&Co、Juicy Couture、Penny Black、卡伦·米伦、Kate Spade，以及原本在梅陇镇L1层的圣约翰，在九广的L2层都有侧厅；嘉里L1层的宝来阿克苏在九广的L2层也有一家店。

2017年11月L2

虽然凯瑞在开业的时候偷了一些原装的九广品牌，或者为了原装的九广品牌在凯瑞拿下了一家店，但是在长期的运营中，品牌还是要看店铺效率的。例如，霍根关闭了嘉里的双层店，并在九广L1层的侧厅开了一家店，这将降低租金和人员成本。受我公司委托的劳雷尔在嘉里中心合同到期后不再续约，在九广L2楼侧厅开了一家店，也是为了节约成本。

10科索·科莫

南京西路华山路惠德丰大厦裙楼Corso Como 10。作为一家国际高端生活方式的买家店，在南京西路开业4年内，店内零售品牌运营下滑，餐饮还可以。其位于米兰加里波第区的总部也已关闭。