常熟090 【090楼市评测局】常熟租金回报率调查 真实数据曝光！

新房的稀缺打开了常熟公寓市场的整体运行量，很多网友开始关注公寓市场。

本期090楼市评局将带您从常熟各大公寓的租金回报率了解热门公寓的现状和投资点。

10秒后查看结果:

1、买公寓，小公寓比较好，租金回报率会比较高。

2.有商圈的话比较容易租出价格，附近有行业支持的话比较容易租出，入住率高，空入住期短。

3.租金回报率主要是房价的问题，不是租金的问题。所以，不要盲目盯着房租。租金水平不是决定性的项目。

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我们先算一下常熟哪些公寓的租金回报率会相对更让人印象深刻。

在这里，我们要注意以下几点:

1.常熟整个公寓项目包括但不限于以下内容。有些公寓项目因为房子数量少，缺乏参考价值，所以没有显示在表格中。

2.目前市面上的三居室太少，租金没有参考意义，不算。

3.上表中的月租供比和售租比只能作为静态的初步判断，仅供参考，不考虑重要的房价上涨和房租上涨。

4.平均租金在一般水平，有装修，家具家电齐全，一房一价，跟装修水平，家具家电，房东个人要求有关，上下波动。

根据统计数据，常熟的租金回报率大多在5%到6.5%之间。户型越大，租金回报率越低，所以在选择时，可以多考虑小户型。

常熟热门公寓多位于城市南北，有商业区的地方更容易出租；哪里有产业支撑，哪里就更容易出租，这和住房选择不同。

通过不完全调查，LOFT公寓租金比公寓高20%左右。租客主要是年轻人和有商业需求的人。基于租金的溢价水平，当延伸到售价时，LOFT的售价最好不要超过20%。

其实租金回报率不是租金的问题，而是房价太高的问题。

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公寓虽然在长期持有、收租、资产保值等方面有很大优势，但在计算投资回报率时往往忽略了隐藏成本，所以实际回报率并没有上面计算的那么高。

什么是隐性成本？退房前的时间成本，除了买现房；贷款成本，采用按揭方式，每月需要支付银行利息；空白期房租。

此外，如契税、公共维修基金、物业费、代理费等。，都是影响投资回报率的隐性成本，所以实际租金回报率会在此基础上降低。

公寓销售的税费比普通房子高，比如契税占房价总额的3%，不管房子有没有超过两年，增值税占房价总额的5.6%，1%的税和土地增值税等。业内有人之前算过一个账，二手房交易增值部分的30%~40%左右会用来交税。

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最后给你一个公寓投资的计算公式:

内部收益率(内部收益率)=累计总收入/累计总投资=投资期月租金×累计租赁月数/按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投资+累计按揭付款+累计物业管理费

(注:以上公式以抵押为例；不考虑利息支付和代理费用；投资期内考虑累计收益和投资)。

而通过计算IRR来判断房产的投资价值，是基于今天的数据来推断未来的。未来房租涨跌未知。只有一点可以肯定:市场的未来是不确定的，有升值和贬值的可能，只是看哪个可能性更大。

作为一种投资行为，投资者关注的是收益和风险。通过对内部收益率的分析，发现相关性最高的是房价、租金和能否快速出租。由于房价容易知道，准确预测租金水平，选择投资项目，是成败的关键。

还是那句话，以上只是静态的初步判断，仅供参考，不考虑房价和房租的重要涨幅。一旦房价和房租发生变化，结果也可能发生变化。