斯维登公寓 5.4万套房源，亚洲最大民宿公寓管理运营机构如何炼成？

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加速课堂和商业模式

黑仔:共享经济模式建设

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土家族&罗俊，斯威登集团的创始人之一，是共享经济的开拓者和探索者。由土家创办的土家已成为B&B行业的龙头企业，而由土家脱胎而来的思维登集团已运营超过5.4万套房屋，覆盖280个目的地，已成长为亚洲最大的B&B公寓别墅管理机构和连锁非标住宿运营商。此外，罗俊也是一个连环创业者。他创办了中国房地产互联网媒体新浪乐居，之后与易居联手成立了中国房地产信息集团，并在纳斯达克成功上市。

从经济模型来看，共享经济和共享经济的本质区别是什么？共享经济模式下，企业应该如何构建自己的商业模式？

几天前，在黑马成长营的第19个商业模式模块中，罗俊解释了共享经济模式的核心逻辑和斯威登快速成长的秘诀。

本文3303字，摘自26000字的课堂内容(点击了解黑马成长营)。想和Sviden多联系合作，欢迎加入群交流。

人生最大的价值在于体验

人生最大的价值在于体验。因此，我尝试过很多行业的工作，比如会计部总经理、甲骨文销售、思科R&D……其中，思科七年的工作经验给了我接触各大互联网公司的机会，也为创业积累了一些经验。

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2007年，我创办了房地产互联网媒体新浪乐居，帮助房地产开发商做“网上售楼处”。两年后，整合后的中国房地产信息集团在纳斯达克成功上市。打铃后，同事问我下一步的计划。我的回答是乐居每年帮助中国的房地产商做几十亿的生意，但问题是房地产商开发了房子，却没有好好利用。有钱人买很多房产，大部分都在空。

尤其是近年来，房地产企业多次宣布进入旅游房地产。在供应热潮下，旅游地产空的购买率很高。由于旅游地产增值空有限，投资业主很难摆脱。投资旅游地产后，普遍存在“房屋空被安置、无人看管、闲置、质量打折”等问题，房屋的维护管理涉及很多琐碎环节，业主苦不堪言。

如何解决这个问题？我在网上发现，美国度假屋租赁平台HomeAway以酒店模式运营空套房子，非常有效。发现这个市场机会后，我向乐居董事会递交了辞呈。2011年8月，去海南成立土家。开始了我的第二次冒险。

共享经济和共享经济的区别

企业的经济模式决定商业模式，商业模式决定产品模式。Sviden的核心业务是以“共享经济”的理念盘活闲置房屋，整合房地产开发企业、业主、经营者的资源，以“多人、多天、个性化、高性价比”的需求为消费者提供共享住宿产品。

从经济模式来看，共享经济与共享经济并不相同，但两者在本质上有很大区别:

比如mobike是共享经济标签的产品，其物权和使用权是分离的。自行车属于mobike，用户花钱使用。共享经济不同，物权的所有人和使用人是同一个人。比如搭便车的产权归车主，但途中可以多载一个乘客。它的优点是什么？对于车主来说，边际成本趋于零，同时乘客支付给车主，何乐而不为呢？

根据经济学模型，共享经济更有价值，因为边际成本趋于零，收益和利润会更高。所以，如果能把产业模式和共享经济模式结合起来，就会产生一个伟大的产业。

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与共享经济相比，共享经济很难管理，需要碎片化运作。比如做短租特别辛苦，房子要一个一个签。刚成立的时候，最后签了40套房，连保洁阿姨都招不到。因为当他们知道我们家和办公室在小区里的时候，就觉得我们是骗子。

如果创业者看不到行业最大的问题，就不要创业。2011年来三亚，发现到处都是酒店运营商。大部分都是向房东租房子，三室两厅分成五室，不同价格出租。

看了国外的分享模式，不知道能不能改。于是，我去找这些房东说:“我不是想租你的房子，而是帮你租，帮你打理。我赚钱就和你分。不赚钱就不分。”结果一呈现，他们就互相说有骗子从三亚来了。还好最后有房东选择相信我。9月到12月，刚好赶上新年旅游季，赚了第一桶金。创业的时机很重要。

在商业逻辑上，土家的模式是先线下做，再线上做。最初土家在线上的房子都是来自斯威登，但我没有推广斯威登的品牌，只在上面放好房子，然后再放其他渠道的房子。当用户的口碑逐渐建立起来，会帮助我们获得更多的房子。

本质上我们的业务是签房子租给用户赚取运营费用。在这个过程中，如何获得住房是最困难的。土家作为创业公司，发展到一定阶段需要大品牌背书。最后找到携程入股土家。

目前，我们的房子主要有四个来源:在一级市场，我们提供运营服务，帮助开发商出售房子以获得住房；在二级市场，为业主获取住房；在三级市场，我们通过加盟获得住房；针对农村市场，我们推出了具有共同农场特色的产品。

根据“期限”和“地域”两个维度，我们将其分为四种模式:周边游模式、度假模式、长期租赁模式和短期租赁模式。同时，我们还为用户提供过渡租赁服务。比如一个用户想装修新家，我们可以给他们提供一个公司附近的房子，把原来的家具搬走，等新房通风后再把家具搬回来。这个行业很受欢迎。

2015年，斯威登脱离土家，开始独立经营。目前，思维登已运营超过54000套住房，覆盖280个目的地，成为亚洲最大的连锁非标准住宿运营商。

分享住宿的“五个步骤”

在住宿行业的共享经济实践中，我认为有五个步骤:

第一，用业主闲置的房子来合住。

所有业务做的好不好，跟用户的头像是否清晰有很大关系。当我们设计自己的商业模式时，必须基于对用户和市场需求的清晰描绘，这样才有可能匹配到世界上最有价值的产品。与服务标准化的酒店相比，斯威登的每间客房都有所不同，更加个性化。

目前我们针对不同人群推出了相应的产品:比如针对旅行者推出的Sviden公寓；为家庭出行的用户推出住房面积大的“家”；对于高端人群，我们将推出豪华别墅、豪华游艇等住宿产品。

第二，把第二次闲置库存换成寄居。

对于我们运营过程中产生的二级闲置库存，我们可以在所有者之间进行交换和驻留。

三、跨行业合作开发整个空住宿房。

人在旅行时特别开放，特别无助。在这种情况下，我们通过跨行业合作开发全住宿空房间，以满足用户的吃、住、娱、行、购等各种需求。

比如我们配合《龙之谷》游戏把房间装扮成游戏场景；携手酷狗音乐打造音乐主题别墅...

四、根据游客购买力，引进旅游特产电子商务“土利”。

购物是旅行中非常重要的事情。用户总是想给朋友买一些特别的产品。

我们推出了“旅游礼品”，这是一家旅游专业的电子商务公司。通过和一个品牌签约，玩红包和社交，用户看到自己的心意就可以立刻和朋友分享自己的产品。朋友打开链接输入地址后，旅游礼品会通过物流直接邮寄给朋友，消除了用户负重的问题。目前旅游特产的电商业务已经扩展到20多个省份，收入很不错。

5.通过组织活动分享快乐。

我们在房间里举办各种各样的活动来带动住宿，比如“一起淋湿”、宠物聚会、挑战性的24小时扔掉手机……我们不能只从房间出发去腾一个房间，而是要跳离它，让旅行成为一个分享快乐的过程。

今年，我们将斯威登的“口号”升级为“好时光”运营商。7天，如家快捷酒店为用户提供方便且性价比高的住宿，我们则提供旅行住宿和度假住宿体验，希望用户能在思维登享受快乐。

为了做到这一点，我们花了很多脑筋。比如在住宿方面，有的人认为是床或者书桌。通过调查，我们发现对用户来说最重要的是床边的iPad支架。因为用户喜欢在床上聊天，但是用手拿着手机和iPad很累，床边放个支架方便多了。我们通过iPad看台赢得了很多用户的心。

创业就是要对抗人性

对于创业，很多人会问我如何平衡家庭和工作。我觉得只能谈家里的感受，不能讲道理；在公司，你只能讲道理，不能感情用事。尤其是对男人来说，如果在家里和老婆讲道理，就活不下去。家庭是因为爱，不是因为理智。

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在公司，要变得讲道理，不要任人唯亲。但在企业管理中，我是通过“悖论”来管理的。其中之一就是打破企业中情感的缺失，强调企业要有感情。

比如员工晚上不想加班。我们在晚上7: 30开始供应晚餐，但我们没有点外卖，而是带了铁板烧设备，自己做了烤肉串和烤牛肉串...厨师是哪里人？每个部门轮班一天。最后的结果就是每个部门轮到做饭的时候总想显摆，菜也很丰富。

有HR反映有员工吃完饭就走了。我该怎么办？员工工作到7: 30，让他吃饱肚子在风雨中行走，这是我们做生意的爱。

所有的伟大源于梦想

最后，我想以一个小故事结束。

100多年前的一个雪夜，一对老年夫妇走进纽约郊区的一家酒店。他们想要一个房间，但是旅馆已经满了。面对筋疲力尽的一对，一个服务员说:“让我想想办法”。

没多久，服务员领着夫妻俩住进了整洁干净的房间。第二天，他们来到前台结账时，服务员对他们说:“没有，因为我只是把房间借给你们住一晚。”。老人非常感动。“你怎么不睡？”服务员回答说:“我做不了惊天动地的事，但我可以做到极致。好好为大家服务，是我一生的梦想。”

三个月后，服务员收到了这对夫妇的来信，信中说:我们在纽约买了一栋楼，想邀请你担任总经理。从那时起，一个伟大的公司诞生了，这个年轻人就是康拉德·希尔顿。

这个故事告诉我们，所有的伟大都来自梦想，这个世界需要我们做一些让生命有价值的事情。希望通过土家和斯威登改变迁就的逻辑。

谢谢大家。

(收尾:Dani)

*我黑马，让企业家不再孤独。