投资性房地产 固定资产、投资性房地产总是傻傻分不清？老会计才不告诉你的谜底

正文/焦点财税高级专家——陈红

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非房地产企业购买一批房地产，是在“固定资产”科目下核算，还是在“投资性房地产”科目下核算？这个问题困扰你很久了。今天我们将揭晓答案。

首先，两者的定义:

固定资产是指使用寿命超过一年，为生产商品、提供劳务、租赁或管理而持有的单位价值较高的有形资产。

投资性房地产是指为出租或资本增值或两者兼有而持有的房地产。

解析:

从上面的定义不难看出

持有固定资产的目的是生产商品、提供服务、出租或管理。

投资性房地产是为投资、短期收益或增值而持有的空。

二、两者的范围:

固定资产主要包括:①房屋、建筑物；②一般办公设备；③专用设备；④运输设备；⑤机械设备等。

投资性房地产主要包括:①租赁土地使用权；2持有并准备增值后转让的土地使用权；③出租屋等。

解析:

从以上两者所涵盖的物质形态范围来看，固定资产不仅包括用于生产经营的不动产，还包括机器设备等其他资产；投资性房地产只包括房地产。

三、两种会计模式:

取得固定资产时，一般按照购买时的原值计入固定资产原值；

如果投资性房地产的公允价值能够持续可靠地获得，则公允价值模型可以用于投资性房地产的后续计量；

解析:

固定资产只能按成本模式核算；投资性房地产可以采用成本模型或公允价值模型核算；

四.两者的折旧:

根据固定资产的不同类别，以购买(或自建)的原值作为折旧基数，对生产经营过程中因使用固定资产而在使用寿命内分摊的固定资产成本进行折旧分配；

投资性房地产采用公允价值模式计量的，其账面价值以投资性房地产在资产负债表日的公允价值为基础进行调整，不计提折旧或摊销，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

解析:

正常使用的固定资产一般折旧；但如果投资性房地产采用公允价值模式计量，则不计提折旧。

动词 （verb的缩写）两者的演绎方法

根据国家税务总局2016年15日公告，普通纳税人营改增后取得并在会计制度中作为固定资产核算的房地产，两年内从销项税额中扣除进项税额，第一年扣除比例为60%，第二年为40%。

以购买、投资转让或者以实物偿还债务方式取得的房地产，符合投资性房地产定义的，可以一次性全额抵扣进项税。

解析:

在“固定资产”中核算的不动产可以分期抵扣进项税，但在“投资性不动产”中核算的不动产可以一次性抵扣进项税。

从以上五个方面，不难看出投资性房地产是一种特殊的固定资产物质形态。非房企购买一批房产，要根据房产的用途来判断，只有具有明显投资特征的房产才能记入“投资性房产”科目，其他自住房产则应作为“固定资产”科目核算。

当然，在实际操作过程中，企业持有的房地产在用途上发生了实质性的变化，导致原有的投资性房地产变成了生产经营用的固定资产，因此，原“投资性房地产”科目核算的投资性房地产应转为“固定资产”科目核算；或者为自用而生产经营的原有固定资产改变其原有持有意图，转为投资性房地产出租或资本增值时，作为固定资产的自用房地产应当从“固定资产”科目转为“投资性房地产”科目核算。

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