discourage 为什么租金管制伤害到租客？

面对租金的每一次变动，都有“该管制了”的声音传出，但租金管制真的对租客有好处吗？

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翻译:FungChuh

没有比房租管制更热门的话题了。即使是最勇敢的政治家也会对反对它的想法感到震惊。首先，没有人喜欢房东。第二，那些从租金管制中受益的人——有很多人——投票。而且有巨大的情调。

没有什么热门话题对控租来说太热门。即使是最大胆的政治家也不敢反对它的想法。首先，没人喜欢楼主。其次，那些受益于房租管制的人——还有很多人——投票。很有号召力。

想象一下这个六点钟的新闻故事:一名记者采访了一名老年公民，描述了如果她的租金控制得不到维持，她将不得不搬出她的小公寓，也就是她25年的家。哪个政客想反对？

想象一下这个六点新闻报道:一个记者采访一个老人，她说她可能要搬出她的小公寓，如果不再维持房租管制，她已经在家里住了二十五年。哪个政治家会反对呢？

这些只是为什么一旦一个城市实行租金管制，就几乎不可能取消它的几个原因。但是房租管制管用吗？是降低还是提高房价？而且是否增加了更多的经济适用房的建设？你可能会惊讶地发现，从已故的米尔顿·弗里德曼到保罗·克鲁格曼，几乎所有的经济学家——左派和右派——都同意答案是否定的。

这只是一小部分原因。一个城市一旦实行租金管制，几乎不可能撤销。但是租金管制有用吗？是降低还是增加住房成本？是否增加了更多经济适用房的数量？令你惊讶的是，几乎所有的经济学家，从已故的米尔顿弗里德曼到保罗克鲁格曼，都同意答案是否定的。

《美国经济评论》1992年5月号对464名经济学家的调查显示，93%的人认为“房租上限降低了住房的数量和质量。”为什么一致？因为这是一个公认的经济原则，即政府实施价格控制——这就是租金控制——总是导致价格扭曲——在这种情况下是租金。这适用于任何地方，但让我们把重点放在纽约市，我集中研究的地方。

《美国经济评论》(American Economic Review)在1992年5月对464名经济学家进行的一项调查中，93%的人表示，“房租的价格限制降低了住房的数量和质量。”你为什么同意？因为一个公认的经济学原理是，政府实施的价格管制——租金管制是一种——总是导致价格扭曲——这里指租金。这适用于任何地方，但让我们把重点放在纽约，我学习的地方。

纽约有全国最大的租赁市场。全市820万居民中，550万房租。这550万租房者住在大约220万套公寓或出租屋中。

纽约拥有中国最大的租赁市场。全市820万居民中，有550万是出租屋。这550万房客住在大约220万套公寓或出租屋中。

每年，都会有一个城市委员会投票决定，在接下来的一年或两年租赁期内，租金管制公寓的业主可以向租户收取多少租金。董事会成员的决策不是基于供应和需求，而是基于对燃料和保险等成本上涨幅度的估计。当然，还有选民们能容忍多少增长。

每年，市委都会投票决定明年一年或两年的租金控制公寓的业主可以向租户收取多少钱。委员会成员的决定不是基于供求关系，而是估计燃料和保险的价格上涨了多少。当然，还有选民能容忍多少。

想想这意味着什么:你在公寓里呆的时间越长，你从低于市场的租金中获益越多。或者换句话说，你为什么要离开你的租金控制公寓？

想想这意味着什么:你在公寓里住得越久，你就越能从低于市场价格的租金中获益。或者换句话说，你为什么离开你的租控公寓？

已故编剧诺拉·依弗朗曾满意地指出，她于1980年搬进了上西区的一套五居室公寓，并在那里住了24年，支付了真正市场租金的三分之一。

已故编剧诺拉·埃夫隆满意地提到，她于1980年搬进了上西区的一套五居室公寓，在那里住了24年，支付了实际市场租金的三分之一。

受益于高额租金的富人拥有资源(部分来自他们在租金上省下的钱！)对自己的单位做出自己的改进——粉刷、重新装修等等。

受益于租金政策的富人有钱(部分来自他们从租金中省下的钱)来修理他们的单元——油漆、重新装修等等。

但是大部分钱少很多的租房者呢？他们没有那么幸运，因为房东无力改善甚至维护他们的租金控制公寓。由于他们不能将租金提高到市场水平，他们只能通过将成本保持在绝对最低水平来获利。

但是大部分不那么有钱的租客呢？他们就没那么幸运了，因为房东付不起维修费用，甚至无法维护他们的租金控制公寓。因为他们不能把租金提高到市场水平，所以他们只有把成本保持在最低才能盈利。

还有一个原因是房东没有动力去维持租金控制的公寓。他们不担心租房者会搬出去。如果他们这样做了，总会有一长串的人等着搬进来。

还有一个原因是房东没有动力维持租金控制的公寓。他们不必担心房客搬走。即使他们搬走了，总会有长长的队伍等着搬进来。

考虑一下房租管制带来的另一个意想不到的后果。在一个租金受到控制的城市，除了非常富有的人，投资者为什么要为任何人建造新公寓？

想想租金管制的另一个意想不到的后果。为什么投资者要在一个租金受控制的城市里为不是很有钱的人新建公寓？

答案当然是，他们很少这样做。纽约绝大多数新住宅建设面向的是能够支付高于控制限额的租金或愿意直接购买公寓作为公寓或合作公寓的富人。这些昂贵的单元远远超出了中产阶级的能力范围，更不用说那些较低的经济阶层了。

答案当然是，他们很少这样做。纽约绝大多数的新住宅建筑是为那些付得起超出限额的租金或愿意购买公寓套房或合作公寓的富人设计的。这些昂贵的单元远远超出了中产阶级的承受能力，更别说那些经济地位较低的阶层了。

总而言之，租金管制

总而言之，租金管制

1:伤害本该帮助的人。

1.伤害它想帮助的人。

2:给房东很少的动力去改善他们的住房存量。

2.让房东没有动力改善自己的财产。

3:不鼓励为富人以外的所有人建造新住房。

3.约束了面向富人的新住宅建筑。

选民们喜欢它！

而且选民喜欢！

因此，与其梦想有一天纽约、洛杉矶和其他租金管制城市可能会放弃这种自我毁灭的城市政策，不如我们把它视为一个警示故事，很好地说明了一条宝贵的格言:警惕带有礼物的政府项目。就像摧毁一座古城的著名木马一样，它们带来了各种各样的问题。

因此，与其梦想有一天纽约或洛杉矶等租金管制城市会放弃这种自我毁灭的城市政策，或许我们应该将此视为一个警示故事，它很好地解释了一句有价值的格言:警惕带有甜味的政府项目。就像那匹毁掉一座古城的名马，他们带来了各种各样的问题。

我是妮可·吉莉娜斯，普雷格大学曼哈顿学院的高级研究员。

我是妮可·格里纳斯，曼哈顿研究所高级研究员，我为普拉格鲁制作。

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