重庆海客瀛洲 盘点重庆江景房：哪些是巨坑，哪些值得收藏？

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上一期和大家分享了一篇文章“在重庆，名校的校区真的很重要吗？”反正提前买好的都笑了，聊起了重庆楼市最值钱的一个品种:名校本部的学区房。其实还有一个最有价值的品种，就是一线河景房。为什么要加“一线流”二字，因为重庆江景房的坑太多了，从早期的海上旅行家瀛洲，到后来的珊瑚滨水，都是“天上的裂缝”，埋下了不少炒房团的“骨头”，尤其是温州炒房团。重庆江景房“28岁分化”现象严重，一线江景房只有20%能赚钱。

什么是一线江景房？在这个交通为王的时代，河景房和所有的交通明星一样，也分一、二、三、十三线。金字塔顶层的线吃肉，底层喝汤，完美遵守了“幸存者偏差”。所以我们经常听人吐槽重庆的江景房都是巨大的坑，又贵又难卖，自己住，在西边晒太阳。有些人在自己的朋友圈里假装晒着江景豪宅，时不时套现发横财。

绰号“南滨路小花”的私房菜老板娘，在重庆饮食界早已声名鹊起。虽然她做饭，但很少有人知道小花在投资房地产方面的造诣。据房坛传言，小花这几年一直在倾泻江景房和民宿现金流，为她提供了财务自由和年轻生活的经济基础。不然她早就按照自己任性的“每天只接待一桌客人”的管理模式喝西北风了。

很容易猜到小花接受采访的时候，她的私人餐厅是在武夷河畔开的。不知道是哪一套江景房，肯定是2016年前夕买的。这个板块我很了解，和春森的彼岸一样是“大妖股”。空买入价高，价格有涨有跌。2014年降至6000多台，2017年初建成7000台。去年年中，最高的清水卖出了2万套。如果2017年初(限售前)造了7000台，2010年，

其实重庆大部分人都低估了江景房的经济性，注重江景房的宜居性。在西部晒太阳的时候，没有配套设施，没有学区房，没有人气。当然，这些问题都存在。但不是江景房的硬核。作为贵族式的江景房，硬核在于对城市顶级资源的占领，比如汤臣一品面对上海外滩，中粮海景一号，上海几乎所有尖顶豪宅都是江景房。这些房子银行评价很高，很稳定，可以像家庭信托一样代代相传。

一线江景房占用的资源不仅是顶级的，而且是不可复制的。上海外滩会被拆吗？黄浦江会干涸吗？但不一定在重庆。重庆两江水位涨跌。过去进入枯水期，丑陋的河床就出现了。此时的江景房名存实亡，成了一个普通的城市景房。

还有一点就是，大量野生河流的存在，稀释了重庆江景房的价值。什么是野河？是天然的河堤线，稍微好一点的会打造一个河滨公园。比如我实时拍摄的这个河景，阳光灿烂的时候，蓝天白云似乎还挺顺眼的。但是天气不好的时候，你要注意芦苇长得很狂，运沙车磨破了，河床没意思。就算发朋友圈也没人知道你买的是巴宾路还是南滨路，也没有什么独特的江景元素。尤其是晚上，对面什么都没有。又黑又静，像拍恐怖片的节奏。

这种河景房是个坑，名义上是河景房，实际上是“河滨房”。很多卖江景房的物业顾问都会忽悠你:两江四岸开发暂停，重庆江景房稀缺，少卖一套。真的是这样吗？重庆最长的滨江路是巴宾路，全长18.3公里。从鱼洞老桥到南安二塘，仔细统计已经开发和待开发的江景房有多少。仅容晖半岛就已经发展到15个时期，这不是一个新项目。现在库存有2个二手江景群，更别说潜江凌云、春江天京等各行各业的后起之秀了。根据重庆“新房毒瘤”定律:只要新址不断开发，二手就很难卖出去，最后被深度覆盖。

本来狭义的重庆“两江四岸”只包括长滨路、嘉滨路、北滨路、南滨路。这四条滨江路开发较早，江景房已进入存量二手阶段，地段稀缺问题日益突出。最稀缺、最具特色的江景位于“两江一口”，是两江四岸的核心，重庆在线名人旅游的发源地，拥有“洪亚东”、“李子坝路口大厦”、“朝天门”、“莱佛士”等一线交通IP。就算搭个帐篷，房价每天晚上也能赶上一些郊区的五星级酒店。

今天还特意在两江上巡航，选择了朝天门-华龙桥路线，从外地人的角度重新观察一线江景房。游船从朝天门码头出发，途经紫玉江山、全球、珠江太阳城、景荣、龙湖春森彼岸、恒大玉龙天风、江湾城...在蓝天白云的映衬下，一些我认为丑陋的建筑变得梦幻而高大。坐在舒适的软座上，几乎与水面齐平，有巨大的透明窗户，风景优美，有一些海滨城市度假。孩子们不停地问:这是什么建筑？太美了。有的家长不知道，有的人好心提醒:春森另一边，重庆天地...区县有阿姨表示有兴趣买江景房。你坐在船上看风景，河景房的人在看你。这是一种感觉，也将是身份的象征。

船在河中游的时候，又是一次体验。春森那边的建筑细节我看的好清楚。蓝色玻璃与天空同色，不规则密集分布，视觉冲击大。它掩盖了背后的苍老和贫穷，压抑了丑陋的河床，使建筑产生了奇美、人格美，带来了时事性。它不愧为美国著名建筑事务所MRY公司的后现代先锋作品。

优秀的建筑在诞生之初总是备受争议，比如巴黎的埃菲尔铁塔，上海的东方明珠，悉尼歌剧院，这其实就是设计师的初衷:个性引流城市新未来。重庆既缺少这些单体建筑，也缺少对这些建筑的解读和展示。在消费升级的时代，城市新贵对住房表现出越来越强烈的社会欲望:他们不再想要一个混凝土的盒子来挡风遮雨，也不再是同一个质量最高的封闭式住宅小区。他们想要社交，想要一个“活物”，想要多种多样的生活方式:他们可以在这里举办一个Homeparty，一个民宿，可以满足城市最好的想象。

在重庆这样的线上名人城市，一线的江景要配流，这就要求江景房要有好的陈设。两河之旅会越来越受欢迎。旅游流转化为购买流是大概率事件。买家会来自世界各地。也许这是一个外国新币:1像网络名人博主黎贝卡:一个人住在230平方米和29平方米的超大衣帽间。可以放下150双鞋，70个包，推开窗户。可以看到广州珠江新城的江景:游船，小蛮腰(广州塔)，普通人只能远远的看。但是，她可以站在阳台上，躺在沙发上，枕在床上，看着360度的河水涨潮落，享受着只属于一个人的性爱和城市。富人比这更幸福。他们有荣誉感，有自豪感，和市里的顶级资源直接对话，处于交通的中心。即使孤独，也能拥抱整个世界。

在重庆，我把一线江景房分为三类:

1.一线地标型:城市顶级资源专属，不可复制。比如莱佛士。重庆两江交汇，风水上的极致，龙穴就在这里。它有着龙脉和南山的贵族气息，这是世界上独一无二的风水形势，居住者不是有钱就是贵。莱佛士象征着国际社会，代表着:从河岸到世界。就算不信风水，莱佛士坐在两河四岸的核心，可以三面观河，唯一可以同时看到“两河一口”的河景房。重庆最大的码头作为双线地铁，本身就是客流中心，曝光率和转化率都非常可观。莱佛士亮灯，水晶廊开张，送朋友圈更是人满为患。

2.看一线地标类型:通过看一线地标获得一线地标的能量，成为流量入口。比如常家辉。长家汇顶部设有河景房，客厅已经可以看到莱佛士了。除了看莱佛士，还可以看到渝中半岛、江北口金融城、大剧院、朝天门大桥等一系列重庆地标，以及地位的体现；朝天门码头游轮的明星和莱佛士的灯光秀，增添了一丝生活情趣，感受到了山川之城的活力和魅力。

3.网络名人有自己的流量:地标不明显，但在流量中心有无穷无尽的故事。如龙湖春森彼岸。春森对岸是龙湖在北滨路修建的第一个也是唯一一个网红板块。第一阶段自2008年开放以来一直是“话题中心”。从最低价8000开始一路。2011年套房达到12000。2012年跌破1万。2018年最疯狂的时候，楼内达到2.5万，成交率惊人。已经在链家了争议最多，买卖春森那边的现在都是互SB。比如这个2014年投诉的小哥哥“为什么会有人要90W？”现在每天的交易已经是20000年“亏本出售”80W。4.不知道他背后的基金怎么选，目前重庆在建的日稳定成交价2万左右的二手板块不会超过5个。严格来说，春森的彼岸和旁边的玉龙天凤看的是对面渝中区的老小区，不属于一线江景。这几年越来越红，依然是北滨路的网络名人效应。这些网在轻轨和船上都可以看到。如果流量基数大，转化率自然就高。河景虽然不是一线流，但却是一线流。这年头，赚钱是硬道理。

以上三种类型的一线江景房，都是我认为可以“收藏”的房子。既然是收藏，就要耐得住寂寞。和上面的案例分析一样，“2010年高位买入，2014年低位卖出”的错误是不能忽视的，除了人傻，钱多。江景房还是少数有钱玩家的猎物，重庆市场的江景房审美才刚刚起步。随着两江四岸的不断升级，滨江房2.0时代即将来临。我认为“恢复两河亲水”应该是未来的主题和政府工作的重点。突出重庆江城IP，让滨江生活成为更好生活的标杆，吸引更多国外新贵，一线江景房空升值更大。

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