五洲国际 五洲国际，从风光上市到被迫退市！

负债累累的五洲国际上市不到7年就被迫退出市场。

01

从高光到深色

无锡梧州国际工业博览城于2004年在梧州国际成立，是第一个建成的项目。2013年6月13日，五洲国际凭借11个专业批发市场和14个城市综合体项目，敲响了在港上市的锣，成为江苏省首家在港上市的商业地产开发商。

高光期间，公司在全国27个城市开发项目，运营项目42个，总建筑面积超过1200万平方米，荣获“最佳商业物流发展运营商”、“中国商业地产十强”、“中国民营企业500强”、“中国服务企业100强”等多项荣誉。打造“梧州国际商贸城”、“梧州国际工业博览城”等商贸物流产业园品牌，打造“梧州国际广场”、“梧州哥伦布广场”等两大复合品牌。

然而，好景不长！规模越来越大，盈利能力却越来越差的五洲国际，一片黑暗。

2018年5月25日，香港上市公司五洲国际(01369，HK)股价暴跌逾85%，最终收于每股0.068港元，瞬间“崭露头角，永垂不朽”，给一家市值超过20亿的公司只留下3亿港元。2018年9月，五洲国际股票停牌。

自此，债务逾期的五洲国际走上了“卖债”之路。

2018年8月20日，公司拟将盱眙五洲国际项目100%股权作价3.5亿元出售，买方江苏润港石化支付1000万元后没了下文，12月1日，双方解除买卖协议。2019年2月26日，公司公告旗下子公司沈阳五洲转让所持抚顺中合49.5%股权，作价3400万元。2019年5月9日，公司出售位于无锡市惠山区新兴西路第3-0175号的房地产，建筑面积7700平方米，作价4000万元转让给上海棕筑，公司录得1220万元亏损。2019年5月22日，公司将无锡市惠山区新兴西路3号六龙商业城的113个商业单位转让给上海汇势通投资，建筑面积3106.54平方米，转让价格3560万元。2019年6月27日，公司将上述六龙商业中心负一楼111个商业单位出让，建筑面积2587.23平方米，作价1630万元转让给浙江东阳超前装饰，出让后公司录得亏损140万元。

上述亏本出售的资产，基本都是区位比较好，容易变现的资产。这种无成本的资产变现也反映出五洲国际深陷债务泥潭，完全没有技术。

资产出售后，暂停交易的五洲国际即将面临退市。

02

濒临退市

2020年3月22日，五洲国际宣布收到联交所2020年3月13日的来信，指出由于该公司股票自2018年9月3日起在联交所停牌，复牌指引在2020年3月2日前无法完成，联交所上市委员会决定取消该公司的上市地位。

如五洲国际未按照《上市规则》2B章的规定提交复核申请，其上市资格将于2020年3月30日上午9时起取消。

3月24日，五洲国际提出退市决定复审申请。至于结果如何，目前还不清楚。但是，众所周知，这只是一种缓兵之计。

一波动荡，一波又起。

2020年4月1日，五洲国际控股有限公司宣布，3月30日，买卖双方达成债券抵销协议，根据该协议，卖方同意以人民币3168万元的总对价出售投资基金，买方同意以上述总对价购买投资基金。

五洲国际表示，出售的目的是为了抵消2017年一期公司债券的部分债务。董事认为，债券抵销协议的条款和条件是公平合理的，是在一般商业条款下订立的，符合公司和股东的整体利益。

该基金的买方是2017年公司债券一期部分的受益所有人，买方主要从事(含)投资控股。

03

越做越大的五洲国际，盈利能力越来越差。

通过上市打开融资渠道后，五洲国际开始寻求规模化，进入了一个短暂的扩张期。截至2013年底，公司持有项目33个，2014年36个，2015年39个，净负债率也从2013年的59.8%飙升至2015年的123.5%。

然而，越来越大的五洲国际的盈利能力却越来越差。

2013年公司归属于母公司的利润为10.2亿元，较2014年大幅下降75.2%，至2.53亿元，2015年亏损4.82亿元。2016年，为了缓解债务压力，五洲国际开始出售资产，裁员以降低成本。年内，项目数量减少至37个，员工人数减少至2，503人，比上年减少1，184人。最后还母利润上升到1.01亿。

2017年，五洲国际试图通过增加住宅项目的比例来平衡商业地产的风险，几乎没有收回利润。但不容错过的五洲国际拿下4个新的商业物流项目，项目总数增至41个，利润亏损增至-5.18亿元，净负债率升至247.5%的历史新高。

由于金融不健康和盲目扩张，梧州国际金融危机于2018年全面爆发。

04

债务违约诉讼纠纷纠缠不清，前战略合作伙伴翻脸

五洲国际三年亏损两次，其子公司五洲装饰发行的三只公司债券——16喜洲01、16喜洲02、17喜洲01分别于2018年8月和10月违约后，各种逾期债务如雨后春笋般涌现，债务危机濒临成为多方诉讼的对象。

据报道，截至2019年7月，五洲国际旗下子公司无锡五洲国际装饰城有限公司共涉及151项司法风险，包括42项法律诉讼。2019年2-5月，涉及贷款、债券交易等5起诉讼，涉及中江信托、华融资产。

另据报道，五洲国际上市后，在全国范围内开发运营了20个商业物流产业园，但大多位于三四线城市，如江阴、襄阳、大理等。五洲国际以较低的价格收购了这些城市远郊的土地，并承诺租户在出售后租回，以人为抬高的租金价格促进销售。由于电子商务的冲击和消费习惯的改变，三四线城市的实体商业近年来普遍进入了一个下沉期，商铺不好租已经成为常态。租金回报往往低于预期，售后租回模式一度成为纠纷的代名词。

五洲国际，前债未还，新债已来，仍面临前战略伙伴的转向。

不断违约的五洲国际，已经丧失了融资能力，微薄的收入在巨额债务面前是杯水车薪。随着债务危机的爆发，未能收回债务的债权人和持有五洲国际股份的股东成了受害者。五洲国际前三大股东:舒适成、舒适万控股的盛凯、融创中国董事长孙宏斌的弟弟孙、平安地产均已被提名。

05

市值才2亿！五洲国际退市成为大概率事件！

扩张引发事端后，五洲国际尝试了一系列“断臂自救”，但仍未能抵挡住衰落。现在，五洲国际的生命危在旦夕。业内许多房地产分析师表示，五洲国际这次退市的机会很大。

也有地产界人士表示:“五洲国际的陨落，代表着曾经疯狂粗采的商业地产开发逻辑时代的终结。中国的商业房地产必须随着人们生活质量和思维的不断提高而升级。2020年的疫情，是市场的一次大清洗。届时，我们将迎来更健康的经营环境和更优秀的企业。”

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