房产抵押登记 如何区分房产预告登记和预抵押登记

最近有个信贷朋友问提前通知登记和预抵押登记的区别。我觉得购房者也有可能了解一下。

1.提前通知注册。《中华人民共和国物权法》第二十条:当事人签订房屋或者其他不动产物权买卖协议，为保证将来物权的实现，可以根据协议向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记持有人同意处分房地产的，不发生物权效力。预告登记后，自可以进行房地产登记之日起三个月内，债权消灭或者未申请登记的，预告登记无效。

解释:简单来说，预告登记是赋予物权的一种排他性，主要针对开发商出售一房两房的问题。从付款到交付期间，房产登记部门会提前登记房屋。开发商在交房前将房屋出售给第三方牟利的，买受人可以基于预告登记取得房屋所有权，不知情的第三方可以基于违约责任向开发商主张赔偿。

2、预抵押登记制度。即买受人与开发商签订购房合同、买受人与银行签订贷款合同时，立即在房管局备案系统上生成预抵押登记，排除第三人对该房地产行使权利。根据建设部颁布的《城市房地产抵押管理办法》第三十条第二款的规定，预购商品房抵押的，登记机关应当在抵押合同中予以记载。抵押房地产在抵押期间竣工的，抵押人领取房地产权属证书后，当事人应当重新办理房地产抵押登记。

说明:主要针对银行按揭贷款的购房者，房产抵押给银行，在未取得房产证的情况下，在完成正式抵押手续之前，由银行进行预抵押登记。因此，需要注意的是，预抵押登记与抵押登记并不相同，担保物权无法实现。