解约 清退租客、解约房东 自如怎么了？

长期出租公寓雷霆万钧，行业大佬日子不好过。

最近有不少租客告诉新浪科技，被管家强行无偿解约甚至直接赶出家门；无独有偶，业主也遇到了不好的担心，以疫情影响租房难度为由，随口要求业主大幅降低租金，否则会被迫解约，甚至要求业主赔偿。

一年前自由宣布其住房规模已超过100万，也是国内最大的长租公寓企业。但疫情过后，入住率下降，房租下降，行业龙头也迎来了艰难时期。

房客被驱逐，两天内搬走

王曼是深圳一家互联网公司的员工。她在朋友中名声很好。今年7月，她自由入住。

但是现在，不到四个月，她已经完全改变了对自由的印象。刚入住的时候，我的免费房间的热水器出了问题，根本没有热水供应。“夏天很好。天气越来越凉，用冷水洗澡真的很难。”她说，更生气的是，反馈给管家后没人解决问题。最后向官方客服投诉后，热水终于通了。

让她生气的还在后面。

今年10月底，她突然接到free管家的电话，说free已经和业主解除合同，业主急于回收装修房子。管家让她尽快搬出去，期限两天。

“管家的态度特别差。完全不是讨论，而是直接通知我赶紧搬走。”王曼吐槽道，“有种感觉，他被赶出家门时没有犯任何错误。我每年要交2000多元的服务费，但我得到的是这项服务。”

王曼没有向女管家妥协。向官方客服投诉后，免费业务经理前来洽谈，承诺给时间搬家。然而，王曼注意到，根据她与自由签订的租赁合同，如果自由的一方违反合同，它需要向租户支付租金、搬家费和赔偿。但自由的业务经理说只能交一个月的房租，不能按照合同全额赔偿。

王曼认为，房东单方面收回房子来与房客自由终止合同并不简单。“身边很多朋友也遇到过强行解约的情况。听说之前是以高价从业主手里无偿拿到的房子，今年行情不好，就主动和业主、租客解除合同。”。

北京租客穆岳与free的合同已持续两年，两室一厅的客厅已被free隔断。他一直住在客厅隔断的房间里。今年5月，由于政策原因，他租的那间隔断房被举报，最后被拆除。

然后木月从隔断搬到主卧，房租没涨。但今年10月份，他也收到了免费管家的解约通知，理由和房东解约想收回房子一样。好在自由活动期是一个月，一个月的房租是补偿的。

一位自由管家解释说，近年来频繁强制解约背后的根本原因是高收入低租金。如果几年前你以9000元的价格从房主手里拿了房子，但是今年行情不好，租金价格下降，入住率下降，你从这个房子里能得到的租金收入可能只有7500元，完全是亏了。

“最近免费清理不良资产，就是地段不好，或者说不盈利。一般是被迫与租客解除合同。”他说。

事实上，隔断房和高空入住率的房间已经成为重灾区。由于不允许地方通知一个接一个被砍掉，一旦原有的隔断被拆除，租客的租金无法大幅上涨，就会出现单间收入不平衡；另外，由于疫情对租房需求的影响，如果房子的某个房间长期无人入住空，整个房子的收入就会不平衡。

业主无奈:不减租，就要赔偿取消

不仅租客面临强制终止，业主也是如此。

2018年，张学在北京买了一个大工作室。为了省事，他把房子交给他自由看管，签了一年的托管合同。2019年，合同到期，管家可以告诉他可以续租三年，每年可以加租200元。

房子他不打理就租，每年加租，对他有好处。但今年9月，管家多次给他打电话，告诉他最近因为疫情，租赁市场不好，房子租不出去，要求他减租。

“管家说因为疫情，房租要从每月4400元降到3900元。”张说，虽然他很苦恼，但看完房屋合同后，他发现，如果他随意毁约，需要赔偿房主两个月的房租，即8000多元。但如果是违约，需要赔偿装修费用一万多元。“如果我违约，不仅会得到赔偿，甚至还会无偿给钱。”

根据张学的分析，如果不减租的话，最近业余时间就要打理房间出租，太贵了。而且临时租出去的价格可能也不会比免费给的房租高多少。

无奈之下，他只好同意减租。经与管家协商，房子租金由4400元降至4000元，但并未逐年增加。

“他们的合同太鸡贼，所以违约责任不大，业主违约赔偿高。而且现在市场不好，让业主减租。等行情好了，你会主动找我们提房租吗？”张学说，三年合同到期时，他不会续约。

与张学的大工作室相比，北京的主人王文在两室一厅方面损失更多。

2019年5月与Ziru签订了两年合同。今年10月，紫茹的管家告诉他，想把房租从每月7000元降到6000元。给出的理由是，由于疫情的影响，租户端的租金一直在下降，房子的入住率空有所上升，所以Ziru不赚钱。

“如果我们不倒下，我们不知道该怎么办。毕竟我们处于弱势。而且合同是两年，到期后我不会免费出租。”他说。

此外，网上有很多免费业主关于强制减租的反馈，免费客服在微博上回应称，部分业主对租金水平和价格走势看法不一，短期内难以达成一致。但我们会坚持友好协商的原则，遵守合同约定的内容，解决这部分房子面临的问题。

长租公寓什么时候打雷？

据链家的一位知情人士透露，从今年9月开始，他们已经停止收回房屋，并先后要求业主降低租金，赶走租户，清理不良资产。

其实今年年初疫情爆发的时候，对长租公寓行业的影响是巨大的。

壳牌研究院发布的数据显示，疫情期间全国蛋壳公寓总入住率降至75%，同比下降20%；免费管理的100万套房屋平均受疫情影响15天，企业直接损失预计超过6亿元。

长期租赁公寓企业的商业模式是先从业主手中拿走房子，装修后再租给租客。利润主要来自租金差额。但随着前几年资本的大量进入，长租公寓行业成为热点，很多新玩家进入市场。为了争夺住房和扩大规模，许多企业提高了业主收回房屋的价格。

长期租赁公寓企业为了保持现金流稳定，不得不将房屋保持在一定的入住率，甚至以高租低租的方式降低空的入住率。

在疫情的冲击下，这种模式更加难以维持。租房需求下降，房屋入住率下降。然而，随着与业主签订长期合同，长期租赁公寓企业的现金流面临严峻考验。

虽然中国疫情正在逐步得到控制，但租赁市场尚未完全恢复。

以北京为例，根据我爱我家研究所发布的数据，今年9月，北京房屋租赁交易量和租金同步下降，市场正在向淡季过渡。

从租赁交易量来看，由于疫情，今年夏天的高峰期推迟到了8月，但淡季市场的走势并没有改变。交易量在8月份暴涨后，9月份市场开始下跌；租金方面，今年9月份，平均每平米交易租金为87.67元，环比下降1.86%，同比下降7.30%。价格水平明显低于2019年，回到2018年初的水平，创下两年新低。

这也可能是近期长期租赁公寓频繁爆发的原因。据壳牌研究院统计，仅8、9月份就有22家中小型长租公寓企业涉及纠纷、资金链断裂或倒闭，这些企业中90%以上采用了高收入低租金的经营模式。

在获得自由之前，该行业的主力球员青客公寓和蛋壳公寓都遭遇了生存困境。作为100万套房子的自由业主，这个尺度既是光环，也是压力。一旦管理不善，现金流紧张，风险就是致命的。

房地产分析师黄辉认为，近期长期租赁公寓频繁遭遇雷电风暴的核心原因是其商业模式的部分脆弱性。上半年疫情的影响，加速暴露了企业经营模式存在的问题:房屋购置、装修、运营成本过高，经营模式灵活性差，急需精细化经营。在她看来，长期租赁公寓企业应该根据房屋离开的情况来决定房屋收回率，并保持库存在一个健康的水平。

首席执行官林雄公开表示:“不会急于上市。长期租赁行业从初创期就进入了集约化培育期，要注重用户价值和社会价值。”

但是在疫情的冲击下，在淡季租赁的到来下，如何进一步培育和平衡企业的发展与用户的口碑，就需要给出自己的答案了。