中房指数 一 中国房地产指数系统二十年回顾

在过去的20年里，中国的房地产指数一直在上升。其中北京新房价格指数从999上升到3954，上海从914上升到2710。百城物价指数全国平均价格自发布以来上涨19.2%。受国内外各种因素的影响，指数增长也经历了波动和重复。基于中国房地产指标体系的运行变化，我们将过去20年中国房地产市场的发展分为以下四个阶段进行回顾和总结。

1.第一阶段(1995-2004年)，市场化道路开启，中国住房指数体系形成

1995年至2004年的“831期限”是中国房地产开始市场化的重要阶段，以1998年的“房改”为界，跨越福利房和商品房两个时代。这一时期，中国的房地产指标体系以跟踪监测北京、上海等城市为重点，成为最早反映中国房地产市场变化的量化研究体系。“1998年房改”促进了销售面积的快速恢复，但指标增幅有限。2001年至2004年，销售增速保持在23%左右，投资人气高，北京、上海等城市房价快速上涨。

图:1995-2004年北京和上海房价指数走势

数据来源:CREIS指数据，fdc.fang.com

2.第二阶段(2004-2008年):市场快速发展，房价指数大幅上涨

2004年以来，房地产行业的发展迎来了“黄金十年”，房地产开发投资年均增长率高达25.2%。房价也进入了快速上涨周期。从2004年到2008年，深证综指上涨了88.8%，而北京和天津都上涨了70%以上。2007年，北京上海新建住宅价格突破万元/平方米。

图:2004-2008年部分重点城市综合指数累计增长

数据来源:CREIS指数据，fdc.fang.com

3.第三阶段(2009-2013):供需两旺，政府与市场博弈加剧，100个城市均价超万

2009年，国家出台4万亿刺激计划，大量资金进入房地产行业，市场供需两旺。2010年5月，十大城市综合指数同比增长14.4%。为了控制房价的上涨，政府开始实行严格的控制政策，如限制购买和贷款。2011-2012年，随着政策的不断调控，物价指数波动加剧。2013年4月，白城住宅均价突破万元/平方米，市场成交量和价格出现上升趋势。

照片:2010年6月-2013年12月

50个重点城市住宅成交量同比，100个城市住宅均价

数据来源:CREIS指数据，fdc.fang.com

4.第四阶段(2014年至今):供需结构发生变化，市场和房价指数明显分化

2013年，市场需求得到集中释放，但经过上一轮房地产的快速扩张，供需结构发生变化，市场逐渐进入买方市场，房价指数出现明显分化。在市场库存压力较大的二三线城市，房价指数上涨动力不足，而一线城市和部分热点二线城市市场需求强劲，供不应求的特点没有改变，指数仍在持续上涨。

图:2014年以来各城市100个城市的均价

数据来源:CREIS指数据，fdc.fang.com

在过去的20年里，随着经济的快速发展，宽松的货币环境和强劲的需求，房地产市场迅速发展。商品房销售面积增长11倍，达到12.1亿平方米，开发投资增加到9.5万亿元。20年来，我国商品房累计销售面积达到112亿平方米，完成105亿平方米。中国房地产指数体系还覆盖了100个有市场变动的城市，覆盖近2万个样本，重点城市指数上涨2320点。然而，随着行业内外环境的变化，中国房地产行业的发展面临转型。目前，政府逐步放开房地产市场的运作，注重建立长效机制，行业市场化程度越来越高。在未来的发展中，作为重要经济支撑的房地产行业仍有很大的发展空，但其发展模式和节奏将逐步改变，这也给房地产指数的发展带来了新的机遇和挑战。

二，中国房地产指数体系看市场未来发展趋势

中国房地产行业的高速增长已经过去。随着经济增长放缓、人口年龄结构变化和需求结构变化，房地产业的发展将迎来新的变化。中国的房地产指标体系积极适应时代的变化，进行创新和发展，并将覆盖更广的领域，保持丰富的内容体系，变得更加多样化。

1.行业增速逐渐放缓，指数呈稳步上升趋势

未来五年，行业将稳步发展，房价指数将稳步上升。一方面，促进房地产行业快速发展的宏观指标增速放缓，难以保持过去的高速增长节奏。另一方面，房地产行业本身的增速有所放缓。预计未来五年，城市化进程的推进会带来一定的住房需求，同时一些已经拥有住房的人也会购买住房来改善居住条件，需求有所改善。此外，原有房屋的拆迁改造也会带来相应的需求。根据中国指数研究院“中长期动态模型”，未来五年商品房总需求约70亿平方米，年均增长3%-5%。总体而言，房价快速上涨的外部环境已经不具备，未来房价指数增长将趋于平缓。

城市化还是带来需求空，但是驱动力在减弱。近20年来，中国房地产业的快速发展与城市化的不断推进密切相关，需求与人口密切相关，而指数则能真实反映市场热度。未来中国城市化进程仍将有较大发展空，这意味着需求仍将存在，但随着城市化进程逐渐放缓，需求增长也将减弱，指数将呈现稳步上升趋势。

2.未来，城市分化和行业需求分化将加剧，指标样本结构将更加多样化

新型城镇化下，大中小城市发展逐渐分化。目前中国城市化率只有54.8%。从国际经验来看，大中城市仍然是城市化发展的重点，也是房地产行业潜力巨大的城市。所以价格指数样本短期内还是集中在一二线城市。然而，中国不同城市的城市化水平明显不同。特大城市逐渐向郊区扩张，中心城市以中心城市为主。中小城市将逐渐成为城市化的重要发展方向，房地产发展仍有一定潜力，这将影响未来房地产指标样本分布更加多样化，并扩展到不同类型的城市。

需求改善将成为主流，需求结构多元化。人口结构的变化导致了中国不同时期需求结构的明显差异。2020年左右，对改善住房的需求将超过需求，指数样本涵盖的改善项目比例也将增加。同时，随着人们生活观念的改变和对生活质量的追求，需求将逐渐多样化，旅游、养老、工业地产的比重将会增加。为了全面、及时地反映市场情况，我国房地产指标体系将继续拓展其相关指标体系，指标类型将更加丰富。

此外，我国人口和资源分布不均衡，部分城市土地资源稀缺，导致新房市场容量有限，二手房市场发展潜力有限。目前一些热点城市率先进入存量房时代。预计未来中国房地产指数体系的二手房价格指数将覆盖更广的范围。

3.行业整合加快，沪深方天下大数据指数开启了指数研究的新里程碑

金融与房地产加速融合，为指数跨行业发展指明了方向。随着中国房地产市场的成熟和发展，过去企业粗放的管理和运营模式已经不可持续，运营模式和资产管理能力的创新将成为企业未来参与市场竞争的关键。房地产和金融市场的联系会越来越紧密。一方面，市场需要专业的指数来反映股价走势和资本市场基本面，为投资者提供决策依据，为金融家提供便利。比如今年中国指数研究院、中国证券指数股份有限公司、博世拉基金联合推出的CSI方天下大数据指数，积极利用房地产大数据的优势，更好地帮助投资者在资本市场上探索高质量的投资目标。另一方面，市场需要专业的指数来反映房地产金融的受欢迎程度，比如REITs、私募基金等相关指数，房地产金融指数的发展很广空。

房地产产业链延伸，指数发展多元化。在行业利润率下降，空之间市场增长有限的情况下，大企业的规模优势突出，而中小企业需要走精细化运营路线，在子行业中占据优势。住宅社区服务业发展很大/[/k0/】。随着国内房地产市场逐渐进入存量住房时代，社区物业服务成为房企转型改革的重要方向。一方面，传统物业服务的规模不断扩大。品牌房地产企业经过多年的发展，积累了大量的客户资源，物业服务增值广阔。小区有固定的客户资源，物业掌握了客户信息。通过客户、物业和业务的结合，企业可以挖掘新的利润增长点。

展望未来，中国房地产行业发展进入稳定期，行业经营环境持续变化。我们需要从更广阔的视角来拓展指数研究。中国房地产指标体系将继续完善覆盖新房、二手房和租赁价格指数的完整指标体系。房地产行业的跨境发展也需要更多的人民币指数来反映市场趋势。自2014年以来，为了探索新的途径，增加利润，与金融相结合，房地产投资信托基金(REITs)等多元化金融产品的应用越来越频繁，相关指标应运而生，以反映其趋势，为投资者提供参考。另外，物业服务的普及，O2O社区电商等。，都需要指数来衡量它们的变化，而指数研究空是广泛的。

中国房地产指标体系样本分析

中国的房地产指数体系目前覆盖全国100个城市，可以反映不同时间点销售的新房的价格水平和变化。中国房地产指数体系样本范围覆盖全国最具代表性的100个城市，样本数量随着市场规模的扩大而持续增长。目前样本总数增加到近2万个，样本结构不断丰富。

经过20年的发展和完善，我国房地产指标体系出现了许多优秀的典型样本项目。在综合考虑发展规模、产品特点、市场表现和社会影响的基础上，形成了“中国房地产标杆项目20年”，旨在突出标杆样本项目对市场的贡献和指导意义，为行业提供参考。

总的来说，我国房地产指标体系中的典型样本项目积极满足市场需求，通过一代又一代产品和服务的不断升级和完善，逐步形成成熟的产品体系和经典案例，在全国许多城市广泛分布和复制，在当地具有较高的社会影响力和品牌知名度。这些标杆项目也成为城市名片和时代经典，在销售业绩、产品特色、市场贡献等方面表现出色。根本原因是为了准确把握客户的核心需求，提供性价比高的配套产品和服务，值得房地产企业学习和借鉴。中国房地产指标体系样本反映了不同时期房地产行业的总体结构和特征。未来，房地产行业将进入稳定发展的新常态，指数样本更加丰富，样本结构更加多样化，这将有助于指数变化更好地反映行业变化，引导市场健康运行。