[青岛楼市研究员]青岛楼市涌起红盘潮

买一套好房子

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文/观察员老王

老王今年曾经多次说过，青岛楼市目前呈现的是正常的市场态势，在严格的限售限购政策之下，市场正在进行深度分化。

在金三银四红五月过去后，市场数据验证了老王的观点。根据贝壳的统计数据显示，六月份第二周的新房二手房整体成交环比下降了12.9%，新房的均价下跌了10%。

如果你在过去的周末里没有接到置业顾问的优惠电话，只有两种可能：

一个是你关注的楼盘属于青岛楼市30%的红盘之列；第二个是你的电话号码置业顾问记错了。

虽然整体数据在下降，但是我们看几个近期开盘的项目，都宣称自己卖得好，甚至都敢用“售罄”这样的字样，事实是怎样的呢？

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从一个“红盘”说起

4月25日，中国铁建中心举行了盛大的产品发布会，这也是老王上半年唯一没有关注的的产品发布会。

因为不论是地段，还是产品力、性价比，这都是滨海新区板块最差的一个选择。在区域内有楼盘整体降价的情况下，这个楼盘老王认为不可能卖得好。

没有任何配套，被铁路切割的“角料”盘

到了4月末的开盘日，有做数据的业内朋友告诉我：只开了一栋楼，但是开盘卖了80多套，当天去化了100套左右。

100套？！对于一个开盘日都稀稀拉拉看不到人的楼盘来说，老王认为要是开成这样算是巨大的成功了。

接近两个月过去了，我们来看一下这个盘的网签，虽然说网签有滞后性，但124套可售房源，只网签了21套这个量还是说明了一定的问题：

中铁建·梧桐苑的例子告诉我们：产品不行，单单靠吹捧或者贩卖焦虑就能卖房的时代过去了。

在没有短期炒作空间的市场中，一方面刚需数量在小阳春过后大幅减少，再就是购房者越来越冷静。

所以，我们看过去一月的楼市，真正的红盘只有一个口碑和性价比俱佳的大云谷·崂山金茂府，其余的楼盘只敢一次开一百多套，还要靠大量的渠道商才能勉强撑起场子。即使开发商能做出红盘视频，你说它能算红盘吗？

所以，别被那些红盘视频、海报、朋友圈的凡尔赛销售语所蛊惑，信了你就是那最可怜的“杀猪菜”。

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看上去都好的盘最危险

说句实在话对于中铁建·梧桐苑、中铁建·海语城这种要啥没啥、性价比极低的盘，老王不愿意多费笔墨，因为我感觉只要神智正常的刚需，开车到了营销中心现场，都不会有买房的念头。

现在，老王担心的是中梁·首府这样的楼盘。旁边有地铁的配套，营销中心卖家秀做得不错，佣金给得高高的渠道商也有积极性，首开价格低于预期，去化率也算是马马虎虎。这是一个现场你看着还不错的盘，而且在青岛市区你也无法了解开发商的真实口碑。很容易脑子一热，就就着了道。

我们来看一个中梁的例子。在义乌，西江雅苑曾经是购房者“抢”不到的网红盘。25000元/平方米的均价，不仅在义乌这个县级市属于豪宅阵营，甚至超过了部分中西部地区省会城市房价。据央视报道，该项目房子每套总价在300万~1500万元不等，有业主接受采访时称“排队排了2个月才买到的房子”。

但是就是这样一个豪宅+红盘的项目，出现了严重的质量问题。据央视报道，西江雅苑地上总建筑面积为134574.2平方米，地下总建筑面积为111960.72平方米，大部分已建成房屋均出现混凝土强度不符合设计要求，甚至有些达不到使用要求的情况。

豪宅都能建成危房，这样的开发商真能信任吗？

所以，中梁不论是已经开盘的李沧项目也好，还是没有开盘的台东项目也罢，对于这样的开发商老王都劝你要小心。

在这个交房旺季，除了中梁之外，我们看到蓝光、中南、中建、荣盛、新城、中粮等，以及一些地方性不入流的小开发商出现了许多交房纠纷，需要购房者特别小心。

即使有个别楼盘真的卖得好，也不是你买的理由，因为一个开发商品行决定了，一旦它是一个“烂盘”专家，那么在建筑成本、监理体系、售后服务就很难有向好的转变，买了这些开发商的房子，往往就是入坑。

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排雷之后才敢捡漏

老王曾经预告过，6·18之后，青岛将出现短暂的捡漏良机。在周末做线下沙龙时，有朋友疑惑地问我：老王你发现哪些盘降价了，怎么我一个都没发现？

这样的例子太多了：崂山区的某豪宅项目，又拿出了员工抵账房，单价再次从4.6万元回到了4.1万元一线；胶州一个现房项目，半个月前老王去探盘时，置业顾问告诉我的一口价时1万元/平方米，上周末的报价时9000元/平方米，更惊喜的折扣还可以去现场谈；世茂降价就不说了，老业主们维权活动已经广而告之了。

为什么你没有接到降价消息？

第一，红盘不会降价。如果你在家等着大云谷崂山金茂府|悦府、卓越·和悦降价，那么到清盘也等不来你的结果，等到涨价消息时大概率；

第二，你找的渠道不专业。有一些渠道商，并不是深耕一个区域，而是哪个盘的佣金高去做哪个盘。在这种情况下，如果你关注城阳板块，但此时西海岸佣金高，他就没空把城阳区的特价房信息发给你，从而让你错失捡漏的机会。

所以，老王再次提醒大家：谁都想买房省俩钱，但别把买房的心思都放在省小钱上，买到好房子才是正经。