【16层的楼房买几层最好】「热盘评测NO.1」千呼万唤使出来！杨金片区最神秘的新盘测评来了

最近几个月，郑州房地产市场有多个净身板块进入市场，都获得了良好的市长/市场关注度。

第一时间为大众排忧解难、为购房者推荐优质楼盘，一直是【大河楼评】努力的方向，于是，我们审时度势推出全新栏目《热盘评测》！

在这里，你想看到的在售或是待售热盘，我们都会进行全方位立体式的剖析、解读，敬请关注！

在近期的热盘中，我们关注到了一个“十分神秘”的新盘，TA位于杨金片区的杨金路上，距离贾鲁河很近，生态资源不错，是永威在杨金的第一个项目，推广名为永威山水苑，只可惜，该项目入市有一段时间，却始终未见公开发售，只存在于朋友圈的转让房源中，这究竟是怎么一回事？一起来看看。

主要从下面三个方面评测：

1：区域评测

2：项目评测

3：综合评测

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区域评测：杨金片区

杨金片区也叫金水科教园区，算是郑州一个较为奇特的区域，鲜有高端规划落地，却有着军用机场、污水处理厂、大量安置房等硬伤槽点缠身。

奇特的是，该区域房价随随便便2万+，秒杀了郑州大部分“规划好+地段也好”的区域，成为了仅次于“北龙湖”的top2区域。郑州市场上有很多人习惯杨金作为北龙湖的改善外溢区域，进不了北龙湖，那就选择距离北龙湖最近的杨金片区也不错，但是这个所谓站在“龙脊背上”的区域，“傍上了北龙湖的大腿”真的就能扛起北龙湖的接班大旗，承载郑州市民的“高端安居梦”了吗？

杨金片区因为军用机场的缘故，导致区域“限高限容”，住宅容积率最高2.5，限高50米，因为这个制约，让区域内的产品多为洋房和小高层。

但是马头岗机场、动车所、污水处理厂以及不成熟的配套资源等等这些现实的问题是大家犹豫的主要原因。

就目前情况来看，杨金片区主要依靠杨金路与市区相通，东西向主干道金城大道可以通行，但南北纵向各支路都存在道路不通的情况，宝瑞路、鸿宝路的部分路段都还处于建设中。

在公共交通部分，目前地铁6号线延长线还在规划中，建成时间未知。区域内有两条金水科教园区定制公交线路：便民1号线金水区政府站--智汇谷，2号线紫荆山--智汇谷；其他公交线路有131路、276路、Y32路、275路。

区域内规划有多所学校，目前纬五路一小大河校区已经开始招生。

目前，杨金路沿线已分布众多产业园，如清华启迪科技城、聚方科技园、河南外包产业园、新科技市场等，其中部分已经投入使用。

今年因为永威、万科、金科等房企的首次进驻，让杨金区域的关注度再次得到了显著提升。对于杨金片区，未来最大的期待除了马头岗机场搬迁，就是中央大道下穿连霍通向北龙湖道路的贯通，也就是置业顾问口中的龙源路，等这条道路通了之后，杨金片区与北龙湖就能真正实现“一路之遥”。

就目前的进度来看，该条道路仍未修通，据说金水区已经修了一段，南侧北龙湖也已经修了一段，中间只差中间几百米未修。

官方回复称，龙源路连霍高速南侧100余米道路未能贯通，该处路段占地为杨金路办事处徐庄村土地，涉及连霍高速两侧置换地问题，道路建设由郑东新区组织实施。

目前，该处土地已完成土地征拆，经与郑东新区建设部门对接，项目已列入2021年郑东新区道路建设计划，正在规划设计阶段。今后，将与郑东新区建设部门积极沟通协调，共同推动该处路段建设，争取早日建成通车。

【区域得分】：★★★

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项目评测：永威山水苑

小楼实探发现，该项目没有设置售楼部，仅在工地附近设置了一个展示中心，且不知因何原因，该展示中心处于了关闭状态。

小楼查询资料得知，该项目占地约52.4亩，容积率2.5，规划10栋纯小高层、1栋幼儿园，绿化率30.2%，建筑密度22.5%；规划共634户，停车位658个（其中地面8个，地下650个。），车位配比1：1。

户型面积区间89-142㎡，（89-105113-136-142）其中90㎡占比极少，只有两个单元。

据项目旁等候的中介人员透露，该项目属于省测绘局内购房，不对外出售，但是五证齐全，想购买的话可以直接购买转让房源，加上转让费合下来大约在14000-17000元/平方米左右，预计2023年底毛坯交付。

据中介人员透露，该地块西北角上的楼栋因为距离高铁线最近，所以这一栋全为89平小户型房源，且价格较为便宜，最低的售价每平不足13000元/平方米，南边的几栋楼因为地段更优越，所以多为大户型房源，售价也相对较高。

从航拍图上可以发现，该项目目前预计有6、7栋楼已经开工，最高一栋大概已经建设到7、8层左右，项目南侧为河南地理信息导航产业园及规划绿地，再往南为在建的益通龙居华府，北侧为产业用地及蓄势待发的万科未来时光，西侧为康桥东麓园待交房及万林府已交房的一期和二期，东侧为高铁线，整体来看，该区域内住宅项目较多，处处皆在建工地且以大开发商品质住宅为主，未来这里将是杨金片区品质高于龙源路附近的又一住宅集中区域。

项目优势分析：

1、靠近贾鲁河，生态资源优

从地图来看，该项目距离贾鲁河很近，直线距离在700米左右，估计这也是命名为“山水苑”的原因之一。

2、没有高低配，纯小高层社区

可能因为区域的限高限容，该项目规划了10栋16层小高层，属于很纯粹的小高层社区，而且项目容积率仅为2.5左右，算是一个货真价实的低容改善小区。

项目劣势分析：

1、临近高铁，噪音较大

小楼实测发现，该项目距离高铁线路很近，站在经三街能明显听到声音，我们从地图或者航拍图上也可以明显看出两者之间的距离，直线距离不到300米，这对于居住者来说，算是一个比较大的问题。

2、临近军用机场，噪音较大

除此之外，小楼还发现项目距离军用机场的距离并不远，站在项目旁杨金路上，就可以明显看到一艘艘起飞不久的军用飞机，噪音自然也存在。

3、周边有两个工业地块，后续情况未知

我们从规划图中可以看出，项目所在的地块上方有两个工业地块（图中箭头标识地区），而这两个工业地块后期会做什么，暂时还没有规划出来，也算是一个不利隐患。

【项目得分】：★★★

3

综合评测：交通+配套+户型

1、门口一条“杨金路”一条“明惠路”，杨金路向东可上东三环，向西可达中州大道，交通比较便利。

2、该项目不带学区，不是传统意义上的学区房。但是区域内有几所学校与项目相隔不远，分别为金水区柳林镇第三小学、第八小学、金水区第一中学、郑州市第五十五中学，直线距离在1-3公里之间。

3、几个户型设计的都不错，户型方正、南北通透、明厨明卫，每个户型都拥有开敞大阳台，空间开阔。

【综合得分】：★★★☆

综合来看，该盘不同于市面上传统的商品房楼盘，属于家属院团购房，意义类似于永威代建，测绘局土地，永威开发管理后期永威物业来保证其的价值。

最大的优点是价格优势，即使是加上转让费，整体价格也比同区域的其他楼盘要稍低，另外，因为是家属院团购房，所以烂尾的可能性不大。但是，由于是团购房，楼面价摆在那里，想真正拥有永威的品质估计还是有点难，如果对社区配套要求一般，但是对邻居要求较高的购房者，可以重点关注下，不过，因为属于转让房，各位在挑选中介的时候也要多留心。