广州发狠升级楼市调控，9区增值税免征年限2年变5年，明天就执行

资料来源：时代金融作家：刘新曲

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被住建部约谈后，广州房地产市场调整的“靴子”终于落地了。

4月21日傍晚，广州发布《关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（以下简称“《通知》”），新政从延长人才购房个税、社保缴纳年限，提高越秀、海珠等9区销售住房增值税免征年限等五个方面加码调控。

具体来看，享受人才政策的家庭和单身（含离异）人士，购买商品住房时须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个税或社保的缴纳证明，不得补缴。严肃查处房地产开发企业和中介机构伙同他人弄虚作假、虚报瞒报等骗取人才购房资格的行为。

其次，越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等9区的个人销售住房增值税征免年限，从2年提高至5年。

《通知》从4月22日起施行。根据随后发布的政策解读，4月21日24：00前已签订认购书或购房合同并且完成网签的人才购房，按原政策执行。该时点前未完成网签但已签订认购书或购房合同，并且能提供支付定金、部分或全部房款（不含现金支付）的转账有效凭证（POS机购房签购单、购房转账单等）或完税证明原件的，仍按原政策执行。

增值税免征5年的起算时点以个人购买住房取得的不动产权证或契税完税证明上注明的时间按“孰先”原则确定。个人住房转让合同网签时间在4月21日24：00前的，增值税征免年限按原政策执行；个人住房转让合同网签时间在4月21日24：00后的，按新政策执行。

4月21日24：00前已发生实际交易行为，但未及时完成合同网签或不动产权登记手续，但已签订认购书或购房合同，并且能提供支付购房定金、部分或全部房款(不含现金支付)的银行、支付宝、微信等转账有效凭证（POS机购房签购单、购房转账单等），或人民法院、仲裁委员会出具的法律文书确认个人住房转让且法律文书的生效日期在4月21日24：00前的，视为已完成合同网签，增值税征免年限按原政策执行，但应当在2021年10月31日前（含10月31日）办理合同网签或办理不动产权登记手续。

《通知》还称，将进一步加强房地产工作统筹协调，进一步加强信息共享和监测预警，提高政策实施的针对性、有效性。另外，通过加大保障性住房供应力度、加快发展住房租赁市场等保障刚需的居住需求。

保障性住房主要通过加大商品住宅用地公开出让配建保障性住房力度，引导企事业单位等各类主体参与保障性住房建设，支持利用集体建设用地、企事业单位存量土地、产业配套用地和存量闲置房屋等方式建设、筹集。租赁住房则通过新建、配建、改建等方式增加供给，并鼓励集中式长租企业发展，进一步促进住房租赁市场健康发展。

这也是4月以来广州出台的第二次调控。值得注意的是，两次调控都不约而同地瞄向人才购房。4月2日出台的政策规定，通过享受人才政策新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让。在此之前，广州的限售时间为两年。

广州自2017年开始限购，外地人需在购房之日前在广州连续缴纳个税或社保满5年才可购房。而近两三年来，外围几个区放松了人才绿卡，不仅持续放低学历门槛，还对没有就业证明、本地流水、本地社保的外地客户给予了“人才放行”，其中亦不乏“暗度陈仓”的投资客，因此成为推动广州房价上涨的动力之一。

地产经济学家邓浩志对时代财经称，《通知》主要打击了外地客尤其是外地投资客。“外地客的购房门槛明显升高，要连续缴满一年以上个税或社保。这对黄埔、南沙等几个受惠于人才政策的区域影响较大。”

“另外，契税优惠本来是楼市中一个影响不太大、不太重要的政策，但现在由两年拔高到五年，调控力度还是比较大，这意味着想短期买卖房产的炒房客很长时间内不能转手。我相信这个政策对广州市场会起到一定的、持续的降温作用。”

楼市持续高温是广州密集出台政策的原因。据贝壳研究院整理，广州自2020年5月复工复产以来，新建商品住宅销售价格同比指数持续上升，从100.2上升至2021年3月的108.6，同时新建商品住宅销售价格环比指数在2021年3月排名70个大中城市第一名，因此，调控升级势在必行。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为，广州自2016年以来经历大小5轮调控，调控工具已经完备，本次主要以查缺补漏为主，主力方向仍是打击炒房，也是对2020年以来广州人才安居类政策的调整，提供既能保证人才发展又能稳定地价房价的政策环境。