100万商铺可以贷款多少？我来告诉你答案商家总价300万美元，其中有贷款，每年租金18万美元就可以开始了吗？

这是网友在悟空问答中提出的问题，为了更好地表达对当前商家投资前景的想法，希望能以图文形式表达，让更多网友一起参与讨论，弥补缺点，相互促进。

商铺总价300万，年租金18万，通过计算可知，年租金回报率为6%。看似很不错，实则有问题。

首先，单纯从租金回报率来看，在当前经济环境下，6%的回报率应该说已经相当不错了。因为即便不考虑商铺后期的“增值”收益，参照今年中国银行发行的三年期大额存单3.85%的年利率，也已经完胜基础性理财收益。而且按照年均5%左右的通货膨胀率，又能稳稳跑赢通胀，再比较今年全国住宅价格年均涨幅未能超过5%，这样的商铺当然值得拥有！

但是，以上是基于全款购买得出的结论。如果这个价格不是税后的落地价，或者还是从别人那里转手过来的二手商铺，再加上20%左右的税费即60万左右，回报率就会低于6%。

更为关键是，此商铺还有贷款！网友没有说清楚贷款占比是多少，贷款的期限是多少年，姑且按照商铺最大贷款额度50%即150万、最长款期10年、中长期5年以上商业贷款基准利率6.55%上浮10%即7.205%、等额本息还款方式来计算，此商铺月供为17575.17元，10年间累计还款2109020.40元！

那么问题来了。如果扣除月租金1.5万，每月分文不进账的情况下，还要再贴进去2500余元！

众所周知，商铺回本和盈利的途径只有2种，一是赚取租金收益，二是商铺自身增值。但是通过以上计算可知，依靠租金收入这条路已经给堵死了（不仅10年间白忙活还要倒贴钱），那么通过商铺的自身增值能够扭亏为盈吗？不妨接着分析！

首先，这间商铺的总价为300万，那么这样的商铺会位于什么样的城市？笔者认为大概率在三线以下城市。1、一二线城市核心区域的商铺单价通常达到10多万元以上，20、30平米的商铺租不出这个价；2、发达地区三线城市核心区域的商铺一般在5万元以上，一般地区也不会低于3万元每平，因此100平米的商铺在普通三线城市的优势地段相对会比较靠谱些。

但是这件商铺会在普通三线城市的什么位置呢？据我所知，普通三线城市总价300万的商铺，即便在核心地段，年租金回报率也就在3%～4%之间，极少达到或超过5%，而一年能够租出18万的价格，要么是核心区域的小面积商铺，要么是位置偏远的大套商铺。

那么问题又来了。普通三线城市经济状况、消费水平、人口情况、营商环境、商铺市场供应量是个什么状况？能不能满足此间商铺通过自身增值来实现盈利呢？我看有困难。

第一，人人皆知，商铺的上涨是伴随着商品房的价格上涨而上涨的。如今全国商品房平均上涨幅度都没有超过5%，商铺如何通过增值来实现回本和盈利？况且还是位于普通的三线城市！退一步说，即便商铺的上涨幅度能够追平住宅的上涨幅度，扣除7%的贷款利率，以及10年间倒贴进去的钱，不知何年何月才能开始进账。

第二，三线城市通常是人口外流、经济发展较为缓慢、居民消费能力普遍不高、营商环境堪忧、商铺产能严重过剩的“塔底”城市，而且在遭受电商冲击，实体店面临夹缝生存的状态下，投资商铺如何能通过自身增值实现回本和盈利？况且6%的回报率是假设租金收益持续稳定、中间没有空置期为前提得来的收益，但是别说是三线城市，哪座城市的商铺又可以确保没有空置期、租金收益持续不变？

第三，三线及以下城市的住宅价格今后10年、20年会保持上涨吗？这要看城市是否占有区位优势。不怀疑今后城市的房价会在货币、土地、投资等因素的影响下，出现一定幅度的“虚涨”，但也要看具体是什么层级的城市，今后的房价出现分化一定是大趋势，不是所有城市的房价都会涨，上涨的幅度也不一样，而在整体房价要求稳定、市场饱和的情况下，不排除一些没有经济和人口支撑的三线城市的房价会下降！那么没有住宅价格的领涨，商铺想要自我上涨的概率极低。

总结：投资商铺是一个“瓷器活”，不能单纯从某个时段的回报率决定投资意向，而要通盘考虑商铺所在的城市、所在城市的具体位置、当地的商业环境、经济发展状况、城市居民消费水平、自有资金占比、房地产发展前景、房价涨跌趋势等诸多因素；随着电商的迅猛崛起，商铺的商业价值在直线下降，“一铺养三代”的辉煌时期已经成为过去，目前乃至今后一段时期绝大多数的商铺都失去了投资价值，因此此间商铺同样不建议购买。