【为什么公寓不涨价】50万买公寓1年后60万卖为啥不赚钱？想买公寓的先看看

一线城市核心居住区！

双地铁交汇处首付款15万韩元无限制购买！

小户型坐着享受租赁升值！

从早到晚推荐优质大厦的电话销售，抢朋友圈赚的竹笋版经纪人，以及计划的新区中下金蛋的母鸡盘子，

这些母鸡有一个共同的身份：商用物业。以公寓、商铺为首。

开发商、中介用区域规划、租金回报、升值潜力等一系列期待名词，开启一张套路大网，吃准了通货膨胀下小玩家们被3块钱买3根香菜吓破胆的心。

这些“金蛋母鸡”的逻辑很简单：

钱越来越不值钱，不买房过两年可能面奥迪变奥拓的事实。

优先在潜力的城市买房，人口流入会带来新的接盘侠。

住宅限购，公寓不限购，抢先在潜力城市买套公寓，可以直接笑对十年后的新一代：年轻人啊，先吃点苦，租房也是生活嘛

简直做梦都会笑醒：有了这个会下金蛋的公寓，就有了躺着会生钱的睡后收入，买买买！

指望这种公寓升值出租坐躺成为人生赢家？

很傻很天真。

林叔混迹地产江湖多年，在公寓上，也一样被鹰啄了眼。当初千选万选，湾区核心一线城市区府旁地铁上盖公寓，过硬的指标加持下终于入手，而今虽然熬到了区域成为副中心，但仍然不能忽略坐冷板凳4年的事实。

公寓之坑，在于数量太多，绝大数人不知究竟哪个是坑。

冲动下手，很大的可能是没找到金母鸡反而花几十万来交智商税。

买公寓踩坑和买彩票不中几率一样大

买房的收益主要来源于租金和升值溢价。

房价越来越高，租金回报率明显不成比例，如今大家更多的共识是指望房子价值上升带来的溢价收益。

100万的买下的房子，现今市场认可价值为300万，那么可以获得200万的升值收益。

与住宅相比，商业产品是 40年产权、不可落户、不可使用明火，商用水电、只能贷款10年，且持有和交易中要缴纳大量的税费，在市场上一直不太受待见，但野百合也有春天，住宅限购后，公寓也开始迎来了它的增长期。

公寓升值 老王却收获伤悲

隔壁家老王在住宅限购后，50万购买了一套50平的公寓。除了房款之外，还支出了3%的契税和1%印花税总共2万元。

一年之后升值了，可以60万卖出。

让我们帮老王算笔账。

公寓在持有和交易中税费具体名目如下

交易税费部分

增值税、个人所得税、印花税、契税、土地增值税以及土地出让金等。

持有税费部分

房产税、土地使用税

所以，持有的一年间老王还需要交1年的房产税和土地税，我们按照北京的标准来计算，房产税为原值*70%*1.2%，土地税为每平米50元每年，这样，老王还需要缴纳房产税4200元和土地税1500元。

一年期间，老王的购房成本是525700元。

卖出时，老王需要缴纳土地增值税、个人所得税、等各式税费56880元。

老王收益为60-52.57-5.688=1.762万。

震惊！溢价10万，实际上老王只获利1.7万！

这还是全款的老王，如果贷款的老王，按照50%商贷4.9%基准利率，老王在一年间还要支持利息1万余元，可不是亏了？

如果100万卖出 200万卖出呢？

参看下表。

没错，指望升值薅点社会主义羊毛的隔壁老王，辛辛苦苦买套公寓，结果便宜全让国家给占了。

指望出租 冷板凳一坐就是5年

老王虽然很不平，但是没办法，在人屋檐下，不得不低头。升值的钱挣不到了，好歹还有租金吧。

租金也是持续的睡后收入，贴补贴补生活也是可以的。不过人算不如天算，老王当初挑选公寓时，考虑到市区成熟区域的公寓成本很高，租金回报率比值较低，最后落定的是强规划的新区， 地铁口单价低性价比高的公寓，等新区一起腾飞坐享红利。

小玩家老王只料到了和新区一起腾飞，哪里知道还要守着新区一起长大。

一般市场上较多货量供应的公寓都来源于新区，而新区从规划到产业人口成熟往往需要5-10年的时间。这个时段内，公寓基本属于空置，持有就非常尴尬，预期的租金抵月供不现实，核算资金成本，并不一定跑得过收益高的理财产品。

也有一些开发商会引入第三方对公寓进行返租，但返租的核心是长约且租金低。返租公司多半都进行酒店或者短租业务，这些都建立在人口和产业上，换句话说，如果市场规模不够，个人很难租出去，返租公司也不愿意进入，市场规模够，自己一样也可以租出去。

老王算了算，收楼需要花1年多，交给返租公司出租3年，等于让出了5年的收益，且房屋损耗较大。但不交给返租公司，自己操心劳力，做长租没盈利，做短租服务成本又很高。

这个公寓买的很是辜负当初的激动心情，

老王觉得食之无味 弃之可惜，十分鸡肋。

短期之内创造睡后收入是不行了，果然不学知识，睡的对象不对，后期就要受罪。（睡后收入指不需要花费多少时间和精力照看就可以自动获得的被动收入，比如房产升值、房屋出租、股权分红）万幸的是，老王暂时不缺钱，就当资产持有，但是可以预见的是 至少5年的冷板凳要坐，这几年妥妥入坑了。

忘了升值吧 买公寓不长心是不行的

投资公寓就一定会成套牢吗？

那也未必，优质区域的公寓产品作为不动产投资还是有价值的，能享受到城市发展带来的收益，在资产配置上也比手持人民币要划算。比如北上广深一线城市的地铁沿线成熟的公寓产品，也可以带来持续可观租金收入，不过相比起来进入成本较高，更适合人民币玩家。

但公寓的投资一定要做好中长期的心理准备。

背后大树 租金上涨预期

公寓市场的价值前提是建立在一二线城市的产业和人口的流入上，在未来通胀已经成为普遍认知的基础下，政府严控房价打压商品房价格市场，房价被摁住了，通货膨胀下，租金不可能不升，另房产税的推出成本最终也会转嫁到租客身上，最直接的展现就是租金上涨，一二线城市的租金回报率提升。前不久被热炒的自如等房租涨价事件就很清楚的说明了这个趋势。

一二线城市由于产业和经济优势，将会持续吸引人口流入，而政府房地产制度改革的三轨制中，租赁又是非常重要的一个支点。（商品房拥有金融属性将会成为富人专属、共有产权保障有尊严的基本居住功能 租赁房屋面向低收入群体）

随着三轨制的逐渐推行， 新生代年轻人逐渐认同租房模式，由此产生的住房需求，推动租金和租金收益率的上涨，在核心地段地铁沿线拥有公寓的老王们，就慢慢迎来了睡后收入的一天。

虽然转卖也要孝敬国妈，好歹接盘侠还存在，少赚一点也是赚，现在这市场形势，资产就跟胸一样，不缩水就不错了，哪里还能指望涨呢，老王心里想。

买买买勿冲动 切记林叔指导原则

老王下手公寓，原因是优选城市住宅限购，从保卫资产的角度出手，是个明智的选择，此外，一线城市住宅上车门槛太高，不限购的公寓也成为了很多人挤进城市的无奈之举。

可不可买？

可买。但公寓作为投资产品，其与城市区域发展同呼吸共命运的属性更强，接盘人相对住宅面更窄，是赌对躺赢还是赌错套牢，结果差异巨大，而这一切，都来源于你最初是不是能擦亮眼睛.

请谨慎！

最后，林叔再分享几个商住公寓选择原则：

1、 三四线商业公寓 商铺大几率爆雷请避开

2、 一二线城市GDP高的新区是相对潜力区域

3、 核心产业区旁 地铁沿线（产业区 半小时可达的地铁通勤站） 超过15分钟步行到地铁的基本可以不考虑

4、 如果没有住宅，尽量首套资金留给住宅

5、 楼层朝向不最重要， 户型小总价低是第一考虑

6、 有长租产业规划的城市可增长性更强（人口只会流向有生机的城市）