240平米联排别墅和叠拼哪个好，干货看这篇!高价地叠墅之争：江北VS江宁 怎么选？

现在的“阳江”板块已经进入了阶梯式别墅竞争时代！

是的，传统的江北、曾被认为是江宁的江北、江宁、地区内城市建设的顺利进行，随着土菜地价的上涨，板块内的别墅改善产品如雨后春笋般涌现。(注：江北、江宁、江宁、江宁、江宁、江宁)

尤其是在今年下半年，以江北老山、雨山路板块，江宁上秦淮板块为代表的高价地叠墅产品将会集中上市，同质化的产品不仅使得板块内楼盘竞争激烈，而且板块与板块之间的“改善战”也将打响。

江浦“叠墅战”如火如荼 六合开启叠墅时代

上周，江浦雨山路的保利云禧首开叠墅入市，打响了江北高地上市的第一枪，同时也拉开了整个江浦板块“叠墅战”的序幕。

事实上，在过去两年的南京楼市土拍中，江浦板块诞生了一批地价2万+/㎡的高价地，其中包括保利云禧、悦风华、银城颐居悦见山、金隅紫京叠院等4家刚公开亮相不久的项目。

巧合的是，除了保利云禧首开叠加产品外，预计下半年首开的悦风华、银城颐居悦见山、金隅紫京叠院3盘，也都将加推叠墅产品。显然，眼下的江浦板块进入了高价地叠墅产品比拼的高潮。

保利云禧：首开1、2、8、9、12、13号楼叠墅，目前还剩少量中叠和下叠房源在售，户型面积132、247-270㎡，销许均价28252-30818元/㎡。

保利云禧鸟瞰效果图▲

悦风华：售楼处已公开，预计7月底8月初首开134套叠墅，面积125、135、140、240㎡。

悦风华沙盘▲

银城颐居悦见山：售楼处已公开，预计今年下半年首开164套叠墅，上叠170㎡，中叠140㎡，下叠220㎡。

银城颐居悦见山叠墅效果图▲

金隅紫京叠院：售楼处已公开，预计下半年上市。打造32万方新中式院落，20栋瞰山洋房建筑面积约110㎡、125㎡、130㎡、144㎡、170㎡，22栋山墅叠拼及4栋退台类双拼叠拼建筑面积约185-220㎡。

金隅紫京叠院鸟瞰效果图▲

当然了，除了以上公开亮相的4家高价地，江浦板块内还有北京城建G48地块和恒大G47地块两个高价地项目，打造的产品中也包含了叠墅产品。

整体来看，今年下半年到明年的江浦板块，改善叠加产品竞争会十分激烈。

此外，不光是江浦掀起了“叠墅改善战”，就连目前南京的刚需重镇——六合也即将开启叠墅改善时代。楼面价9647元/㎡的荣盛六合G86地块，近日刚公布案名为“保利荣盛合悦”，由保利和荣盛联合开发，保利操盘。

项目预计9月份首开叠墅产品，同时也是区域内唯一的叠加别墅，并且是实景现房销售。

从江浦的高价地、到六合的高价地，开发商不约而同的做起了叠墅产品，可以预料，今后江北的叠墅或成为市场的主流产品。

江宁九龙湖、方山将掀起叠墅上市潮

和江北板块类似，江宁的九龙湖、方山等高价地云集的板块，叠墅成为了这些高价地主打的产品。

随着九龙湖板块 及其以南的上秦淮板块，一众高价地新盘规划出炉，叠墅产品打造几乎是每个项目的必选项。

目前，上秦淮板块的五矿澜悦栖原、银城旭辉铂悦源墅、葛洲坝融创南京紫郡府3盘，预计都在今年3、4季度首开叠墅上市。需要指出的是，位于上秦淮板块内的新盘距离都十分近，而打造的产品又相同，可以预料到，上市压力不小。

另外，方山的五矿澜悦方山预计7月下旬公开售楼处，有望8月首开叠加别墅。

五矿澜悦栖原：预计9、10月首开叠墅房源，项目共计打造25栋住宅楼，其中5栋19—20层住宅，8栋13—19层住宅，12栋6层叠墅或洋房产品。

五矿澜悦栖原鸟瞰效果图▲

银城旭辉铂悦源墅：品牌展厅已开放，预计7月底公开售楼处，年底入市。项目规划508套叠加别墅、26套联排别墅，产品面积段140-260㎡，容积率仅1.1。

银城旭辉铂悦源墅叠墅效果图▲

葛洲坝融创南京紫郡府：预计售楼处近期公开，下半年推出120套叠加产品，项目共规划13栋高层和6栋叠墅，高层面积段为96-142㎡，叠加户型面积213-308㎡（含地下面积）。

葛洲坝融创南京紫郡府叠墅效果图▲

五矿澜悦方山：预计7月21日公开售楼处，8月首开叠墅房源，面积为125、133、143、155㎡，毛坯交付。

五矿澜悦方山鸟瞰效果图▲

值得一提的，九龙湖的碧桂园泊云间、金地弘阳G57地块，以及方山的联发翡翠方山等盘，计划年底或明年也将推出叠墅。

限价3万/㎡ 江宁、江北叠墅怎么选？

在接下来的很长一段时间，江北的雨山路、老山板块，江宁的九龙湖、方山板块将成为江北、江宁楼市叠墅供应的主力板块。

众所周知，目前江北和江宁板块的限价红线，均是3万/㎡，对于购房者来说，相近的价格、类似的产品，江北、江宁，到底怎么选？

首先，我们从地理位置来看，雨山路和老山板块，与新街口的直线距离大约16公里左右，而九龙湖及以南的上秦淮板块距离新街口约为19公里。所以说，从区位来看，这些叠墅集中的板块，与市中心的距离相差不大。

再来看交通，目前整个江浦板块已有地铁10号线贯穿，交通畅通，但目前来看，过江拥堵的问题，依然是江浦交通的一个“硬伤”。不过，在建的长江五桥，将直接利好江浦片区居民过江，建成后或能缓解一些过江压力。

相较于雨山路、老山板块，九龙湖上秦淮板块的交通出行也没有多少明显优势，目前区域内有地铁3号线进驻。

就生活配套而言，雨山路和老山板块，要比当下的上秦淮板块成熟。

南京房地产学会会长吴翔华认为，买江北、江宁叠墅，自住型购房者需按自己的消费偏好选择，结合自己的实际需求综合考虑。在江北上班，不可能在江宁买房，同样，在江宁上班，也不可能跑去江北买房。

对于投资型购房者来说，应该注意控制风险。但从中长期看，南京市场上开发这类产品的总的比重不会太大，随着这批高价地逐渐退出，后面的开发商也不可能将这种类型产品作为主流，所以中长期风险并不大。

在板块上比较，目前江北、江宁的叠墅产品都不少，但江宁相对分散，江北相对集中，短期来看，投资江浦叠墅的风险大于江宁。

而南京地产资深评论员尹霄飞称，江北和江宁板块之间距离较远，在当前相同限价红线下，置业江北或是江宁的改善叠墅，主要是看购房者生活、工作的片区，因个人喜好进行选择。

但是，尹霄飞指出，由于江浦雨山路和老山板块距离江南的河西以及龙江等改善板块较近，而这些板块的叠加产品处于空白，所以不少主城中心的改善客群或许更青睐，江北的叠墅。

此外，今年下半年，南京预计近10家纯新盘主推叠墅产品，市场真的能消化了吗？

对此，吴翔华表示：叠墅是为了应付高地价所带来的独特现象，这样有便于做出高溢价，但是开发量多，而且集中在某个板块，市场会面临较大压力，投资者今后变现也比较困难。尤其是各板块同质化产品集中爆发，导致板块间的较量也会愈演愈烈。

总之，下半年百花齐放的叠墅市场，只有投入做产品的开放商，才会笑到最后！