上海楼市：为什么公寓不能碰？内行人说出实情：吃苦在后面

我是房地产界的专家曾淑。帮助社会各界人士挑选了满意的房地产！如果曾叔买房不踩坑，投资就有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：有个小白问题，一直说公寓不能碰，为啥？

回答：在我看来商住是万万不可买的产品！商住最大的问题在于税费的问题。

商住卖出时除了5%差额营业税和20%所得税外，土地增值税搞得你“哭爹喊娘”。举个估算数做例子，你500万买入，1000万卖出，500万增值额对应土地增值税税率为40%，大概要缴纳200万增值税（实际有抵扣但也差不多）。而且增值税率是累进的，如果增值额超过200%，税率是60%。高额的税率大幅侵蚀利润。所以商住是宽进严出型的产品，吃苦在后面。

提问：请问：1、无电梯的6楼可以买吗？2、老小区未来是否有机会加装电梯？

回答：不能买没有电梯的6楼。这个机会加装电梯，但即便加装了电梯，一梯多户在高峰期也会影响使用价值。

提问：曾叔你好，说以后老破小可能接盘人不多，或者说跑不赢大盘，那么置换链上少了重要一环，会怎么体现在交易市场？

回答：以后的老破小会越来越便宜，因为买入接盘侠越来越少。大城市里的产品两级分化，次新房会领涨。现在已经能看到趋势了。老破小卖的多，买的少，到静淡市更明显。

提问：曾叔，七宝和浦江镇的房子值得买吗？将来这里两个板块哪个更好出手？谢谢

回答：都是我挺喜欢的板块，七宝配套比较好，而且有学区，生活气息浓厚，属于居住学校就业比较平衡的板块。浦江镇有前滩辐射，关键是整体拔地而起，没有老房子的羁绊，房子品质感好。求稳一点选择七宝，想博增长选择浦江镇。

提问：曾叔，最近几年大虹桥板块走了一波又一波，还继续看好么？有没有其他推荐的板块？多谢

回答：大虹桥持续看好10年。大虹桥短板就是没有明显的折扣房源，优势是板块确定性强，靠板块就能吃几波涨幅。其他的确定性没那么强，但是相对性价比好的板块是鲁汇、浦江、南三林，孙桥、广兰路、唐镇，大场、上大。都是一些近郊的板块。我喜欢外环。

外环内，相对的价值洼地，是北外滩、世博、前滩。外环内要赚钱，主要还是要靠找笋盘。看不到某个板块整体能够轻松翻倍的。

提问：曾叔您好，顾村保利叶语怎么样，俯瞰顾村公园第一排景观房，后续升值空间如何

回答：这个盘体量大，而且顾村房子供应大。我建议自住可以考虑，北上海的价格在整个上海偏低的，可以用比较低的价格买入品质不错的次新房。

但是投资上不建议，只要北面的大场机场不搬迁，宝钢不搬迁，暂时看不到北面有暴击的机会。随大盘涨幅。

提问：总价800万内，二孩家庭和父母住在一起，要求三房综合选择性价比（平衡自住和学区要求）的最佳的学区房在哪里？纪老师可否推荐下，谢谢！

回答：总价800万的三房，如果是次新电梯房，闵行的古美板块、莘庄板块、春申板块可以考虑，其他区域要么总价偏高，要么市中心的老大楼或者楼梯房。具体到小区，选择就多了，不是一两句可以说清楚的，可以加入曾叔内部圈子获取精准推荐。

提问：曾叔，杨浦哪个小学比较好？孩子一岁，想买个挂户口就可以，最好租金收益好一些，学校也好一些的房子，预算400万，谢谢。

回答：杨浦好的小学真心是不少啊：

一梯队，打一、二师附小、控二

二梯队，齐一、六一、上音这些都不错。

如果400万只挂户口的话，选择面还挺大的。

你的孩子已经一岁了，上面的几个学校可能进不去了。买学区房需要根据你孩子和爱人的户口，还有对学校的偏好来做决定。

提问：曾叔，我有一套房子在犹豫要不要卖掉，卖房的钱想放到其他投资渠道。这套房有机场联络线的规划利好，张江科学城站，隔个三百米吧。不过这条线要到2024年才通车。一般地铁通车房价会增值多大的幅度？值得拿着吗？谢谢！

回答：不要卖掉，张江科学城站那里的潜力很大，我看好张江、孙桥、广兰路和唐镇组团。未来张江会成为浦东房价的一极，如果你其他渠道没有每年稳定在8%以上的收益率的话，压根就被考虑换仓。

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