为什么商业公寓不能碰，干货看这篇!血跟泪的教训，永远，千万！不要碰公寓

最近，不少读者买的小编问小编是否要买一套公寓投资用。小编每次都大声喝酒，为什么不能碰公寓？今天小编会为大家分析有关公寓的各种问题。

投资公寓是很多想投资房产的房产小白经常会干的，被小编列为房地产投资的四大深坑之一

小编先给大家简单的介绍一下什么是公寓。其实在中国房地产法规里面并没有所谓的公寓这种说法，只有两种住宅跟办公楼。那什么叫做公寓呢？说的直白点就是把人塞进办公楼，反正睡在哪谁都管不到。

这就是公寓的第一大谎言，它压根跟住宅就搭不上边。

公寓的环境十分的复杂，一层里面有20甚至三十几户，开公司、开冰棺、足疗......甚至还有可能有的公司进行非法勾当，没有一点的居住体验。这就让公寓失去了最基本的居住属性。

作为商业楼、公寓没有学区、没有燃气、也不能使用房贷只能使用高额利息的商业贷款，而且产权只有40年。

最重要的一点公寓的流动性极其的差！既然公寓不是住宅的话那它的转让手续费极高，大约在15%~20%，这还不算中介的手续费。同样的住宅，房产证下证满两年仅仅只要2%左右。在这种情况下，公寓的二次交易会变得极其的困难，甚至想原价卖出都很困难，因为即使你以原价卖出对买家来说就已经算上涨20%了。买家就是想买公寓，为什么不去买新的呢？

关于流动性这个问题，小编一定要跟大家再强调一下我们买房，表面上看是花钱了，实际上根本没有花钱，因为住宅流动性较好，可以随时卖出，所以大家买房不过相当于把钱存银行而已（至少在现阶段供不应求的情况下是这样）。而我们买了低流动性的商品就是真的花钱了，比如家具，你买了就是买了，不可能再卖掉的。公寓就属于流动性差的产品，你买了之后，钱就打水漂了，本金就没了，因为卖不掉。

再说公寓性价比。有人说，公寓租售比高。。嗯。。是的，那又如何？听过那句名言吗：你想要的是收益，别人要的是本金。商业场上，除了收益之外，最重要的就是退出机制，如果没有退出机制，那么本金就没了，这也是股市和未来的Reits意义所在。公寓租金收益5%，意味着20年回本，20年后才开始赚钱；住宅租金收益2%，其实第一年就回本赚钱了。。。因为住宅=现金。

有朋友看到这里，肯定会反驳：小编你说的太绝对了，买了公寓并不能说本金没了，因为无论如何公寓还是能卖出一些钱的，再算上这些年的租金，所以不能说买公寓就亏。

这句话说得对，也不对。听小编给各位详细分析一下。

房地产有风险

世界上没有只涨不跌的东西，即便是买房也会有下跌甚至崩盘的风险，这点大家一定要清楚。所以存款和房产是完全不一样的资产，前者是无风险资产，后者是高风险资产。换句话说，当你涉足房地产了之后，你的收益就绝不能和存款理财去比较，因为风险相差无数倍（不理解的朋友可以参考银行理财收益4%，P2P收益10%。你绝对不可以认为P2P是更好的理财方式！）。

机会成本

经济学上，有一个最重要的概念，叫做机会成本。也就是本可以做IT的，你非要去搬砖。那么你失去了做IT的收入，这笔收入就是搬砖的机会成本。放在公寓上的意思就是，这笔钱你本可以买住宅的，你却买了公寓，就失去了住宅的收益，那么买公寓的成本里必须加上“没买住宅损失的钱”。

说句人话就是，当你买了公寓的时候，你就已经涉足高风险资产了。此时你不能和理财比收益，而要和其他风险资产（比如住宅）比收益，比不过别人就是亏损的！由于公寓的风险和住宅一样甚至更高，收益却不如住宅，所以买了公寓实在是亏大发了！

有人说，你凭什么说住宅一定涨？其实在这个问题上涨不涨无所谓的，因为公寓和住宅是一根绳上的蚂蚱，是一起涨跌的。而且公寓涨的更少，跌的更多。一旦住宅跌了，那你的公寓就要坠机了。。。损失更多。。。

有些年轻人会问，我钱不多，没有购房资格，买公寓是过渡性自住的，可以吗？

小编其实上面已经说的很清楚了，这里再给各位年轻朋友总结一下，毕竟年轻人赚钱不容易。虽然由于小编一直看多房价，骂我最多的就是你们年轻孩子，但我还是得帮你们

一、公寓环境不适合居住

二、公寓不增值

三、公寓流动性差

这点很重要，当你凑够了钱、有了购房资格，想去换房的时候，你会发现公寓卖不掉，置换计划就要因此而搁置，那就惨了。

四、公寓租售比虽高，但也是不能覆盖贷款利息，即永远属于亏损状态。

举个小例子：

你贷款100万买公寓，一年要还贷6万。而你去租人家公寓，一年可能才5万。加上公寓本身又不升值，还有房价下跌风险，未来卖不掉，那么买公寓真的不如租公寓，既保证了资金流动性也避免了风险。

所以如果年轻人有住房需求的话，建议买个老破小或者租房子。

总之，千万千万不要买公寓！！

当然，也有值得买的公寓，比如深圳湾一号，也就几个亿吧

ps今天结束之前再回答各位两个疑问：

一、为什么北京、上海、深圳上亿的顶级公寓那么抢手？

北京的北沿河甲七十七号院（看故宫的超级豪宅）、上海保利one56（堪比汤臣一品）以及深圳湾一号都是公寓，依然火爆。因为富人的生命也是有限的，到了那个层面年过花甲的老板们要的就是住的爽，人家一成不到的资产买个超级老巢压根就没考虑卖过。。这个公寓有最好的居住属性，又便宜，还不限购，干嘛不买？

北沿河甲七十七号院，对面是故宫。。。

二、为什么你说公寓不值得买，还有那么多人去买？

房地产发展到了今天，真正买房的人其实还是少之又少，而真正了解房地产的人更是凤毛麟角。别说公寓了，那里还有成千上万“一铺养三代”的受害者呢。房地产公司忽悠人的技术一流，天下太多太多小白了，骗子不够用，就是这样。所以你们多关注键盘哥，就能多学到东西，少走条弯路，就给你省了几辈子心血！

以上就是小编给大家分析的为什么不能买公寓，有不同意见的朋友欢迎在下方留言