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以下为“成都房神”微信公众号粉丝问答精选提问
提问：房神你好，高层和洋房比哪个更好？
回答：现在很多楼盘高层和洋房都是并建，买房的时候该怎么选择？其实还是要看具体需求以及整个楼盘的房屋比例。
同小区带电梯的洋房单价肯定是会高于同小区高层房单价的。毕竟在相同的面积上，户数少，总价不变的情况下，这个差价就需要均摊到每户平均价格上，自然溢价就高了。
洋房的好处在于户型好，楼层总户数少，均摊小，得房率高，但总价偏高。所以，这类房，需要改善居住环境的人群买的比较多。
而高层楼层高，户数多，上下班高峰期电梯繁忙，车位紧张，没有洋房户型好，公摊面积大。优势在于买房门槛低，小户型房入手容易，毕竟总价相对低很多。所以，刚需买高层电梯房比较多。
买洋房，更注重是居住感受，但总价偏高，不利于后期出手，所以投资的属性偏低。
买高层，居住体验没有洋房好，但是在后期转手的容易程度上来看，和相近面积的洋房来比较，总价低于洋房，所以转手率会高于洋房。
提问：房神你好，我们家庭想置换一套140平-160平改善型住房，为以后孩子做打算（需要考虑教育因素）。
目前名下有两套房，一套86平西锦国际广场二期（自住），一套93平复地御香山（毛坯），打算卖掉一套做置换，想不好卖哪个：西锦国际的已装修自住，出售总价不高但好租；复地御香山交房后没装还是毛坯，出售总价高些但以后可能升值空间更大。
如果置换改善型买哪个地块的比较好？买新房还是二手房？什么时间入手？（目前并没有很着急，今明两年入手都可以）
想听听房神的建议，就我的情况如何配置资产比较好？关于卖房、买房什么方案是最优的？置换的话综合考虑居住舒适度、通勤、教育、保值增值几个因素，买哪些区域板块的比较好？谢谢。
回答：首先来说，复地御香山肯定已经在价格高点了，我建议及时收割，一方面过渡需要已装修的来自住，另一方面此时的时机比较适合盈利高点，再往后，你说的升值空间还很大，我倒觉得猛涨的可能性不大了。
当然，西锦国际也不存在猛涨，至少两个都不猛涨的前提下，留一个自住，留一个套现，然后去杠杆更大的楼盘或者说房源。
接下来你们新二手房都可以选，都各有优劣的。
1、如今新房基本上都是改善型的楼盘，地段好点热门的，价格有倒挂，可以满足改善的需求，但是缺点也明显，那就是不带学区或者说普通资格的你们，不容易买到。
真正在成都可以说学区的话，基本就是看青羊新城的建发央著、玉润金沙；高新的中洲锦城湖岸（学区好，但是普通基本无望）；天府新区的天府公园西F4，比如首开龙湖云著（普通没戏）、保利和光屿湖（普通可能有戏）、万科天府锦绣（普通可能有戏）、蔚蓝卡地亚花园城（普通没戏）、招商时代公园（普通没戏）。
其他的都不能说可以很好的满足你们这一需求了。
2、二手房的话，当然就不限制你们的顺位度和是否普通了，这个可选项很宽泛，就看你们的总价预算了，比如青羊五区、高新五区、大源等区域，都是可以入手的。
当下新房，可以尽量看中了去摇号，选择核心板块的口碑楼盘，适当向学区或者地段让步，现在是值得入手的。
二手房的话，预计接下来会进入平稳的寒冬，持续到明年初为止，期间尤其是年底，可能是比较好的淘笋阶段，就看你们能否把握住了。
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提问：房神你好，我今年40岁，家庭年收入30个多，预计10年之内收入只增不减，家里2孩。目前家庭名下一套房武侯区五大花园加一个车位，市场价合计约200万，手里现金50万，后面陆续有150万到账，目前出于学区、置换需求、房价大势考虑，准备置换/新购青羊5区房产。目前有2种方案，
方案一：用100万现金，先入手青羊5区的一套小套一或者套二先占个青羊附小的学位，再等4、5年之后，卖掉现住房，再到附件买个套四自住。方案二：用100万现金，再加贷款，直接买个正读青羊附小的套四，但是这样月还款压力比较大，然后再等4年之后，卖掉现在住的房子，再在附近买个小套一或者套二给男方父母居住。
回答：你好，目前来看，你家的学位需求是比较急迫的，因此从买新房的角度来看，一是看你们是否等得起，因为新房一般交房后才能落户，然后读划片小学（期间老大继续读武侯小学，老二等5年后读新购新房）。但从目前市场行情来看，青羊五区只有两个新盘比较适合谈学区，一是华府金沙名城，二是金沙宸宇公馆。如果你等得起，那么买新房也是方案之一，如果不愿意等，那么当下买入方案一二的青羊五区学区房也是可选项，看你自己选择。
二手房方案一里，就是先上车，后换车，方案二就是一步到位，免除后患。方案一里的小套一套二，估计也要花个150-200万左右，还仅仅是纯学区，自住的话只能老人独居，但整体来说压力较小，后期转手轻松。青羊二区学区房越来越贵是事实，今后不排除大家会更倾向于买这类挂户小户型的趋势，所以这样的方案未尝不可。但涉及到后期再买套四自住，虽然不带学区，但依然存在行情上涨带来的后期压力增大。
方案二里就是直接买青羊实验附小的套四，目前预算是需要400左右的价位，这样是一步到位，既解决了学区，又解决了自住，还解决了后期再换房带来的压力。前期是压力大一些，但后期陆续有150万股票解禁，相应的还贷压力也会减小很多。带来的问题是，今后不再住天合凯旋城，转手会因为总价过高存在一定压力，但一旦出手，投资回报率也是非常可观的。选择方案一二都没有错，主要还是看你是愿意前期轻松还是后期轻松。
提问：房神，你好，请问如何看东客站这个板块，现场看了下，城市界面都比较新，区域也比较大，但住宅规划相对商业来说偏少，感觉住宅人口支撑不了规划中那么多的商业体，而且大品牌的开发商也少，片区内虽然有所渥太华国际学校，但很可能需要摇号才能读，也就淡化了该片区的学区属性。热度也比不上新川，二八这样的板块，目前很多项目开发比较缓慢，以后是否存在烂尾的风险呢？听说有个项目中迪中心就已经停工很久了，这个片区感觉是一手好牌给打烂了，你认为呢？
回答：热度比不上新川是事实，但是比二八板块还是更强吧。二八是楼盘多，等卖完了你看实力到底是谁强。
中迪是商业的，而且是单个开发商的行为，不影响到其他开发商吧。
我觉得还是比较看好这个板块的。
东客站算是大器晚成的一个板块，早在2015年就有迹象，但是没能启动，期间原因很多了，比如开发商的问题，政府布局的问题，总之到了现在，反而成了主城内难得的大片地块，承接了攀成钢、塔子山往东的外溢，又刚好符合东进的政策，这个板块已经被政府、开发商和业内定义为下一个成华区的豪宅板块，此前大多是刚需居多，现在逐渐有了迎晖天玺、人居九林语、雪松雅居乐IN天府以及中海浣云居四个改善豪宅出现了，已经越来越明朗化。
东客站板块被定位成为集交通、经济、东门门户的城市副中心。这意味着，该板块拥有着很高的城市站位。它有着东客站这一城市级TOD的定位，塔子山等绿化加持，巨大的商业体量（但呈现速度过慢，IN天府以前就是港商的商业）以及渥太华国际公立学校（幼儿园+小学+中学），是东客站的一大核心价值点。
板块，风口，产品，价格，市场，教育，商业，交通，该来的都来了~~
17年成都和香港瑞安签了价值60亿的意向合同。雪松这180亩地原计划是瑞安用来修成都新天地的。也就是类似太古里的开放式商业街区。后来港商大面积从内地撤资，信和御龙山转让给了华侨城，还没动工的成都新天地自然也死翘翘了。就这样一直到了19年8月6号，这块重新上市的土地被雪松拿到了。
从严苛的出让条件可以看出来，基本上就是为雪松量身定制的，政府应该早就谈好了，作为补偿，给到了雪松6897元/平方米的楼面价。作为参考，当天同时竞拍的光华大道附近70多亩的地，最终的成交价是13670元。从雪松调整的方案可以看出来，改动并不大。保留了200米+的地标、集中式商业和开放式街区，增加了大量住宅。
也得益于较小的改动，19年底，项目基本上就开始动工了。值得注意的是，瑞安和雪松之间，东客站片区调整过一次用地规划。砍掉了100万方的商业，增加了40多万的住宅。增加人气，增多公共服务设施，这里的未来才值得期待。
提问：房神你好，我预算大概450万，两个大的问题。一，新川这个板块怎么样，请分析一下，然后将来对标的板块会类似于现在的哪些地方？
二，保利和光逸境这个项目，产品力怎么样，值得入手吗，高新和天新还有其他可参考的普通资格能入手的盘吗？现在开的叠拼，380起，会不会还是刚需的盛宴？谢谢房神！
回答：1、新川目前应该是高新仅次于金融城、大源的第三个板块了，因为有大量空地，所以更具有未来性，当下配套自然不如前者，但是未来是光明的，这一点毋庸置疑，对于寻求改善或者投资的购房者，还是很有吸引力。当下高新基本上大开发商都扎堆在这里了，也看得出来市场的综合认可度。
如果要对标的话，应该是类似于大源和锦江生态带的存在。
2、保利和光逸境这次价格还是很喜人的，别墅产品，基本就那样，不像普通住宅还能分个高层、多层、洋房、大平层，别墅就基本是叠拼独栋联排这类，从改善的角度看，都已经达到了。从地段和价格体系来说，还是值得入手的，相信报名的人也不会少，普通只能捡漏的心态了。
作为普通，450万预算，考虑天府和高新的话，在高新主要是捡漏，比如新川的保利和光逸境这类，比如麓鸣九天这类。
天府新区，普通基本可以看看麓山的蓝光天府黑钻、德商花样年碧云天骄；兴隆湖的中铁悦鹿府、鹿溪樾府等。
提问：房神你好！新人首问，我是刚需，我子弹80，一直想买房，很多原因一直没买成，现在终于下定决心准备买房了，但是不知道从哪里开始看起，选什么区位什么楼盘，很迷茫，刚需买房需要注意哪些，买哪里？望房神指点谢谢
回答：第一次买房，图什么？
是给女友还是老婆一个栖息之居？还是眼看着货币贬值的预期，必须买个房放着，心里才踏实？还是需要有个地方自住，丈母娘有要求等等。
记住：真正的需求决定你要买的房子是怎样，这是匹配的关键之处。我们认为，但凡满足需求和预期的就是“买对”，但凡不满足预期的哪怕涨得多哪怕房子再漂亮，那也是“买错”。
在预算一定的情况下，没有绝对的好房，只有匹配你需求的房子，这才是刚需切实的选房标准。而不是单纯地看房子好不好，顶豪虽好，但和你没关系。
一般而言，刚需的购房要求会比较综合，要有个房子住，还得尽量不错的品质和物业，旁边有不错的学校，最好具备较大的升值空间。刚需因为就买一套房，也仅仅一套房，当然希望这套房承载他的所有需求，宜居、教育、板块、保值等，全家桶式的满足才好呀。
其实，刚需买房，最忌的就是贪大求全，什么都要好，导致忽略了真实需求，从而各方面失衡、不匹配。
因此，第一次买房，其实是做减法的过程：满足自己最核心的需求，适当舍弃其他因素。
年轻人的第一套房子，是人生的第一个筹码，是阶梯的第一步，以后发展得好，会有第二个、第三个……
接受第一次的不完美，妥协，做减法是必要的。
成都7月有不少新盘价格倒挂都在几千以上，看你顺位度，抢到可以无脑入。二手房的话，预计接下来会进入平稳的寒冬，持续到明年初为止，期间尤其是年底，可能是比较好的淘笋阶段，就看你能否把握住了。
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