-商业公寓忐忑的人生!-

这几天很多牛收到了传说中的政府内部文件,伟哥没有看到它,所以不知道他们说的真假。

风声这么紧,不可以一点政策没有,未来很可能的确会增加社保等要求,之前有100多亿的签约伟哥就已经明确这一点。

今天就市场说市场,就政策聊政策,文件内容说的是叫停新增,市场担忧限购。

为什么说伟哥认为,公寓政策不会太紧,公寓未来不可能全面限购,有10大理由:

历史上成交最多的公寓项目是中弘北京像素,据说干露露就住那个小区:

(马赛克是伟哥打的,需要无码照片的请后台留言)

按照北京像素的体量相当于住了3万人甚至更多。而全北京在过去十年里大约成交了20万套公寓,大约居住了60-80万人。

所以不论限制不限制,流入二手房市场的这不部分是不可能有约束政策。

1:深度思考公寓产生的原因

商改住,就是将商办用地(40年、50年产权)的规划性质用地改建成住宅形式的产品类型。购买时,首付款跟商办物业一样,需要50%,且用不了公积金。另需要注意的是:改变的只是建筑形式及使用功能,用地的规划性质是不会改变的,所以产权还是40年或者50年的。

北京出现公寓成交明显上涨的两个节点是09年和11年,原因很简单,分别是价格全面上涨+限购。

在08年之前公寓基本没有成规模市场,因为很简单:房价绝对值太低,均价不到1万的市场下,公寓也要成本,便宜不了多少,而且得房率、配套等先天缺点存在。

产生公寓的原因是因为其他政策,特别是09年限购后,土地供应结构:

即使在住宅土地中,也配套了大量的公建类物业。

文后详细聊聊公寓类的土地分布!

2:因为公寓量大,才导致刚需还有购房的可能性

其实刚需在北京有个硬杠杠,基本就是单价3万+总价200万,即使总价200万对于很多工薪阶层来说也已经很难买得起,很简单,首付需要60万,贷款100多万,月供接近8000-10000.。

而公寓虽然首付要求一半,但依然很多总价在100万上下,这使得刚需有买房的可能性。毕竟在北京双职工年收入在20万以内的是主流,而这部分人群200万的确是上限。

从数据可以看到,公寓在2009年占北京所有商品房成交200万以内的比例是20%,而到了2016年,占比是80%。所有公寓其实除了不限购被用作投资外,很大程度上,的确成为了刚需替代。

3:规划审批的难点,不可能杜绝完全新增

商办类,是否居住完全看使用用途,soho与写字楼的区别其实主要只有两点,隔间大小+生活设施配套。

生活设施配套其实都是预留后期改造,而隔间大小,到底多大就不会居住了?所以这本身就是一件不可能完成的任务。

早在2011年,北京市住建委便就此发文,意欲叫停“商改住”。

4:任何调控的目的都肯定不允许房价大跌!

北京作为首都,当下的房价上涨在全国来说已经排名在10名上下,同比环比涨幅均不在前列。这种情况下,调控房价的压力并不是最大,压力最大的其实是人口调控。人口调控之前的办法主要是堵+疏,堵就是减少地下室、限购,疏也就是产业专业。

总体看,作用的确有。但整体经济不景气的情况下,人口疏解的难度很大。

5:公寓未来的潜在供应有多少?

首先:并非所有商业类土地都建设成为了商业或者公寓,所有住宅类土地也并非都是住宅。

我们算算北京2011年来,成交的所以土地中,合计有280宗住宅用地,非住宅用地的经营性土地为227宗。

在280宗住宅用地中,有1050万平米的公建。在其他商业类用地中合计有227宗2473万平米的商业类供应。

那么有多少土地是供应成为了公寓,商改住?

看看这个表格:

在所有商业供应中,2015年供应了569万平米,其中公寓类是230万平米,占比为40-41%。

如果计算2011年来的土地:也就是:

所有经营性土地供应了507宗,合计7236.9万平米,其中纯住宅类面积为1800万平米,公寓类供应了1410万平米,商业类供应了2000万平米左右。

公寓类占所有经营性土地比例大约19.5%,住宅类(不含保障房配套)占比大约为24.8%。

按照这个成交会不会崩溃?

2011年来,北京商品房住宅签约面积为4275万平米而公寓类签约只有949.8万平米。

按照最2011年来的住宅土地与公寓类土地供应比例看,住宅土地供应了1800万平米,但成交了4275万平米,所以透支了过去的土地库存,供需比高达1:2.4.

而公寓类,则供大于求,按照2011年库存土地与当下住宅土地供应比例接近,也就是额外还有1000万平米公寓类土地。

(住宅透支了2500万平米,按照公寓成交比例30%计算)合计最近5年,公寓类土地过剩1450万平米。

按照成交平均公寓的单套68平米.也就是说公寓类潜在供应为21万套左右。

也就是公寓的潜在供应大约可以卖10年。(按照2015年前平均每年2万套左右的成交计算)

虽然当下公寓类库存在3万套,左右,但潜在供应非常惊人,将有20万套上下,如果这个市场限购,成交量将跌幅80-90%。所以从房价调控的角度看,不太可能严格限购。

6:公寓并非北京独有

从全国看,一二线城市,房价高的城市,都有这种问题,而且越是价格高的地方体量越大。不论是限购,还是限规划,都很难操作。

7:聊聊不新增公寓的可能性!

从企业土地储备角度看,最近5年拿了比较多商办类土地的企业是供应公寓大户,也可能受到影响较大,总体看,企业数量较多。所有龙头企业都有涉及。

8:公寓成交已经退烧

从数据看2016年截止日前的4.2万套公寓成交,相比2015年同期的8882套上涨了372%.

但最近成交量出现了过山车现象:

从月度看,8月截止17日公寓签约2106套,而6月一个月签约就达到了10867套。

北京公寓市场成交刷新历史纪录, 这也是历史首次出现公寓类签约超过住宅的年份,整体看,北京2016年公寓成交刷新了历史纪录

从公寓成交前三看,基本都是集中签约躲避市场限购。

但最近看,限购后预期带来的集中签约效应在减缓。

9:公寓的产生是市场博弈的结果,如果人为的造成堰塞湖,最后的结果可能很可怕。所以不论是限购还是限规,影响肯定有,但市场已经这样了,你说咋办?

10:这一点不能说,收尾!

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