【中福公寓为什么便宜】专题进击的生态城也略有尴尬，这里的新盘为啥买完就降价……

2021年以后，生态城市板块持续升温，新房成交量始终超过滨海新区。

作为滨海新区的重要置业板块之一，生态城自然享有“不限购”等政策红利。践行绿色发展理念的十余年间，生态城已逐渐打造成为生态宜居的城市绿洲。近年来持续扩张的“教育版图”也在吸引常住居民的过程中，发挥了重要作用。

据不完全统计，截至目前，板块内现有14所幼儿园和10所优质中小学投入使用，已经超过了总体规划建设7所中小学校的海河教育园。从幼儿园到高中，生态城为当地居民提供了完整且高质量的教育体系。

不少置业者都看好生态城的前景与发展，希望市场的“红利”能在自己的房屋中进行兑现。但小编查阅资料发现，也不是每个项目都能兑现预期的“红利”。

今年4月，生态城新盘朗诗中福翡翠澜湾售罄，预计2021年9月底交付，当时封盘的报价是均价16000-19000元/平米之间。但据不完全统计，在2021年3月收盘前夕，项目二手房均价约13055元/平米，环比上月下降11.43%，从去年年底开始连续回落。

也就是说，买完这个盘，购房者就赔了。

然而从同期区域二手房交易行情来看，市场整体相对稳健，生态城板块呈现稳中有升的态势。朗诗项目价格走势不佳，明显低于生态城板块内的平均水平。

板块分化 发展不均

纵观生态城的整个分布，板块分化，发展不均的情况是存在的。

严格来说，朗诗这个项目所在的板块是在2014年才属于生态城的。之前这里叫滨海旅游区，在2014年划入生态城了，统一归属生态城管理。也就是说，在中新生态城开发之初，并未对这个板块进行统一的规划开发。

在初期，旅游区在生态城新房市场的“存在感”并不抢眼。小编用一组数据说明，2018年3月，朗诗中福翡翠澜湾洋房开盘，10月卖完，416套房子用了七个月，平均一个月才卖了59户。

而当时生态城中部的双威悦馨苑，三个月的时间卖了318套，平均一个月卖106套。双威的去化速度是朗诗的近2倍。当然其中可能有各方各面的原因，但，价格相差无几的情况下，当时的高层居然完胜了洋房。旅游区的差距显而易见，在当时市场上竞争力明显较弱。

直到最近几年，国家海洋博物馆竣工开放，北京师范大学天津生态城附属学校、天津生态城枫叶学校等配套先后投用，“预期”逐渐清晰之后，板块置业关注度随之提升。

目前片区内聚集着中加生态示范区、红星天铂湾等改善项目，朗诗在这里共有2个项目落地，除了已售罄的朗诗中福翡翠澜湾，相距不远的中福朗诗翠微澜阁仍在销售中，现主推2层双拼和联排别墅，建筑面积约79、103、181平米，均价24000元/平米。

朗诗净利润创7年内最低值

朗诗这个品牌自进入天津以来，曾经主打1.0版的科技洋房，在当时的市场上确实独树一帜。

但查阅资料发现，近期品牌的表现却令人担忧。

在刚刚过去的2020年度，朗诗地产由盈转亏，归母净利润同比骤降108.58%，亏损额高至1.01亿元。

年报数据显示，去年朗诗地产收入总额约为89.9亿元，同比增长5.1%；但核心净利润为2.5亿元，同比下降82.2%；公司净利润下降至0.33亿元，较2019年同期下降97.8%；毛利率为19.0%，同比减少9.3个百分点。

2020年，朗诗地产毛利润为17亿元，甚至没能达到2017年水平。对比近年来的盈利指标，朗诗地产净利润与净利率，已创下7年以来的最低值。

而且近年来，朗诗地产资产负债率一直位于75%以上。3月31日，朗诗方面在全年业绩发布会上透露，目前公司总资产负债率78%，净资产负债率26%，现金短债比覆盖倍数是6.1倍。“三道红线”中两档达标，暂时处于黄档。

绿色人居 频频“失色”

利润跳水，年收入不足百亿……在同体量房企纷纷冲刺千亿的势头下，朗诗地产显然是“掉队”了。

自2001年创立后的二十年里，朗诗集团曾在房地产领域积累了良好的口碑，其主打的绿色科技住宅理念也成为一张独特的名片。

但从2016-2019年间，朗诗集团在新拓展的长租公寓等领域出现亏损，多元化转型成果不佳。而作为品牌特色的“绿色科技人居”也频频“暴雷”，成为不少置业者的槽点：

在成都朗诗南门绿郡，项目交付后被业主爆出新风风量严重不足。按新风使用要求关闭窗户时，部分居民特别是老年人出现呼吸不畅、憋闷。由于进风口裸露在外，房子曾经还发生过油漆气味通过新风管道传播的情况。

在上海朗诗藏峰，业主请来专业团队，测出全屋总风量仅46m/h，远低于89m/h的三人标准；全屋二氧化碳浓度1200ppm，一直使人闷晕。随后朗诗主动对房屋进行检测，结果为新风系统正常，但检测机构长兴朗诚建设工程质量检测有限公司为上海朗诗100%持股。

除了新风系统有待完善，朗诗项目的其他硬件品质也屡遭质疑。在重庆朗诗乐府，业主认为项目绿化竣工图、堡坎竣工图与实际不符，房屋施工偷工减料、工艺低劣，小区地面排水不畅；而且开发商拒绝和业主沟通交流，拒绝整改。

买房就是买预期，即使是生态城这样的大热区域，未来怎么样都有“押宝”的成分。

海博馆开馆已经齐备、爱琴海开业才能稳妥，旅游、商业联动发挥作用，高光的旅游区才能更有价值。

在本身区域配套不断完善的同时，新房品牌和项目打造的市场口碑才是与老百姓切身利益最为相关的事情。

发展不均衡的现实要客观看待，也要给发展以时间与空间。而对于购房者而言，既然选定了这个区域，那不能忘记的是要理性甄别项目、做好功课。毕竟在较长的发展周期里，市场“良莠不齐”的情况会一直存在，而产品的好坏，自然会有市场来检验。