关于2016业主与物业纠纷我想说业主与物业常见的纠纷有哪些你知道吗？（附经典案例）五）

业主很久没有离开家了，到底要不要交相关费用？

典型案例

黄老师一家离开以前住的小区，空了很久。

黄先生搬离后，认为自己没有享受到物业管理服务，便不再缴纳物业费。为此物业公司将业主周先生起诉至法院，称黄先生自2016年1月开始没有缴纳过物业费，在此期间，他们多次打电话让黄先生缴纳物业费，但黄先生一直未予理睬他们公司请求法院判令周先生支付逾期的物业费。

庭审中，业主黄先生辩称，他已在2015年9月搬离该小区，房屋长期空、他和家人并没有接受物业公司提供的物业管理服务，物业公司不应向其收取物业费。即使要收收物业费，也应该合理收取，由于房屋长期空置，只愿意缴纳一业的物业费，但是被物业公司拒绝。

法院审理后认为，物业管理服务具有公共性，它的价值在于满足公共性管理服务的同时，达到对整个小区环境品质的提升。从这个意义上说，即使业主没有使用房屋，但不影响物业公司对整个小区提供公共用地的清洁、安全保卫、绿化的养护、公共设备的维修等管理服务工作，物业费中大部分是为全体业主公共部分的管理、共用设备设施维修而支出的费用，并非针对个别业主。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”黄先生作为该房屋的所有人，缴纳物业费是应承担的一项基本合同义务，黄先生在该小区居住期间接受了物业公司的管理服务，并缴纳了物业费，表明黄先生对物业公司的物业管理服务不持异议。所以，即使房屋长期空置，但依旧接受物业公司的管理服务，黄先生应当履行按时缴纳物业费的义务。

综上，法院判令黄先生向物业公司支付逾期的所有物业费。法官庭后表示、法律已经明文规定了业主房屋空置也不能拒不缴纳物业费，所以业主如不居住房屋应提前与物业公司妥善协商物业费收取的标准问题，如协商不成仍应按《物业管理服务合同》约定缴纳。

案例分析

在现实的商品房买卖合同关系中，存在大量购买后未入住的情况，即办理了房屋交接手续，但未实际入住的情况。在我国的现行法律法规的规定中，尚未明确对“空置房”进行定义。一般认为，房屋空置是指业主已经购买了房屋但实际长期未居住使用的状态。（这个还有地方性法律法规，还可以参考当地相关方面的法律法规）

对于空置房屋的物业费收取标准，实质上是对“空置房”收取物业费是否可以打折、如何打折问题的探讨。一方面物业费的构成主要包括垃圾清运费、保洁费、绿化费、安保费、化粪池清运费、公共照明电费、电梯运行费、小区公共设备设施维修费等。也就是说，物业费大部分属于为全体业主共有部分的管理与维护所支出的费用，这些成本不会因为某一业主是否住人住发生变化和改变。另一方面。空置房的确在一定程度上降低了垃圾消运负担、减少了电梯能耗，减少公共设备的使用等，原则上应当酌情对物业投给予一定减免。但是，根据物业的上述用途，物业管理服务的目的在于维护和保障物业管理的正常运行，它不是基于某一业主对物业的实际使用而产生的。在业主没有入住房屋的前提下，物业及其周边环境仍然需要被维护与管理，以保证业主能够正常享受物业管理服务，业主作为受益人，应当承担相应的费用。

《物业服务收费管理办法》和《物业管理条例》中对于空置房屋的收费问题没有明确规定。目前，各省份的有关物业管理服务收费的地方性法规或规章中对空置房屋的物业费收取标准的规定也不尽相同。有的规定房屋经物业公司和业主或物业使用人双方确认水、电、燃气表起止数均未走动，由业主或物业使用人按照50%的标准缴纳；有的规定业主购买房屋后从未入住或入住后不使用期限连续超过6个月的，由业主提出书面申请，经物业公司登记确认后，由业主按照70%的标准缴纳；有规定连续3个月以上无人居住、使用或进行装修的房屋，空置期间按20%的标准缴纳物业费，但业主空置房屋的起止时间，应事先或事后告知物业公司，并办理相关的手续。因此，如果《物业管理服务合同》中对于空置房物业费作出明确约定的，从其约定；未明确约定的按照实际情况执行。

因此，本案例中，业主黄先生以房屋长期空置而不缴纳物业费的说法是不成立的，物业公司应该向其收取物业费。

处理技巧

物业公司要加强对业主缴纳物业费的管理，如果业主长期没有缴纳物业费，物业公司要询问业主不缴费的具体原因。如果业主表示房屋长期空置，物业公司需要查看确认属实，然后与业主协商，可以通过减少物业费等方法来让业主缴纳物业费，或者告知业主相关的法律法规的规定以及《物业管理服务合同》中的约定，让业主自觉缴纳物业费，避免物业公司的损失以及其他业主的利益受到损害。

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