为什么公寓不好卖专题之长沙公寓频频跳水抛售是何原因？带您摸清形势做选择

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长沙公寓最近经常潜水，习惯了毛坯打七折、精装6000、开盘价直接减半的现象。

今天观观就给大家分析，为什么长沙这么多公寓要急着跳水，以及给大家讲讲买公寓如何做选择，有哪些坑需要了解。

一、开发商抛售公寓缘由

（1）长沙公寓严重过剩

大家可以关注这个“去化周期”的值，他的意思就是目前存量公寓能几个月卖完。

可以看到2019年为34.7，也就是就算以后不开发公寓，也需要大概3年才能将目前的公寓卖完！

其实在2012-2013年，长沙卖了一大波地。东南西北全面开花，光2013年就天量供地15000亩，直接造成2014年长沙房屋严重供大于求，库存最长达到24个月。

2014年开始，政府开始控制供地了，然而天量供应一直消化到了2016年。

长沙人均住宅居住面积之高，长期秒杀全国所有大中城市。

再看每个月的公寓供应面积与买售成交面积，基本每个月新增的供应量都大于成交量！有的还是呈几倍的比例。

所以在存量大量剩余的基础上，开发商仍然在大量开发公寓（一般来说公寓项目比限价的住宅赚钱要多，因此就算卖不出，开发商也想方设法要开发些公寓。），公寓过剩的状况愈演愈烈。

（2）长沙公寓总体价格高，且高于住宅

长沙政府很好的限制了住宅的价格，而公寓基本没有受到限制，是由市场与开发商自己决定。

买公寓不需要资格，住宅需要资格且限量，这就给了开发商们涨价的机会，齐心将公寓价格抬高，反正你没购房资格了再想买房，基本只能选择公寓。

有的公寓卖到2万多一平，高出住宅价格一大截，但由于区位和学校的原因也能卖得很好。

最终造成的结果是其它城市公寓与住宅的价格比是0.8，长沙是1.2！

在这样的背景下，公寓降价的幅度比住宅高得多了，这就是为什么，我们没听到过那个住宅能打七折、降一半价格，总是些公寓在搞大动作。

（3）买房投资的大势已去

有房票的人都珍惜优先选择买住宅了，没房票了，现在举国上下都是住房不炒，长沙更是如此，大部分人还是认识到了公寓价格也不好涨，因此买公寓投资的人也变少了。

这就让开发商的销售之路变得艰难，需要让利来加码。

（4）开发商回笼资金

做房地产就是靠投入产出来赚利差，前期投入的资金量是很大的。

为了控制风险，一定得控制好产出的速率，不然钱全套进去了，一旦出现其他资金问题，就会瞬间面临负债还不上的尴尬局面，破产也许说来就来了。

全中国的大部分资金都在房地产中，其中的杠杆更大，需要更加小心的控制风险，政府今年出具的“三条红线“政策就是想要给房企们守住底线，从政策上控制好风险，尽可能引导房地产市场健康化发展。

（红色数字即为“越线”）

由上述2019年数据来看，全国最知名的地产企业几乎一网打尽！都不能守住三道红线，恒大、绿地、融创这类大地产商更是面临越三线的不良情况。

因此他怎么可能不急着卖房回笼资金！

（5）疫情影响

受疫情影响，今年上半年房地产销售情况都不好，为了完成全年任务，下半年长沙的公寓价格战也就愈演愈烈了。

二、选公寓准则

买公寓分为两种，一种为自住，一种为投资，下面分情况说明。

1、自住

有房票类：

建议如果能负担得起，最好选择买住宅，单价、配套、日常水电费、日后转手各方面比公寓好一些。

再实在买不起面积稍大的住宅，可以选择住宅性质公寓，住宅性质公寓为70年产权是需要房票的，只是面积较小类似住宅，一般比商业公寓购买成本低，水电费低、首付3成、转手方便。

无房票类：

如果是没有房票，也不想要通过其它方式获得房票，那么购买自住的公寓，就一定要想清楚公寓的缺点，。

五成首付，最长十年贷款、转卖困难，居住起来一般人口杂、噪音较大、安全系数低于住宅、日常物业水电费较高，需要在这些方面多做考量。

2、投资

公寓作为一项流动性较差，交易成本较高的投资产品，确实需要大家好好考量。但是对于拿一大笔钱去炒股、创业，买房也算最安全、保险的理财方式了

但当然核心还是价格回报算的过来！

这其中最主要的就是出租回报率，以附近或者预期的出租价格来计算，并且公寓周边要有租房人群，要有出租潜力！像目前长沙公寓还是要市中心、商业中心、医院旁、名校旁，这些地段才会更有租房市场，否则房子白放一天就是在亏钱一天。当包租婆的感觉是很好的，但是也一定要把帐算清楚。

就区位来说——在长沙租金高（2500元以上）的区域集中于芙蓉区、开福区及天心区，靠近商业中心的区域才能高收益。岳麓区和雨花区的高租金很少，相对投资回报较低。且基本上越靠近市中心的公寓出租价格越高，租客偏向于公寓附近更便捷。

在长沙天心区出租的公寓数量最多，公寓出租竞争性最大。剩余依次为岳麓区、雨花区。而岳麓区的出租公寓数量位于第二，但除了麓谷大道附件（位于国家高新技术开发区，企业多）之外，其余地方的公寓租金偏低。芙蓉区虽然为长沙的商业中心，但因其面积最少，且地价最贵，出租公寓数量最少。

当然考虑租金其中要考虑到通货膨胀，需要大家结合实际情况做考量。

严格来说公寓达到7%-12%的回报率是优质资产，5%是底线，低于这个就不要买了。

目前长沙公寓的售价还是比较高的，作为投资来说很多不太值得，但真碰上价格大跳水时候，也是要另当别论的。所以碰上了好的价格好的产品，坚信可以收到比较可观的租金，那还是可以下手！

另观观还建议：

（1）可以购买2-5套公寓打通，然后改造成写字楼出租，这个收益比一般的公寓回报要高。但需要考量公寓区位适合做写字楼，或者自身要有创业人脉，确定租的出去。

（2）做低投入、做高性价比，户型能小则小，平层比复式好，毛坯比精装好，因为在长沙租房市场现象是不管大小复式，价格都相差不大。

在租房网站上，长沙公寓排名前三的租房价格分别为：1500元、1800元、1600元。整体租房的价格区间在1400元——3000元，占比67.3%。

（3）公寓面对的受众人群是年轻人，所以买公寓一定要选择周边交通配套完善的区域，建议必须有地铁而且最好是400米以内。

三、公寓避坑

交易税费高达18%，转手困难，产权短、水电贵、不通气、有暗房这些最明显的观观就不细说了。

下面说一点可能被忽略的——“商改住”。

市场上很多loft公寓也被称为“商改住”，为不合规的商业公寓，是把原规划为商业办公类房屋偷偷改为住宅房屋进行开发建设并且进行销售。

如果是这种情况，那么开发商正常情况下，按照政府商业办公规划要求进行建设，到竣工验收之前还是商业办公房产，但是到了政府竣工验收之后，就开始进行住宅装修，正常商业办公房屋是一个大开间，房屋内部没有任何的隔断，层高也非常高，这时开发商将房屋分为上下层，中间一般用钢板隔层，再小区域分开出卫生间、厨房、卧室等，完成了商改住的现实模型。

其实这是违法的。

更有一些开发商，统一指定装修公司，让买受人以自己的名义来统一委托装修公司进行住宅改造，一旦出现了问题，就把违法的责任推卸给买受人自己。将自己的loft公寓，变成了违章建筑。

我们来看官方案例解读：

总结一下，如果买到“商改住”的公寓，可能会碰上以下问题：

（1）厕所厨房上下水无法正常使用；

（2）无法通燃气，开发商宣传的燃气入户，可能只是电磁炉做饭；

（3）开发商将每层原规划为公共厕所的区域违规改为住宅进行销售，使用权存在问题；

（4）由于原本规划为办公场所，房屋建设的要求与住宅不同，因此改建为住房公寓后，可能会出现交房质量差，货不对板，甚至由于添置了隔板、上下水设备，还可能出现安全隐患；

（5）规划设计变更，政府验收无法通过，被处罚停止网签、暂停预售等，造成买房者的各项损失；

（6）商改住买房无法落户上学。

好啦，今天的分享就到这里，祝大家在长沙能买到值得的公寓！