08年房贷危机持续多久看这里!关注世界房产波动历史，08年金融危机

本期我们来谈谈2008年金融危机是如何发生的。本伯南克说，1930年左右，经济大萧条等全球金融经济下滑，可能会产生灾难性影响。

为了更好的解释我们首先快速学习一下抵押贷款。基本上，想要买房子的人通常都会从银行借钱数十万美元。作为回报，银行会得到一张纸，叫做“抵押贷款” 每个月住房拥有者必须还一部分本金加利息，给任何持有这张纸的人，如果他们停止还钱，这叫做违约任何持有这张纸的人就会得到房子。

为什么是“任何持有这张纸的人”而不是银行呢。因为“银行”最初的借出人经常会把抵押贷款卖给第三方。一个房可以有几家银行持有抵押贷款。传统上抵押贷款很难取得。如果你信用不好，或没有稳定的工作，借出人就是不想借钱给你承担你可能违约的风险。但是这些从2000年左右开始改变，美国和国外寻求低风险高回报的投资者，开始把他们的钱投入美国房地产市场，他们的想法是和投资国债之类的东西比，住房拥有者会偿还更多的利息，因为国债的利息非常非常的低。但是全球的大投资者并非只想买光大家的抵押贷款，与还钱得人讨价还价太麻烦了。相反他们购买住房抵押贷款支持证卷，住房抵押支持证卷是大型金融担保抵押贷款创造出的工具。基本上，金融机构买光数千个个体的抵押贷款，把它们捆绑在一起，把这个资产池中的股票卖给投资者，投资者大规模卖光了这些住房抵押贷款支持证卷。同样的，他们获得的还钱利息比其他领域的收益要多，这看起来真的万无一失。

一方面，房价正在不断上涨所以借出人认为，最坏的情况下借款人违约不能还贷时可以把房子卖掉换更多的钱。与此同时，信用评级机构告诉投资者，这些住房抵押贷款支持证卷是安全投资。他们给这些住房抵押贷款支持证卷评AAA，最高级。而当抵押贷款只提供给信用好的人时抵押贷款是安全的投资，总之，投资者急不可耐的购买更多这些债卷。于是，借出人就想尽办法制造更多的证卷，但制造更多的证卷就需要更多的抵押贷款。于是借出人放宽了贷款标准，把钱借给收入更低，信用更差的人，人们把这叫做“次级抵押贷款” 最终，一些机构甚至开始使用掠夺性贷款来制造抵押贷款。

他们不核实借款人收入就房贷，提供荒缪可调整的，借款人一开始能够提供支付利息，但很快超出人们的偿还能力的抵押贷款。但这种次级抵押贷款是一种全新玩法，这意味着，信用机构任然可以强调从历史数据上看抵押贷款是安全投资。但这并不是，这些投资随着时间变得越来越不安全，但投资者相信评级机构，继续大把投入金钱。交易员开始卖风险甚至更高的产品，债务抵押证据，简称“CDO”。同样的评级机构给其中一些这种投资评级为最高级，尽管许多这种投资都是由难以想象的高风险债务构成。随着投资者、交易员和银行开始把钱扔进美国房地产市场，美国的房价开始不断上涨。新的宽松贷款条件和低利率，使房价进一步升高，让住房抵押贷款支持证卷和CDO变成了更棒的投资，如果借款人违约，银行任然会得到超级之前的房子，对吗？

不，错了。还记得经济泡沫吗，价格快速增长，受到非理性决策的驱动。而那时的房价就相当于这么一个容易破裂的泡泡。人们无法偿还贵到天上去的房价或是继续偿还利率持续升高的抵押贷款，借款人开始违约，于是市面上出现了更多要卖掉的房子，但是没人买供给增加，需求下降。房价开始暴跌，随着价格下降，一些借款人的抵押贷款突然变得比实际房价还要高的多。一些借款人停止还贷，造成了更多的违约，进一步拉低了房价。随着这些不断发生，大型金融机构停止购买次级抵押贷款。次级借出人开始收不回借出去的钱，直到2007年，一些非常大的借出人宣布破产。问题开始蔓延到大投资者，他们把钱倒进这些住房抵押贷款支持证卷和CDO。他们的投资开始赔钱，一大笔钱，不过还没完，金融机构的宝典中还有另一种金融工具，加剧了所有这些问题，不受管制的场外衍生工具，包括某种华尔街奇才叫做“信用违约互换”的东西。这基本上被当做住房抵押贷款支持证卷的保险卖出。还记得AIG吗？它买出价值数千万美元的这些保险。但并没有相应的支持资金，来应对事情变糟的情况。我们知道，事情变得非常非常的糟了。这些信用违约互换同样化身成了其他证卷，这基本上使交易员在抵押贷款证卷的升值或贬值赌上了一大笔钱。

所有这些赌注、金融工具结成了一张无比复杂的资产、债务和风险的网。所以当事情开始变糟时整个金融系统都迎来了灾难。一些主要的金融公司宣布破产比如“雷曼公司”，其他公司不得不被迫合并，或需要政府的救助。没人确切的知道一些这样的金融机构的资产负债表到底如何。这些复杂的，不受监管的资产太难计算了。恐慌肆虐，交易员和信用市场冻结，股票市场崩溃，美国经济突然灾难性的衰退。 下一期我会来聊聊这场大浩劫的后续以及美政府对此采取的措施。