楼市315物业指南：物业哪些不作为会惹怒你？

买房的时候，开发商陪你一会儿，买房后，财产会陪你一辈子。

疫情过后，住房、购房者、资本市场都认识到房地产的价值，一方面购房者寻找好房地产，一方面房企、资本投入发展物公司。

但物业服务从不是一蹴而就的，服务、管理、与业主们的协作都需花费很多功夫。尽管物业服务大多都是鸡毛蒜皮的事，但有时候物业的不作为，却与业主们的生命安全攸关。

案例1高空坠物 物业不作为

今年3月初，下城区某业主投诉自家小区物业不作为，高层多次发生高空坠物，小到烟头、污水，大到拖把、擦窗器，而且掉落的地点均为小区的人行路，非常危险。

尽管业主多次反馈了问题，但物业从不正面回复如何解决问题，也没有做出相应的行动，任由“隐患”存在。

最后业主没办法，打了12345热线将问题投诉到了政府相关部门，物业才粘贴高空抛物带来的危害性提示，并申请安装高清摄像头，用于日后举证及查找责任人。

案例2违规包阳台 屡禁不止

而临平山北一位业主觉得糟心的事，是小区的包阳台。

据悉，他所在的小区不少业主把设备平台违规包进，去年有人反馈了问题，城管也到现场查看，并认定包阳台为违法建筑。让人不省心的是，严管一阵之后，今年又有很多业主开始动工包阳台，开发商和物业也不管，以致不少业主的阳台已经包好，违法行为还在持续。

业主们把设备平台包进偷面积，是为了让室内的实际使用空间更大，但是这样做不仅不能占到便宜，还会出现很多的麻烦。因为在建筑设计上，设备平台和房屋的建造标准不一样，承重能力不同，给建筑带来安全隐患，物业有责任对此进行监督。

案例3开心交房 却遭遇物业霸王条款

乔司某业主反映自己开心去收房，却被告知必须先缴纳2021年的物业费才能拿到新房钥匙，拨打12345法律咨询相关法律以后，得到的结论是物业做法是违规的。后来才明白问题出现在签订的物业服务合同上，要求业主在首次办理交付手续时，应一次性预交纳12个月的物业服务费。

这样的问题其实并不少见。河南一小区曾因“天价”物业费就被多次报道，该小区物业合同规定物业费每两年调整一次，每次上浮10-20%。有人算了一笔账，2.2元每平方米，100方的房子70年后的物业费要上百万。

一个好的物业，关系着小区居住的舒适度、愉悦感，甚至影响小区的房价。

案例1别人家的小区 中秋开晚会

还记得去年中秋节，你被别人家小区中秋活动刷屏吗？

尤其是滨江物业服务的几个小区，尤其有排面，泳池、香槟、灯光、配上表演，简直堪比电视台的中秋晚会现场。

滨江物业其实每年都会在多个项目举办“金秋”“中秋”“国庆”等晚会活动，而这些活动大多数节目都是由业主表演的，定期举办的节日活动不仅丰富了业主们的生活，更是增进了邻里之间的情感。

万里长情不及邻里情，社区和睦、居家舒适，浓浓的邻里之情，说的就是如此吧。

不过在做好邻里关系方面，除了滨江，像万科的邻里公约、融创的归心社区，业主口碑也非常不错。

案例2管家也要出国培训 优秀

物业做的就是服务，那如何做好服务呢？南都物业应该是有一定的话语权的。

比如现在非常普及的“管家服务”，其实最早是由南都物业提出来的。当年南都物业从浙大招聘了四名大学生，把他们送到荷兰学习高端住宅管家服务，然后再东方润园小区率先引进。

这个模式汲取了传统管家优点的同时，还融汇五星级酒店系统化的服务管理模式，实施一对多的人性化、个性化的服务，非常的贴心了。

此外，在坚持以人为本的基础上，南都将服务中的每一个环节，服务过程、服务流程进行了标准化，当然还有很多个性化、定制化的服务。

案例3智能化服务 给业主巨大便捷

随着科技的发展，智能化也被越来越多地应用到了物业服务上。

去年，绿城服务便荣获了“2020智慧物业服务领先企业”的称号。

在很多绿城物业服务的小区内，都能切身感受到通过大数据搭建的智能服务平台，带来的便捷性。

比如惠通行，当访客来的时候给个二维码就能进入园区，无须再下楼迎接；绿城驿站，一个可以24小时进行快递服务的系统，收件、发件都非常方便高效；智慧门禁——只要摇一摇或者人脸识别一下，便可以轻松进出，还可以远程遥控开门，既方便快捷，也大大提升了业主的居住感知。疫情期间，绿城服务还引进了硬核“黑科技”——智能测温AR眼镜。

当然，智能化服务也是整个服务行业未来的大趋势。

目前物业水平参差不齐，像万科、绿城、融创、龙湖等知名物业已形成较好的口碑。如何去评判一个物业的好坏呢？

首先要看基础服务。对于好物业来说，每一项日常工作都要做到精细、精致，有上千条服务标准，像龙湖就要求下雨后20分钟内园区路面没有积水、保安夜间巡逻要穿软底鞋等等。而差的物业基础服务不到位，小区任由陌生人随意进出、保洁不到位，路灯、电梯坏了也一直没人修。

其次，物业创造的价值。差物业经常巧立名目花物业费，想尽办法薅业主羊毛，像有的小区规模不大，一年电梯维修费就要上百万元，还到处哭穷，其实就是物业公司在谋取私利。

好物业则反之，会给业主们省钱，比如我们曾多次报道一些小区不仅物业服务到位，更是做好各类明细工作，把钱用在刀刃上。像采荷红菱社区的宋都物业，1毛5的物业费，不仅引进了智能垃圾分类系统，还能与门禁等系统实现联动，各项工作做得都非常细致，十分良心。

当然，好的物业应该受到褒奖，其实每年杭州住保房管部门都会组织物业管理优秀住宅类、非住宅类项目考评。而每一年的优秀名单，都可以作为好差物业的一项评判标准。

2020年度杭州市物业管理优秀

住宅类项目名单

2020年度杭州市物业管理优秀

非住宅类项目名单

你家物业公司进入优秀榜了吗？