什么？物业还分大小物业

如果一个建筑物的一部分有物业管理，另一部分由自己(或其他房地产公司)管理。

而且自行管理的区域可能很大，体量占据了全部管理区域的1/3甚至更多，囊括了很多原先应该由物业公司服务的区域。这种情况下，该如何管理这个园区呢？

再举个例子，有些综合体会有不同的业态，有商场、有办公楼、有酒店式公寓等。这些业态都是在同一个红线内，必须由一家物业公司管理；但是各业态内部的一些服务又是由自己委托的专业公司实施。那这种情况如何建立适合的物业管理模式？

其实，这些情况就不得不引入我们今天所说的大小物业管理了。

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为什么会有大小物业？

从前面的题引，大家其实有感觉了。之所以存在大小物业，是因为整个园区属于一个管理单元，里面有很多不可分割的设施和不可（或者不合适）单独切分管理的内容。同时，对于部分区域，又因为其特殊的服务需求，需要提供与常规物业不一样的服务。所以就出现了大物业负责统筹管理整个项目，小物业负责自己专有的区域，由此既保障了管理的统一性，又满足了专门区域的特殊性。

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大小物业怎么切分

因为各个园区的情况都不一样，所以切分的方式和范围也有很大的区别。

一般情况，下列区域和内容由大物业负责：

• 外围及共有区域的总体管理；
• 需要统一对外的管理事项；
• 与大物业无法分割的设施设备运维（如消防设施、暖通、高配等）；
• 其他无法确定由小物业还是大物业管理的区域等。

下列区域和内容一般由小物业负责：

• 已归入自行管理区域的各项日常物业服务；
• 特殊要求的个性化服务；
• 自行管理区域内的各项设施设备的管理和运行等。

注：上述只是作简单的边界和内容划分，实际运行中会复杂得多，需要视项目具体情况逐项梳理明确，并达成一致。

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大小物业服务费用有区别么

接下去可能会有朋友在问了：那存在大小物业形式的园区，其物业费是怎么处理的？或者直白点，对于很大一部分区域都是自己管理的客户来讲，如果跟其他客户一样的物业服务费标准交纳费用，那不是非常亏？

所以，如果对于存在小物业管理的客户，其总的物业服务费用是有两部分组成：交给大物业的大物业服务费用+自行委托部分的物业服务费用。

而自行管理区域已经大得占有整体物业的很大比例，对大物业自身的成本有很大影响的时候（比如很大一部分原先有大物业服务的区域现在都已经划入了小物业的范围），此时客户就可以跟大物业进行议价。

对于客户支付给大物业的费用标准大原则还是遵循成本对应原则，具体可以参考多业态物业服务费用测算的原理，即公用部分费用通过一定的分摊系数进行分摊，专用部分则100%计入归属的业态。

这种情况下，客户支付给大物业的费用肯定会小于原先100%支付给大物业的费用。但是支付给大物业费用+自行委托部分的总费用是不是比原来完全支付给大物业的费用多，还是要看自行委托部分的服务内容和标准。

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大小物业管理的关注要点

大小物业管理其实是比较复杂的，但是主要两个大的方向确定了，后面的只是一些细节问题。

大小物业的界面区分

因为存在不同的管理单位，所以两家物业公司（或者大物业与客户）之间的管理界面一定要切分清楚，哪些属于大物业管理范围，哪些由客户（或者客户委托的小物业管理）。这些管理界面的切分，最好通过具体的文件细致表述清楚，以避免后续管理出现漏洞或者扯皮的地方。

大小物业业务联动

虽然大小物业在服务范围上有一定的切分，但是在很多工作上都是具有关联。比如对于无法切分的设施，大物业部分出现问题，小物业部分就影响使用；小物业出现故障，需要从大物业前端进行处理。比如在小物业的安全管控、垃圾处理、政府外联等事项，都需要与大物业进行紧密的合作。所以，在切分大小物业后，需要对关联的业务和事项建立科学的、适用的解决联动机制。