上海楼市：上海北外滩和东外滩哪个板块买房更好，未来升值潜力大

我是曾叔谭芳，资深房地产投资专家。

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提问：你好！曾叔！预算1300-1500万，今年买房投资，想知道上海北外滩和东外滩哪个板块买房更好，未来升值潜力大？

回答：你好，北外滩在交通位置相当优越上，西邻地铁10号线，东邻地铁4号线，中间还有地铁12号线横穿而过，新建路纵穿而过。北外滩开发体量巨大，未来的定位就是中央活动区，有商务办公、公共文化和商业服务三大核心功能。北外滩作为老牌居住区，板块内的教育、医疗配套都非常完善，生态资源上的短板也有黄浦江，滨江绿地来弥补。但是商务区之外，北外滩的居住环境很是一般，老旧住宅的占比较大、高品质的住宅又很少，大量住宅房龄超过20年，且底商混乱，使得板块内的二手房价受到影响，房价分化较为严重，但是二手房价依然坚挺。

而东外滩的定位是商务金融、休闲娱乐功能、综合配套功能。从土地规划图中可以看出东外滩的住宅用地占比较大。与北外滩一路之隔的东外滩还能受到高速发展的北外滩的辐射。板块内的亮点就是有很好的工业遗址，但是现代建设和产业园的建设比较慢。住宅的特点是一、二、三类住宅混合，新建的房子与老房子对比强烈，房子高矮不一，比较混乱。和北外滩不同的是，东外滩不缺品质二手房。板块内二手房挂牌数持续上涨，挂牌均价也非常平稳。整体上看，两个板块都主打改善产品，不管是新房还是品质二手房，入场价格打底1000万。从板块的能级、地理位置、交通以及商业配套来看，上海投资回报率最大的板块和楼盘，详见内部分享。

提问：您好曾叔，崧泽华城秀景苑属于赵巷板块吗？可以买来自住吗？升值潜力怎么样啊？

回答：你好，不属于赵巷了，是汇金路那里。如果对你来说通勤比较方便的话，可以考虑自住。但从投资角度上来说，我不建议买超过赵巷的房子，因为从徐泾东到赵巷已经建成了有大量的小区，汇金路的房子将来要卖出的时候有大量竞品，不容易卖出高价。这个小区单价不高，户型也比较偏小，比较适合上车，以后应该是大盘平均涨幅，不太会有暴击。

提问：曾叔好，我现在遇到置换的问题，不考虑学区。计划700万左右。想问问七宝这一带适合宜居且增值的有哪些小区。之前看了七宝万科的，但2020年已经涨了些，不知道是否值得上车。另外考虑徐泾这带，那边房源很多，不晓得是否值得买或者哪些小区值得购买，谢谢啦。

回答：你好，七宝选择很少哦，旁边的九亭选择倒是多点，七宝万科还有潜力的，七宝承接大虹桥、漕河泾外溢，会成为很多高端人才的选择。徐泾可以考虑的，具体楼盘详见内部分享。

提问：你好曾叔，朋友推荐上海嘉定区的loft，内部价格我已发您，您看看值得投资吗?

回答：你好，价格倒是不错，要看市场价打多少折扣。如果租金回报率在4%以上的，是一个可以考虑的投资方向。只不过loft也是商住，未来出售的土地增值税非常高。你买这样的产品投资是不错的，但主要是吃租金，类似于“债券投资”，拿不到增值部分，可能会占用你比较多的资金，会有比较大的机会成本。关键是看你要什么了。我自己的买房风格，是不太看重租金的，更看重增值回报。所以如果是我，不会买的。

提问：你好，曾叔，提问佛山区域。请问：1.总价预算250w，广州人，广州没有房票，选择佛山是否合适？2.佛山的盘是否开盘前认筹最便宜？还是等年底开发商急的时候再出手？

回答：你好，佛山是广州的兄弟城市，楼市属珠三角第二梯队，属于临深临广的环一线城市中比较争气的，自己产业。但是长远还是要看产业导入能力。千灯湖片区是佛山最好的片区，中长期没问题。推荐板块和楼盘详见内部分享！

新房开盘当天购买优惠最多，而从全年来看，年底前开发商的优惠和促销最多。新房的销售一般都有相对固定的程序，在项目即将具备预售条件时，开发商都会提前对项目进行推广，开放营销中心，向意向购房者展示区位、规划或沙盘、配套等信息，然后适时开放样板房，以装修精美的样板房让潜在客户对房子的空间、房型、品质等有进一步的认识。再之后就是诚意登记或认筹的环节，开发商通过让客户缴纳一部分诚意金，或资产审核等程序甄别出那些真正确实有意向购买的客户。这些开盘前的一项项程序都可以被称之为“蓄客”的环节，即开发商为自己的某个项目积攒足够多意向购买的客户。此后，就是开盘了。在蓄客达到一定程度，开发商就会择机取得预售许可证，并选择一 天集中开盘。一般而言，开发商为了促成开盘当天有较高的销售率以及让意向客户当天下定决心购买，都会在开盘这天提供最多的购房折扣，这一天也意味着是一段时间内该楼盘购房折扣最多的时机。

提问：曾叔你好，坐标杭州，上班族，有一点子弹，但是距离首付款还有很大距离，除了XYK外还有什么方法凑首付？

回答：你好，融资方法很多，详见圈子内部分享《融资渠道成本的等级汇总》《无息贷款方案》。

提问：你好，曾叔，准备置换房子，但是自己位于主城区的老房子地段配套都不错，却怎么也卖不掉，最后卖了3个月，降价20万才出掉。现在是不是楼市下行，行情不好？

回答：你好，其实，房子卖不卖得掉，以怎样的价格卖掉。并不取决于卖的这一刻，而是在很多年前，自己决策买这套房的刹那，就被决定了。所以有很多人置换时就会遇到这类问题：摇到一套限价新房，但持有的一套房很难出掉，现在靠超高利率的负债撑着；市场上出现1套非常好的房源，很想拿，但自己的二手房一时之间出不掉，眼睁睁看着被别人买了。牛市沉淀脂肪；淡市需要释放部分脂肪，才能启动下一轮周期的引擎。淡市期，房产的流动性决定了安全感与稳定性。如果一个房子无法轻易卖掉，那么，它的资产价值就打折。主城区老破大，不要以为流动性有多好，即便在上海，流动性也极一般。直接点说，需要一轮超级大牛市才能赚到钱。远郊荒野+高溢价高逼格房，毒药！看起来美丽，吃起来醉倒，最后就不省人事了。房子是流动的货币！真正好的房产价值满足三个方面：1、增值收益（资源价值慢慢通过房价兑现）；2、房产抵押出来的资金；3、流动性很难出手的房，你要检讨当时买它时的思路了！

提问：曾叔你好，现在网上一直在传“LPR房贷转换”。我目前房贷是固定利率6点多，有没有必要转换?转换过后，以后会不会涨上来？有什么方式可以凑首付？

回答：你好，长期还房贷，选固定利率。短期还房贷，选LPR浮动利率。有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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