为什么要买公寓专题之浅谈我为什么要投资公寓？

本人坐标重庆，目前正在投资单身公寓(soho建筑物)，但根据市长/市场情况，二三线城市不建议投资单身公寓。

单身公寓目前的定位比较尴尬，一般是属于商业用地但是设计却保留了居住功能，属于写字楼和住宅之间的产品，显得有些不伦不类。因此，单身公寓的主要升值空间来自于写字楼和住宅的溢价，而且仅当写字楼和住宅的溢价高得很高的时候，才有人会考虑买次一点的单身公寓作为过度产品。因此，单身公寓的定价本身就比写字楼和住宅低，且依靠住宅和写字楼溢价带来的升值远远没有住宅和写字楼本身升值来得快。

像重庆这样的二三线城市，住宅和写字楼的溢价还很低，单身公寓的市场空间局限性很大，目前你还可以用同样的价格买到住宅，而到后期，住宅和写字楼溢价很高的时候，单身公寓带来的升值空间其实很小，到时候你根本买不起住宅了。所以奉劝大家，买得起住宅的时候不要发傻去买单身公寓。

另外仅说重庆市场，单身公寓产品严重过剩。目前市场上常见的有带租约的公寓和不带租约的公寓。各大商圈甚至非商圈地带都有大量公寓产品。这已经透支了未来的市场潜力了。像重庆这样的二三线城市，市场对单身公寓的接纳度很低，住宅都没炒起来更别提单身公寓了，单身公寓属于住宅后产品。但是，某地产开发商总又说，soho已经属于上一代产品了。因此，重庆这样的城市很有可能在住宅炒起来后就直接跳过炒单身公寓的阶段步入下一代产品了。

辣么，单身公寓可不可以买呢？当然可以。

一是刚需，住宅买不起，写字楼买不起，又确实需要，那么就买单身公寓。

二是投资，因为单身公寓总价很低，利用银行杠杆，综合收益率起码比理财高。这适合有闲钱但又钱不多的朋友。

然后，单身公寓一定要买地段，一定要依附周边住宅和商业的高溢价！所以要买一定要买核心地段，千万不要买地段荒凉或者以改善型为主的社区地段。另外，买带租约的产品也不错，起码不愁租。

p.s.新一代产品是什么呢？根据现在的市场情况来看，很有可能是开发商自持的长租公寓。龙湖冠寓，万科万科驿，还有旭辉等大牌开发商已经开始在做了，面对的都是过度型的中高端客户，这进一步抢走了单身公寓面对的居住需要市场。而且现在卖房子已经不是单单卖房子这么简单了，社区O2O、智慧物业等概念的兴起，卖房就等于卖一种综合服务，房子只是一种载体。所以言外说一下，买房自住或者投资都一定要买大开发商的房子，贵得有道理。在住宅普涨阶段过去后，房地产市场的分化会越来越明显，基本上是越贵的涨得越厉害，越便宜的涨得越少。低品质的房会逐渐在市场的浪潮中被残忍淘汰掉。如果现在买房都还只图便宜，那么你投资的起步就已经自动掉了一个档次了。

p.p.s有看到过比较例外的单身公寓产品，价格高过住宅或者写字楼的。这样的产品我推测要么是商务属性极强，要么是品质非常高的住宅产品，要么是地段很好周边公寓类产品稀缺的。但是这样的情况遇到的几率很低。

p.p.p.s商住公寓也有一个好处，因为属于商业所以不占用住房贷款、首套房名额、不算住房，一般不在限购之列。所以限购城市妥协一下可能会考虑商住公寓。但是二三线城市大规模限购的可能性很小(本人觉得)，二三线城市限购等于关上大门，在限制投机者的同时也限制了人才的流入和城市的发展，削减城市竞争力。还有一个糟心的事是，商住公寓需要首付5成贷款5成最长贷款期限为10年，还有转让费用。还有还有，商住公寓不能落户。这是商住公寓致命的缺点。

来源：亿房网