13年外地购房限购政策，干货看这篇!律师详解8.5商品住房限购政策（建议收藏）

北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》。从8月5日起夫妻离婚，原家庭离婚前拥有住房的数量不符合本市商品房限制购买政策规定，离婚之日起3年内，任何一方都不能在本市购买商品房。

对于目前正在办理离婚手续的夫妻来说，如何理解公告中的时间节点非常关键。本文将详细分析婚姻关系解除的时间节点，以及具体分析8.5新政实施后，哪些人买房受到限制。

一、协议离婚和诉讼离婚的，如何判断离婚时间
公告内容如下：夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。

　　本公告自2021年8月5日起施行。

而离婚分为诉讼离婚和协议离婚两种方式。目前北京市住建委相关负责人表示，在此次公告发布前递交离婚申请，尚未正式办理离婚登记的，离婚后仍然按照原先的政策执行。这指的是通过民政局协议离婚，只要在2021年8月5日前递交了离婚申请，都不受8.5新政影响。

关于通过法院判决/调解离婚的，确定离婚时间较为复杂，具体如下：

如果是一审离婚判决，双方都不上诉的，从最后签收离婚判决书一方签收第2天起算15日[1]，依然早于2021年8月5日的，购房不受8.5新规影响。

如果是二审离婚判决，生效日期的确定目前存在争议。因为民事诉讼法仅规定“第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。”但对于二审判决的生效日期没有做出具体规定。实践中对于二审判决是作出之日、宣判之日还是送达之日生效有不同观点。最高人民法院在判例中认为二审判决应以全部送达当事人时为生效时间，即最后签收二审离婚判决书的一方签收时间早于2021年8月5日的，购房不受8.5新规影响。建议和当地有关部门核实具体实施标准。

如果是法院调解离婚的，以最后收到调解书的一方签收的日期为调解书生效日期。如果双方同意在调解协议上签名生效，且已签名的，签名的日期为调解书生效日期。

据了解，如果是通过本地民政局协议离婚，相关数据可以同步至房管部门，购房人无需去交易窗口人工审核。如果在外地民政局协议离婚、或者通过法院诉讼离婚，购房人需要去交易窗口进行人工审核。[2]

二、原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的如何解读？

1、京籍家庭（京籍家庭指：居民家庭成员中至少有一人具有本市户籍的，视为本市户籍居民家庭。包括驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭。） 夫妻双方均为北京户籍的已婚京籍家庭（除通州外[3]）：离婚前已经拥有两套及以上住房的，那么离婚后3年内，任何一方均不得在本市购房。

如果一人北京户籍，一人外地户籍，一般情况下离婚前已经拥有两套及以上住房的，那么离婚后3年内，任何一方均不得在本市购房。

特殊情况下，如非京籍的家庭成员要求单独签约购房，且其满足连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或者个人所得税，也可以将其作为申请核验人按非本市户籍家庭申请购房，即只能购一套房。（该意见为北京市住房和城乡建设委员会2019年10月24日的答复意见，8.5新政之后是否有变化需要等待相关部门进一步解释。）

图片来源：北京市住房和城乡建设委员会 图片来源：北京市住房和城乡建设委员会

单身京籍家庭（包括未婚、离异、丧偶家庭）：在京无房的，可购买一套住房。

2、非京籍家庭

非京籍家庭：离婚前已经拥有一套及以上住房的，那么离婚后3年内，任何一方均不得在本市购房。

三、离婚后三年内可以在本市购房的情形

京籍家庭，离婚前只有一套房的，离婚后名下没有房的一方可以买房。但是离婚一年内，商贷和公积金贷款均按照二套房信贷政策来执行。

京籍家庭，离婚前家庭无房的，离婚后，双方可各自购买1套住房。

非京籍家庭离婚前无房，满足连续5年（含）以上缴纳社保或个人所得税，则离婚后，双方可各自购买1套住房。

四、离婚后三年内无法在本市购房的情形

京籍家庭名下有两套房，离婚后不管房子在谁名下，双方3年内都没有购房资格。

京籍家庭名下有一套房，离婚后名下有房的一方，3年内没有购房资格。

非京籍家庭离婚前有一套房产，离婚后无论房产登记在谁的名下，3年内各自都不能再购房。

关于离婚后如果将现在的房产出售，能否释放一个指标的问题，8.5新规没有做出明确规定。目前根据北京日报的文章，认为即使出售一套房产依然无法释放指标，因为系统是根据原家庭住房套数来审核的。

而根据之前的政策规定，出售后是可以释放出一个购房指标的，所以离婚后如果一方出售现有的房产，3年内能否再购买一套房产需要等待相关部门出台进一步解释。

图片来源：北京市住房和城乡建设委员会

图片来源：北京市住房和城乡建设委员会

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[1] 关于15日的计算：期间届满的最后一日是节假日的，以节假日后的第一日为期间届满的日期。
　　期间不包括在途时间，诉讼文书在期满前交邮的，不算过期。

[2]北京日报客户端：《北京出台离婚3年内不能买房政策，媒体解析八大热点问题》。

[3]《北京市住房和城乡建设委员会 北京市通州区人民政府关于加强通州区商品住房销售管理的通知》。