2014上海停车位，干货看这篇!26处房产遭拍卖！曾经风光无限的郑州“大上海”为何沦落至此？听听专业人士咋说

河南商报首席记者杨继芳。

“大上海”商场销售大厅统一运营后，未能摆脱拍卖的命运。

近日，郑州曾经风光无限的商业体“大上海”登陆阿里拍卖平台，平台信息显示，河南省郑州市中级人民法院将于2021年10月28日10 时至2021年10月29日10 时止（延时的除外），在河南省郑州市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动。

【被拍卖房产隶属者系失信被执行人】

拍卖标的为郑州市管城回族区东太康路28号、36号、38号（大上海城）共26处房产。起拍价为41730.696万元，保证金4000万元，增价幅度50万元。

拍卖的是谁的不动产？据郑州中级人民法院提供的信息显示，这26处房产隶属于​河南华​诚房地产开发有限公司，总建筑面积为42708.31 平方米，建成年份均为2007 年，分别位于大上海城的负二层、四层、五层、六层和七层。除了负二层部分外，其余均系商业用地。据河南正达房地产评估测绘咨询有限公司评估，总估价为5.2亿元。

​​其中东太康路28 号-2 层用途为“其它”，实际用途为停车位，4-6 层用途均为商业服务，4 层现状为美食广场、狼人杀、米​唱​KTV 等，5 层为迷城、风云再起电玩城等，6 层为奥斯卡电影院； 东太康路36 号-2 层用途为商业服务，实际用途为停车位；东太康路36 号-2层与东太康路28 号-2 层打通使用。 东太康路38 号5 层用途为商业服务，现部分闲置，部分为KTV，部分为电竞酒 店，东太康路38 号7 层用途为商业服务，实际用途为办公，内部自由分割。

据企查查信息显示，​河南华​诚房地产开发有限公司成立于1997年，注册资本8018万元，系失信被执行人。自身风险达200条，关联风险323条，历史风险111条。裁判文书网显示，该企业因借款合同纠纷、民事案件、商品房销售合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、仓储合同等多次被起诉。大股东为郑州嘉骏实业有限公司，占股超过81%。

据资料显示，华诚房地产在1997年成立，曾经多方持股，其中，中国石化集团资产经营管理有限公司持股25.17%，浙江新钱塘实业发展有限公司持股24.9433%，上海珠江建筑装饰工程有限公司持股18.7075%，浙江元丰房地产开发有限公司持股18.7075%，开封华美家居发展有限公司持股12.4717%。

后来股东方多次变更或者退出。2014年时，中国石化集团资产经营管理有限公司持有的​河南华​诚房地产开发有限公司25.17%股权​及​16291.805541万元债权正在挂牌转让，挂牌价格为16291.805641万元。​河南华​诚房地产开发有限公司25.17%股权对应挂牌价格仅为1元。

【求生之路，曾经寄希望自有商铺出售】

实际上，曾经风光无限的大上海城在转型之路上也寻找过途径，比如分割出售。

就在2020年6月，河南商报记者探访大上海城时，该商场正在出售部分自有商铺，其中​不乏有​意欲购买者。

当时，商场在一楼设置了营销中心、接待中心，记者以意欲购买的市民身份进入其中。在其销售中心，记者看到已经有几十名市民等待选铺。据当时的房产销售人员介绍，这些商铺产权清晰，周边商业氛围浓厚，在市民购买之后，商业将会统一收回再进行运营。

实际上，过了不久，销售中心就已经退去。在去年年底，河南商报记者​再​探访时，该商场已经恢复原来模样，不少商铺已经是空铺状态。

据媒体报道，曾经有市民在去年年中时花了35万元购买了大上海城商业广场的商铺，并签订有买卖协议，但签完协议后直到去年11月也没有实现网签。因为房产证迟迟办不下来，在和房地产方协商后，签订了退房协议，按照4次退款完毕的办法。可实际上却有购买商铺者提到，在经历过几次返还本金后，后边就再也不见款项。

郑州那么多商铺，缘何看中这一陈旧的商场？

原来，在2019年5月，大上海城开发商​河南华​城房地产公司发布“焕然​心生​”大上海城购物中心全面升级新闻发布会，大上海城升级的整体目标是：塑造二七商圈新的颜值担当，打造郑州时尚地标，打造时尚青年的生活圈，让顾客再次认识大上海，塑造项目强势回归形象。

这次豪言壮语下了四个提升计划：一个是对陈旧业态进行升级或更换，引进一些网红品牌、人气品牌，保留和挖掘经得起时间推敲的品牌，对项目进行调整和定位，另一个是对品牌结构调整，创造丰富的“新零售体验”；在硬件方面，将内外升级、场内外功能调整。

也就是这个大会上，宣布了“自持部分商业公开发售”的重磅信息。

【已售出商铺与自持商铺并立，旧改难题难以破解】

目标虽好，终究是沉疴缠身。重病寻良方，还需要杏林圣手。

资料显示，大上海城是由​河南华​诚房地产开发公司、郑州长江置业有限公司、浙江新钱塘实业有限公司共同投资开发的大型综合性商业项目。项目紧邻郑州市百货大楼，南临东太康路，西连二七路，东连人民路，与光彩市场、金博大城隔路相望。

与而今诸多商业自持自运营、或者轻资产运营的模式不同，大上海城在推出后就有部分商铺出售出去，和郑州宝龙广场采用了同样的办法。历史上，在二七商圈蓬勃时代，大上海城也曾经成就​一番商海江湖故事，造就了不少品牌传奇。大上海城在郑州最早提出“shopping mall”概念，年轻、时尚的标签，和光彩市场接纳最新的时尚信息，其建筑风格后来也影响了郑州的购物中心时代。

资深商业观察人士严蓉认为，大上海城走到今天被拍卖的命运是必然的。因为这种大型商业已经分散出售，如果要存活下去，对后期统一运营管理的能力要求极强。而大上海城本身股东多且股权复杂，这对商业运营来说，提高运营管理水平本身就存在困难。内部原因再加上时代的变迁，大上海城已经无法引领商业潮流，商圈的消费者自然就会流失到更优质的购物中心，比如大卫城、万象城、正弘城等等。

“慢慢​地​这里就变成了一个提供回忆的场所。”严蓉说，大上海城求生的过程中曾经有资本介入，或许因为小业主太多，需要全部解决的问题非常复杂，无论是对接盘的价格还是对商业的管理方都没信心，资本方最终选择退出，无人接盘，大上海城只得走向被拍卖的命运。

​编辑：刘梦鸽 吕瑞天