​东莞一小区物业与业委会对簿公堂，共治共享有这么难？

东莞阳光新闻(记者刘宇峰)近日，东莞一个小区因房地产置换，业主、业委会、房地产公司纷纷诉诸法律，再次成为社会关注的焦点。

现象：换物业矛盾不断

10月15日，本是东方华府小区新、旧物业交接的日子，但这一天矛盾升级。

据了解，自去年9月该小区成立业委会以来，便着手推进解聘旧物业，聘任新物业的事项。经过两次业主大会的投票，最终做出了不再续聘东莞市家盛物业服务有限公司、选聘万科物业为新物业的决定，但决定却遭到了部分业主和原物业的反对。

“业委会的投票存在严重的瑕疵，对于这样的结果我们并不能接受。”家盛物业相关负责人表示，在投票过程中该公司曾多次要求参与唱票、计票，均遭到业委会的拒绝，并发现有小区业主出现“被投票”等情况。该负责人还表示，毕竟这些年为小区也做了很多的工作，业委会认为物业服务存在问题，他们也愿意进行改正。

记者在东方华府随机采访了几位业主，有的业主表示自从业委会要撤换物业以来，物业明显感受到了压力，服务水平也有了提升。“我们也希望业委会能给我们半年时间甚至三个月的时间去调整去提升，但他们根本不给机会。”上述负责人表示。

这样的说法却遭到了小区业委会成员的反对，根据业委会提供的材料显示，业委会曾提供整改时间给原物业，由于未达到业主要求，才根据相关规定进行更换物业公司的业主大会，并通过了上述两项决议，业主大会的投票并不存在问题。

有的业主则表示，业委会推动选聘新物业不容易，像小区通往地铁站的出入门被上锁、小区电梯停运、小区停车场被擅自设卡收费等怪事不绝。

记者查阅阳光问政平台发现，今年6月，有业主曾对东方华府业主委员会的合法性问题进行投诉，莞城相关部门回应称暂没发现投票过程中有违规行为。

新旧物业交接发生冲突后，相关部门也对原物业下发了《限期整改通知书》，要求家盛物业必须于10月19号前撤离东方华府。但截至记者发稿，原物业以涉及法律纠纷案件为由并未撤离小区，而业主大会决议通过聘请的新物业也因为目前小区存在的法律纠纷暂停进场。

截至记者发稿前，该小区所产生的多起诉讼均在审理当中。

问题：核心在于“利益”

2003年，《物业管理条例》出台，提出了“业主大会”概念，2007年《物权法》出台，它更从人大立法高度确立了业主组织——业主大会和业主委员会的法律地位。本是为监督物业公司的业委会，在现实中却因为法律地位不明确、运作程序亟待规范等问题，屡屡与物业公司发生纠纷。

“业委会作为一个咨询机构，建立的本意是推动小区共享共治，提升小区物业服务水平，实现小区和谐发展。”东莞市住建局相关负责人表示，“但在实际运作当中，因为法律没有明确规定等问题，造成了一些纠纷的发生。”

纠纷在很多小区都有发生。今年7月，新中银金色华庭11名业主起诉小区第一届业委会，就业主委会召开第二次业主大会投票表决通过“不同意与东莞市万科物业服务有限公司续聘”、“同意把公共收益的70%转入业委会对公账户”等事项提出异议。最终，因业主大会召开程序存在违法情形以及票数统计存在明显瑕疵，东莞市第一人民法院作出撤销业委会作出的表决结果。

“其实矛盾的核心还是在利”，有业内人士告诉记者。

记者在金色华庭这场撤销权纠纷案中看到，业主起诉业委会“未经业主大会授权招投标，私自选定刚成立不足三个月的公司承包25.8万元门禁工程”、“在公共收益使用细则及章程中隐藏设置多项实报实销条款，给侵害业主公共利益提供可能”等。

像东方华府，家盛物业公示了一份东方华府项目案件汇总，里面标注了旧物业涉及的法律纠纷案件，涉及金额619万元，希望业主们承担这笔费用。“这么多年小区维修资金没有动用过，公共收益并不多，很多费用都是集团拨款的，就是为在城区树立一个标杆项目”，物业负责人表示。可业主却不答应：“凭什么作为物业公司，这么多年的收支没有公示，他现在说他垫付了619万元，让全体业主承担，凭什么？”

据统计，东莞共有物业公司管理小区1200多个，其中270个左右的小区成立了业委会，成立比例为20.8%。

“东莞小区成立业主委员会的比例相对于全国来说并不低。”东莞市住建局相关负责人表示，但随着物业企业服务资质认定的取消，物业公司准入门槛变低，服务水平也是参差不齐。同时法律对于业委会也没有明确的定性，造成监管不能及时落地，由此法律途径成为业委会和物业公司双方解决纠纷的重要途径。

规定：投票要有房号清单

近年来，东莞多个小区的业主、业委会、物业公司通过法律途径进行维权。

2018年，大岭山中惠沁林山庄三位业主对沁林山庄业委会进行起诉，最终认定案涉业主大会在程序及实体上存在瑕疵和违法之处，撤销业委会决议，业主胜诉；同年，东莞沙田活力粤港小区业主起诉业委会，结果业主败诉；今年10月，东莞常平富盈山水华庭业主起诉该小区业委会，最终业主胜诉，撤销业委会决议……

目前，解决物业领域纠纷仅有国务院及各省《物业管理条例》等相关条例，而《民法典》的出台便妥善解决了物业领域纠纷法律依据不明确的问题，新增的物业服务合同规定的出台，对物业服务人、业主或业委会等主体的权利义务都进行了明确的规范。

2020年10月，历时三年半起草的《广州市物业管理条例》通过审议，即将颁布实施，作为广州历史上第一部内容最多的地方性法规，《条例》对物业管理基本原则和政府等各部门的职责分工作了明确规定；划定物业服务区域；明确业主组织职责，创设物业管理委员会制度，对业主的公共表决权和异议处理机制进行细化完善。

“东莞相关规定的出台和修订相对于广州、深圳还是有不同，我们也积极在和广东省司法厅沟通，希望能够尽快出台相关的规定，给地方指导意见。”东莞市住建局相关负责人表示，对于业委会与物业之间存在的纠纷，他们一直在持续关注，并出台相关规范。

11月3日，东莞市住建局发布《关于加强住宅小区重大事项公示公告管理工作的通知》（《通知》），建立住宅小区重大事项网上公告平台，提高住宅小区重大事项决策的透明度，切实保障广大业主的合法权益。记者发现，《通知》中对于“被投票”现象进行了规范，明确规定对表决通过的事项，应附上参与投票的房号清单，杜绝“被投票”。

大家说：美好生活需要“群策群力”

“成立了业委会，第一件事就是换物业。”在记者采访过程中，不少市民都发出了这样的感叹。有些市民认为，就是因为忍受不了原物业的不作为才要成立业委会，这是维护业主权利的方式。但也有一些市民认为，业委会是向社会各方反映业主意愿和要求，并监督和协助物业服务企业或其他管理人履行物业服务合同的业主大会执行机构，如果一开始就站在了物业的对立面，只会造成矛盾的加剧。

业主参与度不高、多方利益纠缠、职责划分不到位……记者梳理采访发现，市民认为业委会与物业公司矛盾产生的原因有很多，其中对物业的服务水平和对于业委会的监督则成为关注焦点。

对于物业，其服务水平被诟病最多，比如小区清洁、安保、态度等等。一旦物业口碑不好，被换掉的概率也就很大。不过对大多数业主来说，只有小区物业服务不是太差，差不多也就过去了，而这也与大多数业主不太参与小区治理有关。

对于业委会，其主要是架起物业和和物业之间的沟通桥梁，维护小区的和谐安宁。但在成立后往往权重过大，监督物业没错，但谁来监督业委会？且业委会成员对小区大多数业主来说，并不熟悉，无法起到有效的衔接。

理想是丰满的，现实是骨感的。对很多小区来说，业主、业委会、物业是割裂的。有业主告诉记者，自己所在的小区都有数个微信群，包括有物业服务人员在的“热心业主沟通群”，有业主建立的“同意重选业委会群”，有业委会组建的“业主自主群”，还包括各栋的建立群等。而这些群也成为最有效的沟通渠道，拉笼“自己人”，排除“异己”，而这在很多小区已是“标配”。

针对目前存在的诸多问题，不少市民也给出了自己的建议。物业公司的撤换、选择是否可以增加政府相关部门或者第三方机构的评判；业委会竞选人员通过竞聘上岗，党员优先，并主张小区共建方案；业主委员会是否可以有明确的部门进行监管，对业委会进行监督和指导等等。

“辅车相依，唇亡齿寒”。每个人都希望自己生活的小区能够共治共享，实现这些需要业主、业委会、物业公司以及政府相关部门群策群力，才能实现“美好生活”。