为什么公寓不限购专题之低总价、不限购！公寓投资或许只是“看起来很美”

大河报大河客记者李彦宏

核心小贴士|“今年房地产市场越来越让人无法理解，想开始住房，但是购买受到限制。你想投资公寓啊。换手的时候交税也太高了。

”这是近期手里有点“闲钱”人的共同写照。众多购房者被密集出台的限购政策挤压出住宅市场，转而投向公寓。“租购同权”政策的出台，催生了公寓热，某种程度上加速了人们购买公寓作为投资的脚步。在公寓的购买人群中，以投资还是居住为主？投资公寓真的是稳赚不赔吗？转卖二手公寓，需要缴纳哪些税费？近日，记者对郑州的公寓市场进行了调查。

公寓“杀手锏”：低总价、不限购

在房价波动明显、住宅市场一步步地被政策收紧后，住宅产品难以达到的低总价、不限购优势，恰恰成为限购后公寓市场的“杀手锏”。

据某知名房地产统计数据显示，2017年上半年郑州公寓市场供应面积为37万平方米，同比增长115%，总体去化53万平方米，同比增长93%；整体市场均价达到10711元/平方米，同比增长29%，呈现出量价齐升的市场态势。

在郑州工作的小郑属于受限于限购政策，失去购房资格的代表。“住宅产权的房子暂时不能买，但是在这里工作又不能长期租房子住。为了暂时有个住的地方，只能先买个公寓过渡一下。”小郑说，“公寓面积小，总价低，首付勉强能够接受。”

据了解，现在公寓市场上在售的户型大多集中在28平方米至55平方米之间。按照10000元/平方米来算，40平方米的公寓，首付按照50%来说，是20万元，再加上各种税费，首付费用在23万元左右，比住宅市场动辄五六十万元的首付，显然会让人觉得压力小些。

另外，一些开发商为了吸引客户、回笼资金，推出了“首付最低5万元”“两年内付清首付无利息”等销售模式，刺激购房者入手公寓。

购买人群：十有八九是投资客

限购政策的溢出效应，让处于限购政策之外的公寓意外收获“政策红利”。记者发现，在购买公寓的人群中，以投资人群为主。

8月17日，记者来到位于地铁二号线附近的某家公寓项目售楼部，发现这里虽然不如去年住宅项目热闹，但是也有二三十人在咨询案场置业顾问。

“如今钱放在银行里只能等着拿很少的利息，我和家人为了不让手里的钱贬值，便准备在市区挑选一个交通便利的公寓作为投资。租金可以还房贷，最后还能落套房子。”从事电器生意的吴先生正在咨询一些购房的细节问题。

“目前来项目看房的人群中，有很多客户购买了不止一套房子。其中有客户购买两到三层，据说是想出租给别人开宾馆，另外也有客户直接购买了五六套房子。目前我们项目的购买人群中，70%为投资客，20%为自住兼投资客，剩下只有不到10%的购买者是纯粹为了居住。”某公寓项目营销总监告诉记者。

另外，记者从一家房产机构提交的数据中看到，目前郑州在售的40余个公寓项目中，购买人群呈现出地域性投资、拆迁村民投资的特点。其中，位于高新区的裕华满园的意向客户以高新区和周边人群为主；龙湖壹号的意向客户以金水区和郑东新区的人群为主；鑫苑·二七鑫中心的客户以二七区和周边的拆迁村民为主。

公寓投资：或许只是“看起来很美”

“花最少的钱，得到尽可能多的收益”，是入手公寓人群的初衷。只是，购买了公寓，就真的是一本万利、高枕无忧了吗？

对于入手公寓的人群来讲，投资客户占到七成，只有极少一部分人自住。抛开贷款、商业用水用电以及较高的物业费不说，仅是公寓只通单气，便注定了公寓只能成为人们暂时过渡的栖息之地，而不能成为永久居住场所的“悲惨命运”。

既然公寓作为一种投资产品，总归要回到市场进行转让程序。而在二手公寓交易中，税费则要比二手房高出一大截。

郑州市房管局下发的文件中提到：40年产权公寓交易的税费为：4%全额的契税+6%全额的土地增值税+5.6%个人营业税+个税差额的20%。如果购买的70年产权的公寓项目，交易中需要缴纳的税费则和正常住宅房子一样。

我们以购买一套40年产权，总价60万元的公寓为例，三年后，以85万元的价格进行出售，实际需要缴纳的税费为4%×85万元+6%×85万元+5.6%×85万+（85-60）×20%，这样算下来，需要缴纳的税费为18.26万元。“公寓在进行转让的时候，一笔不小的税费支出，使得市场上的二手公寓交易很少出现”，某中介置业顾问告诉记者。

“投资房产是否值得，要和银行利率做比较。比如投资一套100万元的房产，如果每年的房屋租金达不到4万元以上，证明投资房产不是一件成功的事情”，河南省财经政法大学教授刘社说。

“投资公寓虽不受政策限制，但基于产权期限及转手过程中的高税费等特殊性，在目前租售并举，租售同权的情况下，公寓投资收益也许只是‘看上去很美’。因此，建议公寓投资客谨慎一些，三思而后行”，河南省商业经济学会会长宋向清说。

来源：大河客户端