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【业主不交物业费败诉】业主不交物业费有理吗?为何物业状告业主打输官司?因物业没催缴

★话题概况★ ▼新年后上班接待了一起物业费纠纷的业主,金先生系合肥政务区某小区的业主,因觉得物业公司对邻居养狗管理不到位不满,拒交物业费,说他们物业公司将要起诉他,特来咨询。 达到当天最大量API KEY 超过次数限制在交流过程中,他告诉我听他朋友说,有的老小区业主就是不交物业费,结果物业公司告业主,物业公司官司都打输了,觉得不交物业费物业公司也没办法。

▼这使我不由想起来,去年一家物业公司找我们追讨物业费业务,他们就是担心官司打输了,再找业主就更麻烦了,其实不是所传言那样,欠物业费就有理。虽然有法院对物业费纠纷判决物业公司败诉,那是有原因的,物业公司方面追讨物业费程序瑕疵,造成法院判决物业公司败诉,而不是不交物业费就是有理的,具体还要根据实际情况来分析,不能偏听偏信,误导他人。

★实务分析★

第一,物业公司对业主欠缴的物业费,必不可少的催缴程序必须履行。根据现行的法律及相关司法解释的规定,经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业公司请求业主支付物业费的,物业公司起诉业主后,人民法院就应当给予支持。对物业公司已经按照合同约定提供了物业服务,业主以未享受或者不需接受物业服务为抗辩理由的,是得不到人民法院支持。这就不难看出,物业公司在起诉业主支付欠缴物业费时,必须先履行“前置程序”,也就是合理的书面催缴行为,那么物业公司没有履行书面催缴,将要承担败诉的风险。

第二,对于书面催缴物业费的行为,举证责任由物业公司承担。物业公司在起诉业主支付欠缴的物业费时,通常需要提供这些证据,首先,是有效的物业服务合同。实务中有些业主在拒交物业费时,以合同不是自己签订的,不需要履行约定的义务,这样的辩解通常法院不支持的,因为物业服务合同如属与合法的业委会签订,对全体业主都是有约束力的,接受服务的业主也是有义务对物业服务企业提供的服务支付物业费;其次,对履行提供物业服务的证据。即按照合同约定实际履行物业服务合同中确定的物业服务管理事项,譬如卫生、安保等等;再次,经书面催交且业主无正当理由拒交。在发生业主欠缴物业费时,物业需要向业主发送书面的催缴,业主在收到催缴通知后,在限期内仍然不缴纳物业费,那么业主将要承担支付欠缴的物业费及违约金。

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