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7月,楼市或迎“打折”?懂行人提醒:4类房子便宜也别买了

很多人说,5月以后房地产市场的房价下降了。

但事实并非如此。凯利数据显示,2021年1 ~ 5月,100多岁的住宅销售门槛进一步提高。

TOP10的房企操盘金额门槛提升至1080.5亿元,同比上涨58.7%;前30的房企销售门槛提升幅度达到56.1%,这比TOP10的销售门槛提升幅度还大。

百强房企销售门槛提升,说明一个问题:房企们的销售规模不仅没有在调控的压力下减少,反而呈现出愈发火热的态势,这似乎与当前“房价下跌”的观点背道而驰,是买房人出现了“价格错觉”还是“市场出现了虚假繁荣”?从上述数据可以看出,房地产销售不仅不下滑,反而在增强,市场旺盛的情况下,房产价格又如何会出现下跌呢?

另外,根据上海易居房地产研究院发布的一份报告,在5月全国288个城市房地产中,有166个城市的新房价格指数环比4月份出现明显上浮,房价出现上涨的城市数增加了7个,这足以说明,买房人期盼的房价下滑预期可能真的要泡汤了,至少在上半年这几个月内,房价下降是不可能的事情。

不仅是房地产机构认为“房价在涨”,而且根据国家统计局发布的数据来看,房价依然处于上涨风中,在2021年的4-5月70个大中城市中,67个城市的新房价格出现上浮,不管是同比还是环比都呈现出提高态势,同比2020年当期增值5.9%。那么,在这种情况下,是不是意味着下半年住房价格也不可能有多大的变化?3个因素下,7月,楼市或迎“打折”。

1、央行“收缩融资”增幅。2020年下半年,央行与住建部联合组织了一次龙头房企的座谈会,第一次提出了限制房地产企业融资增幅的“三条红线”制度。在内行人看来,这个改变相当于掐断了银行流向房地产开发商口袋中的资金源,失去了大量资金的滋润,今后房地产企业们买地建房都将成为一个大问题。

房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;净负债率不得超过100%;现金短债比要大于1倍。依据触线情况,房企被划分为红、橙、黄、绿四档,分档设定有息负债增速阈值。

万科郁亮在记者会上说道,三红线的改革力度,一点也不亚于当年土地招拍挂的改变影响,今后的房地产企业们将全部站在同一个起跑线上,依靠自我管理创造红利,失去了高额融资的背书,中小房企将举步维艰,特别是在面临销售不畅的情况下,现金流也将是一个难以逾越的大台阶。

2、银行限制最高贷款比例。如果说三条红线仅仅是限制了资金注入房地产开发商的话,那么限贷令从另外一个渠道收缩了资金进入房市的可能性。2021年初,央行直接出台新规,《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》制定了各大银行向房地产企业、个体购房者贷款的最高比例限制。根据银行的规模和历史贷款额等不同设置了不同的档位,分别制定红线标准。例如六大国有大行(工农中建、邮政、交通)、国家开发银行都是第一档位,两个上线分别是40%和32.5%。其他商业银行的住房贷款比例也不尽相同。

3、房贷利率不断上浮。

5月20日,新发布的LPR利率显示,1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%。有一个非常明显的趋势是,实际的房贷利率距离LPR的差距越来越大了,LPR没有任何变化,但是各大城市、银行的实际执行房贷利率却在逐步攀升,剪刀差开始迅速扩大。

根据贝壳研究院发布的房贷利率数据,2021年5月份,我国72个主要城市房贷利率呈现出不同程度的上升,首套房达到5.47%,二套房贷利率为5.73%,比2021年的4月份环比提高了6BP,实际上,房贷利率的上升,已经从2020年9月份之后就开始了。融360大数据研究院发布的房贷利率数据显示,监测的42个城市中,2021年到5月底,30个城市的房贷利率比2020年底明显提高,只有3个城市的房贷利率稳步不前。

根据每日经济新闻发布的《楼市大消息!五大银行集体行动,这个一线城市房贷全面涨价》一文数据,5月份以来,深圳多个银行纷纷提高房贷利率,首套房和二套房明显提升。中农工建交5大银行首套房利率上浮15BP(基点)至5.1%(LPR+45BP),二套房上浮35BP至5.6%(LPR+95BP)。与此同时,宁波、杭州、南京等多家银行也在跟进提升。

第一财经报道,目前工、农、中、交四大行深圳分行均已调整房贷利率,首套房贷利率上调15BP(基点)至5.1%(LPR+45BP),二套房贷利率上调35BP至5.6%(LPR+95BP)。招行深圳分行等部分股份行也跟进调整。

总结一下:一方面央行限制融资增幅,另一方面约束贷款比例,再加上房贷利率上升。这都意味着针对住房市场的货币金融政策正在收紧。经济学家任泽平曾直言,房地产长期看发展,中期看人口,短期看金融。金融策略与房价涨跌有着直接的正向关系。现在看来,收缩的一幕正在上演。让房产商尴尬的不是这些,而是偿债高峰期就要来了。2021年1-6月份需要偿债达到1.2万亿,在7月份是另一个小高潮,达到1490亿。

此情此景,销售不佳、融资不畅的情况下,如何面对到期债务?解决办法或许只有一个:降价促销。从这个方面而言,7月房企或“降价”所言非虚。那么,在促销折价潮下,该如何买房?懂行人提醒:4类房子便宜也别买了!

第一类:小城市房子。三四线小城市的房子并不具有增值潜力,2019年一位湖北青年夜袭5000多公里,到东北的某小县城市花了3万元购买了一套60多平米的房子,很高兴,在2020年初,这位青年降价8000元甩卖掉了。不为别的,因为这个小城市的房价持续下滑。社科院在《中国住房报告》预测,未来的三四线城市房价在失去了棚改托底的情况下,或下跌。

第二类:尾盘房、清盘房。每一次的打折潮,房企总喜欢把尾盘房、清盘房拿出来大力度折价甩卖,要知道一分价钱一分货,便宜的房子有便宜的道理,现在比别人低200万元的房子,在未来5-10年后或许依然低这么多。

第三类:资不抵债房企的楼盘。楼盘开发是一个资金密集型的活动,A开发商要开发一个价值8亿元的楼盘,A开发商启动资金只有1亿元,怎么办?开始四处借款融资,当有了1.5亿元的时候,就可以买地皮建售楼部了。如果新房预售不掉,则很可能导致A房企回款周期拉长,但是1.5亿元的债务却是用楼盘所有房子为抵押的,所以资不抵债的A房企很可能出现烂尾楼盘。

第四类:高库存城市的房子。西南财经大学在2017年“家庭金融研究报告”指出,楼市当年库存达到6500万套,这些房子足够2亿人居住使用。高空置率已经成为很多城市住房发展的瓶颈,另有数据认为截止2020年底,我国住房空置数超过1亿套。房产供大于求的城市、高空置率的背景下,房子价值也难以凸显,所以买房尽量避开。

话题:你认为7月份,房地产如何变化?上升还是下降?

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