宝隆公寓房价为什么低，干货看这篇!南京主城出现“一字头”公寓，价格不到普通商品房的一半

总结：1.47万件，虽然是公寓，但南京主城出了这样的房价，这是不是有点难以置信？因为价格低，所以很感兴趣，两周前这座建筑物开张，受到动摇，当天宣布卖了90%。

1.47 万起，虽然是公寓，但在南京主城出现这样的房价，是不是让人有点难以置信？因为价格低关注多，两周前，这家楼盘开盘采取摇号形式，当天宣称卖出九成。3 月 31 日，现代快报记者查询南京网上房地产发现，该楼盘入网 238 套，认购 1173 套，还剩 65 套可售房源。认购比例六成，成交比例暂为 0。

低价，中央门附近公寓一字头开售

"一字头"的房价，不仅低于周边二手房、一手房价格，甚至比地价还要低，这家公寓的价格还低于两江地区的公寓价。到底怎么回事？

在中央门一带，目前商品房普通均价 3.5 万左右。一个老公寓项目玉桥国际公寓烂尾且没有物业管理，二手房也在 1.8 万 -1.9 万。中央金地的挑高公寓超过 2 万。不远处的常州星河华飞 2 号地块成交楼面价 30006 元 /㎡，在整个大城北地区无出其右。隔壁中海玄武公馆售罄时的价格差不多 4 万。在这样的背景下，这家公寓项目几乎成为板块的谷底价。

记者在现场看到，这个项目一共三栋楼，底部通过裙楼连接，裙楼部分为商业，部分是开发商为政府代建的车位。价格 1.47 万起步的就是 1 号楼，最便宜的房源位于顶楼 25 层的北侧房源，正常朝南的房源价格为 1.66 万 -1.95 万上下，主要针对团购，非团购价格为 2 万 -2.66 万。

该项目所有房源的面积均为 75㎡，层高 3.3 米，面宽 6.6 米，平层双钥匙设计，买一间可以当两间用。因紧邻金桥、玉桥、银桥等大市场，不少大市场的客户选择团购整层。置业顾问说，最便宜的顶楼 25 层 1.47 万的房源基本被团购一空。

开发商声称这批房源团购价，仅一栋楼，二号楼就恢复原价 2.6 万，主要是开发商三周年推出的特惠房源。

据了解，根据合同明确，这个项目拿地之时就约定需要配建不少于 400 个社会停车位。

不少业内人士认为，之所以放出一字头房价，主要是这家开发商在南京的商办类产品较多，尽快出货回笼资金成为当务之急。

滞销，有的公寓楼盘成交比例为零

即便是降价降到板块谷底，这家公寓也仅仅卖出六成。而这已经算是南京公寓类产品中卖得不错的。

南京网上房地产数据显示，很多公寓项目自上市以来成交比例均不高，有的甚至低至零。比如位于汉中路上的汉中公馆 2 月初开售，目前成交比例为 4.13%。位于江心洲的升龙公园道公寓成交比例为 19.76%。位于江北新区的宝隆时代广场部分楼栋的成交比例为 0。

另一个值得关注的现象是，和住宅被严格限价不同，公寓售价不受限，导致很多公寓申报价格畸高。

尴尬的是，实际售价却比申报价低得多。以龙湖紫都城为例，网上申报价格为 3 万元 / 平方米，1 号楼实际售价比申报价低了 1 万多。汉中公馆申报价格最高 5.9 万 / 平方米，实际售价不过 4 万 / 平方米出头。

分析，公寓物业费、贷款成本较高

公寓到底能不能投资？记者测算发现，与普通住宅相比，目前南京市场上的公寓除了房价和租金不高之外，其他如物业费、贷款成本、转让税费都很高。

南京几乎所有公寓的物业费都是住宅的两倍甚至更多。比如汉中公馆是高力国际物业，物业费 6 元 / 平米；龙湖紫都城房价不贵，物业费 4.75 元 / 平米。位于南站的云树公馆物业费 4.5 元 / 平米。位于金地中心菁华物业费 4.8 元 / 平米，升龙汇金中心 5.5 元 / 平米。

一套 50 平米的小公寓，以 5 元 / 平米的物业费来计算，一个月物业费至少 250 元，一年物业费成本 3000 元。而普通住宅的物业费仅是公寓的一半，对比普通住宅，公寓的物业成本高出了一大截。

公寓楼盘的贷款成本偏高，龙湖紫都城一套 75 平米、单价 1.8 万元 / 平米的房源，总价 135 万，首付五成为 68 万，还需贷款 67 万，公寓属于商用物业，贷款年限最长十年，利率上浮 20%-30%，约 5.88%-6.15%，月还款 7073 元。而周边租金不过 2000-3000 元左右，租不能抵贷。

此外，公寓房转让税也高。按照规定，公寓转让有两种计税模式，一种是所有税种加起来征税，另一种是按照增值部分的 50% 征税。测算下来，两种征税方式结果差别不大。以一套 135 万的公寓为例，假设多年后增值到 200 万，增值部分的 50% 即 32.5 万，也就是交税数额。这意味着，房价增值部分的投资收益直接打对折。

来源：现代快报