分析：公募REITs可逐渐推广，租赁住房领域有巨大空间

5月3日，北京大学光华管理学院在网上举办了北大光华思想力量系列公开课，解读了中国征集REITs示范。

作为与中国证监会、国家发改委共同开展专题调研的单位，北京大学光华管理学院教授张峥在线上公开课上指出，在基础设施领域推进公募REITs试点不断积累经验、完善制度规则之后，后续公募REITs有望逐渐向其他领域推广，以持有型房地产为基础资产的REITs将可能有快速发展的机遇。

今年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（下称《通知》），并出台配套指引。这标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。

在张峥看来，《通知》对公募REITs试点的意义进行了全面阐释，对试点工作进行了细致的部署，是中国REITs发展的一个里程碑式的事件。

REITs可成为中国经济的“稳定剂”

张峥指出，纵观各经济体REITs的出台均和国家经济形势相关，大部分经济体在经济低迷、经济危机、经济增长动力不足时推出REITs，旨在为经济转型发展提供动力。

例如美国、加拿大、日本、法国、德国、意大利等发达经济体常在经济低迷时推出REITs；巴西、新加坡、香港、韩国等新兴发达国家或地区也常在经济危机时推出REITs；泰国、巴基斯坦、肯尼亚、印度等高速发展的发展中国家也常在经济增长动力不足时推出REITs。

张峥表示，目前节点中国公募REITs推出试点，正当其时。从短期来看，应对疫情影响和经济下行压力，通过REITs市场可以盘活存量资产，支持经济重启，成为中国经济的“稳定剂”；长期来看，REITs市场建设可以成为解决中国不动产投融资体制结构性问题的破题之作，能有效填补中国资本市场的产品空白，扩宽社会资本投融资渠道，成为推动经济高质量发展的“助推剂”。

租赁住房REITs有巨大的发展空间

此次《通知》明确，在基础设施领域推进公募REITs试点。聚焦的重点行业为优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。同时，鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

虽然，证监会有关负责人指出，在当下房地产调控的前提下，REITs不会对房地产构成影响。

但在张峥看来，在基础设施领域推进公募REITs试点不断积累经验、完善制度规则之后，有望逐渐向其他领域推广，租赁住房REITs有着巨大的发展空间。

“从理论上讲，基础设施和持有型房地产作为基础资产来说，在中国均具有推出REITs的可行性，之所以选择基础设施这一切入口，主要有两方面主要的原因：一是我国基建领域投融资改革的需求尤为迫切，而REITs恰巧可以发挥重要作用，REITs可盘活基础设施存量资产，有利于防范地方债风险，进一步实现降杠杆；同时REITs可以为新的基础设施项目提供资本金，是实现稳投资补短板的重要金融工具。另外，REITs用市场化的方式来吸引社会资本参与基建项目，借助资本市场定价机制，推进基础设施建设的高质量发展。另一方面原因，作为政策试点，通常会选择成本较低及高效的领域，从基础设施领域起步可降低试点工作的复杂性，更好的和国家的其他政策进行协调，可以充分借鉴成熟市场的经验。”

张峥提到，从持有型房地产方面来看，“我个人认为房地产公募REITs将有一个逐步推进的过程，会建立在此次试点的经验积累以及市场不断完善的基础之上。租购并举是房地产长效机制的重要内容，对于人口净流入大的城市群而言，要想进一步解决70年住房问题就必须发展租赁住房市场，那么在发展过程中，REITs是一个必要的金融工具，租赁住房REITs有着巨大的发展空间，随着基础设施REITs的不断推进，以持有型房地产为基础资产的REITs也将可能有快速发展的机遇。”

张峥指出，多年来，支持中国房地产行业发展是以间接融资为主体的金融体系，房地产开发主要依靠土地和房地产资产作为抵押品，通过信贷或类信贷市场获取债务资金。依靠银行信贷的单一融资模式，也造成了房地产行业发展与金融风险聚集的内生关联性。

张峥认为，随着存量市场的到来，增量开发的总体规模下降，通过持有运营来盘活存量资产成为房地产企业转型的方向之一。在现有单一融资模式下，房地产企业缺乏长期资金的支持和新的激励模式，转型困难，这是中国房地产行业面临的长期挑战。

对租赁市场而言，其最大痛点是高质量的供给不足，而影响房地产企业投资积极性的主要因素包括前期成本投入大、利润回报率不高、回报周期较长，如果用大量的债务融资，在2-3年项目建成后将对开发企业构成巨大资金压力，难以成为持续发展的模式。

而REITs的出现，将有助于房地产企业长期持有并精细化经营租赁住房资产，有效贯彻租售并举战略。同时，REITs市场有利于推动房地产行业产业升级和盈利模式的转变，由“开发+出售”模式转变为一次性销售与持续性收入并重的模式。

中国公募REITs市场的潜在规模在5万亿至14万亿元之间

张峥提到，2007年以来，各界对REITs市场进行了广泛的研究和深入分析，2019年2月以来，中国证监会、国家发展改革委联合北京大学光华管理学院等单位也赴多个区域开展了专题调研。从目前已发行的类REITs产品来看已有多次探索，同时类REITs产品底层资产类型也较为丰富，涵盖了办公、仓储物流、产业园、公寓、酒店等多种类型。

截至2019年10月末，沪深交易所累计发行类REITs产品共59单，已发行总规模为1183.7亿元。

而纵观全球市场，截至2019年12月，全球共有42（37个有REITs发行）个国家和地区建立了REITs市场，总市值约2万亿美元。其中，美国是最成熟的市场。

张峥指出，根据全球主要市场的REITs相对其经济总量和上市公司总市值的规模占比，结合中国的相关的相关数据和一些合理假设，光华管理学院给出预测，中国公募REITs市场的潜在规模应在5万亿至14万亿元之间。

“但我们又认为，这一规模是保守的，实际市场规模可能更高。”张峥提到了三方面原因：

一是基础设施投资项目为REITs提供大量的优质并购标的，未来基础设施投资的增加会进一步扩大REITs的市场规模。“2015年至2018年之间，中国的基础设施累计投资高达130万亿元人民币，如果考虑1%的证券化率，规模就是万亿级别，如果再考虑一些增量的基础设施投资作为REITs的底层资产，那么规模将再翻倍。”

二是随着中国城镇化进程加快，城市人口的增加将创造一个巨大的房屋租赁市场。“未来20年，中国会经历一个人口向超大城市、大城市群聚集的过程，长期租房的需求会日益旺盛，住房租赁市场的增长将会对REITs市场的规模增长提供动力。”

三是考虑到中国城市化人口数量、不动产总量和固定资产投资明显超过美国，中国REITs市场进入成熟阶段后，规模将远超美国。