桃苑公寓为什么便宜专题之最全攻略：50万首付买关内，还能淘到好学区房

文/乐居新闻集团深圳新浪房地产

在深圳买房上车门槛越来越高，用低首付买个好地段，买个性价比高的房子成为越来越多人的梦想。特别是在关内省宿管区，要一次性拒绝很多东西。

那么在偌大的深圳，50万首付究竟有机会上车关内吗？还有哪些小区可以50万首付就搞定？对此，Q房探花园城片区董事冯丽丽做客乐居直播间，带来了50万首付深圳关内买房攻略。

深圳住房限购限贷最新政策（2018年1月10日）

数据来源：Q房网数据研究中心整理

南山

南山区在很多人心目中是豪宅林立的片区，属于高配置高价格的片区。50万首付如何买南山？Q房探冯丽丽为大家推荐了四个位置的房源。分别是金钟大厦、南油生活B区、桃苑单身公寓/桃苑小区和东方美地苑。

金钟大厦

金钟大厦位于南山中心区，建成于2002年，单栋28层，建筑面积约30000平方米，总户数422户。

金钟大厦生活配套成熟，地理位置非常好，有一条地铁线经过，即九号线的西延线，预计2019年通车，地铁站粤海站距离金钟大厦的位置大概五百米，大概三到四分钟左右，另外十二号地铁线未来会设南油站，离金钟大厦也很近，时间约八到十分钟路程，粤海战和南油站两个地铁站站点，公交线路比较多，是整个南山比较中心的一个位置。从商业配套来说，属于海雅商圈，距离海雅百货、茂业百货、南山书城非常近，旁边间隔购物中心还有一个文心公园。此外，金钟大厦距离海岸城商圈很近，步行仅五到八分钟距离。

值得注意的是，金钟大厦的学区在2016年6月15号有了一个变化，原本小学和中学的学位是南山区的学府小学（海珠部）和学府中学，2016年6月15日，学府小学和学府中学正式合并入南山二外集团，进行集团化办学。学校的教学水平得到了很好的提升。

金钟大厦小区以小户型为主，一层楼有28户，最小的户型21平，单身公寓清水在市场上最低租金在2500元，豪装租金可以高达3500元，一房一厅大概租4500元，2房租金在6000元左右。

以21平为例，之前的成交价格大概在160万-170万左右，自从学区改变之后，大概在一个半月之前成交价格是185万，且客户是一次性付款。市场上现在21平报价几乎在200万左右，中间还有一些议价的空间。

从全年成交量价来看，最高峰值已经达到8.8万，2016年的5-6月份学区改变，成交量最为活跃，涨幅明显，之后呈比较平稳的态势。

南油生活B区

南油生活B区位于南山南油片区，建成于1993年，包括75栋住宅楼、1栋商服综合楼，及分布在71-73栋的底层商铺，总计6657户。在这些房源中，有小部分是电梯房，这部分房源通过后期改造，加装电梯提升了整体居住舒适程度。

地铁上位于地铁9号铁西延线、12号线交汇换乘站。地铁9号线西延线2015年12月开工，2019年下半年竣工。12号线2017年9月开工建设，预计2022年试运营。距离海岸城和海雅商圈的距离也比较近。在片区规划上，南油生活B区在深圳土地十三五规划中属于城市更新重点统筹项目，汇集了大量城市更新项目。学区范围是南油小学、北师大中学。

户型来说涵盖面积段比较广，小户型居多。29平是比较好卖的户型，户型实用率非常高，可以改成2房，租金能租到3500元，总价大概在170万左右。32-34平的户型价格在180万-200万，这部分房源全部是经过改装的有电梯的类型。

从整个片区两年成交量价对比来看，南油生活B区随着城市更新进程加快，房价有5-8千的涨幅。在售卖房源中小户型居多，由于棚改旧改的原因一些业主更希望进行长线的持有，两房和三房的放盘量相对较低。

桃苑单身公寓/桃苑小区

桃苑小区位于南山中心区，建成于1990年，包括9栋总计852户。桃苑单身公寓位于南山中心区南山大道西侧，建成于1993年，包括3栋总计898户。值得注意的是，桃苑小区和桃苑单身公寓并非同一个小区，桃苑小区是一个多层公寓，桃苑单身公寓层数较低，五楼六楼以上是带电梯的。周边配套有人人乐、家乐福等大型商超，学校配套是海滨实验小学。

从户型结构来看，桃苑小区基本上以29平到33平为主，每一栋都会有一些差别。桃园小区的房产证是以桃苑单身宿舍命名的，户型结构是类似筒子间的户型，比较通风通透；桃苑单身公寓的户数更多，面积段更丰富，从最小的21平到60几平均有，主要户型仍以一房一厅为主，但其中一些面积较大的户型，比如57平，很多业主会改成两房或一房一厅的结构。

桃苑小区和桃苑单身公寓从总价来说是相对比较便宜的，桃苑小区29平户型近期报价在145万-148万，历史成交价格在140万-160万不等。之前桃苑小区的产权是50年，有一些业主通过增补地价，将产权变更为70年，价格差别主要在产权上。

在2016-2017年成交量价上，桃苑小区和桃苑单身公寓相对来说比较平稳，价格差较小，转手和租赁会比较容易，总体价格平稳上涨。

东方美地苑

东方美地苑位于南山南头片区，建成于2001年，包括3栋20单元总计405户。是一个相对比较新的多层。户型也是以小户型居多。东方美地苑的商业配套比较丰富，距离南头沃尔玛和南山欢乐颂约500米，距离南山文体中心约700米。

整体户型方正、通风、精巧通，结构以1房和2房为主，有少量的3房户型。最小的面积段是21平，价格大概在150万-155万左右。

从成交量价上看，2016=2017年整体价格走势比较平稳，这样的小户型在南山这样的地段租金比较稳定，长期上涨，幅度比较平稳，2017年峰值在6.9万左右。值得关注的是，东方美地苑70平的房源是三房两厅两卫，使用率很高。

福田

同样作为配套成熟宜居的片区，福田区又有哪些50万首付可以买到的房源呢？冯丽丽重点推荐了八卦岭片区和梅林片区。

八卦岭片区

八卦岭片区主要有鹏益花园、鹏盛花园（即鹏盛村）两个物业。鹏益花园97年建成，分三期，共六栋，户型主要为1房1厅、单身公寓，少量2房，合计2260户。鹏盛花园98年建成，共有10栋，其中1-4 为高层，5-10为多层，户型主要为1房1厅、单身公寓，少量2房，合计2526户。

从价格来看，鹏益花园在4.5-4.8万左右，鹏盛花园在4.2-4.8万之间，鹏盛花园中最小的面积是32平，大概总价在150万左右。50平的两房大概总价在230万左右。

梅林片区

梅林片区主要有深华科技园公寓、旭飞华安园和凯丰花园三物业。

深华科技园公寓96年建成，单栋88户，户型主要为1房1厅、单身公寓，少量2房。旭飞华安园2002年建成，共有3栋，469户，户型主要为1房1厅、单身公寓，少量2房，合计469户。凯丰花园分一二两期，一期7单元515户；二期3栋843户。户型有1-4房，结构丰富。在这些物业中，距离较近的地铁线路是9号线，地铁站点有上梅林站、梅村站、孖岭站。

从成交量价上看，这三个小区在2017年成交都非常活跃，价格呈现稳定上涨的趋势。

罗湖

罗湖区区别于全市其他区域，总价200万以下的住宅产品占据最大份额，占比达1/3。罗湖区学位优势明显，小户型成交、尤其是低总价小户型学位房成交活跃。罗湖区年度成交热点楼盘中，低总价小户型楼盘同样占据相当大份额。

总价200万左右的楼盘，冯丽丽重点推荐了东门168、旭飞华达园、旭飞华天苑、联城美园、长丰苑，这些小区从成交来看，年度成交量在100套左右。

罗湖区低总价热点楼盘价格变化幅度小，单价区间跨度大，在3-6万元/㎡之间。五个热点楼盘中，单价相对较高的东门168（别名一品东门雅园）小学学区为深圳市螺岭外国语实验学校，为市重点小学，省一级学校。东门168其最小的户型是22平，总价在145-150万之间。此外，东门168还有50平的房源，总价在310万左右。在此，冯丽丽建议，对于初次置业者，如果想要购买关内的房子，希望买的这套房是短期过度，未来有置换需求，一些小户型的学位房可以重点关注。

旭飞华达一期处在3号地铁线水贝站和7号地铁线交汇的地方，距离地铁田贝站和水贝站较近。20平左右户型大概在90-95万左右，50万首付很轻松就可以在这里置业。

另一个旭飞华天苑，主要是7号线笋岗站，但距离地铁站稍远，这个小区在去年价格相对处于比较低的位置，成交比较稳定。15平户型总价62万，对有过渡需求的购房者来说是比较好的选择。53平总价在175万-180万左右。此外的联城美园和长丰苑也都是同类型物业，33平总价在130万-150万之间。

总体而言，罗湖区160-200万之间的房源可选择空间非常大，并且还有一个重要的特点就是，罗湖区很多小户型都是可以改装的，很多30-40平的户型都可以改装成小两房，实用率比较高。整个罗湖片区，二手房的交易量非常大，是很多初次置业网友重点购买的区域。

盐田

关内片区中，盐田区是相对来说风景比较优美的片区，也是四个区中比较洼地的区。盐田区50万首付可以买到的物业主要分布在沙头角及盐田片区，沙头角片区热点成交物业有碧桐湾和东埔福苑；盐田片区热点成交物业有金水湾、天利明园大厦和春天海。

热门片区物业价格如下：

50万首付在这些选择中能够买到多大的户型呢？30平左右大概在120万，60平左右在255万，260万价格区间。东埔福苑25平总价在90-95万区间，100万以内的小户型在这个片区较容易买到。金水湾又名金水湾御园，33平大概在115万左，52平可以改装成两房的户型，总价大概185万。天利明园大厦30平在110万左右，春天海31平在100-110万之间。