多城宣布公寓可落户公寓到底值不值得买？

最近商场公寓又着火了。

9月4日，有长沙市民通过“长沙市长信箱”咨询公寓落户问题，市公安局官方回复称：在长沙买公寓，凭备案合同可落户，全家随迁。于是“购买公寓可全家落户”、“买公寓可落户可入学”等消息在长沙楼市圈疯传，不少自媒体、售楼人员、房产中介奔走相告，而在全国范围内，关于公寓的落户问题也展开了讨论。

目前，宣布可以公寓落户的城市并非只有长沙一个，宁波、六安等多个城市都相继出台了商业公寓可落户的政策。这些城市为何推进公寓落户，公寓一旦能落户就具备了住宅的部分功能，那与住宅相比还有什么优劣，公寓到底值不值得买？

多城市宣布公寓可落户政策

在房地产调控与人才引进并存的大背景下，“买公寓落户”的做法近期再度引发市场关注。不过长沙“买公寓可落户可入学”的政策并不是个例，国内已有一些城市实施了这种做法。

7月25日，宁波市政府办公厅下发《关于进一步放宽我市户口准入条件的通知》，进一步优化宁波户口迁移政策，放开放宽重点群体落户限制。《通知》在投资创业落户的条款中明确商业用房、商住两用房或办公用房可落户。

9月15日起，宁波市正式施行户口迁移新政。新政在去年出台的政策基础上大幅度放宽人才落户、居住就业落户条件，取消老年父母投靠落户限制，并新增了租赁落户和投资创业落户，明确规定“商业用房或办公用房可落户”，即购买公寓也可落户。

再往前的2018年11月，佛山市出台新政，取消购房入户，改为积分制。新《办法》规定，房产情况只作为申请入户的一个计分指标，并规定了最高144分的限制（每平方米算1分，最高144分）。

新政指出，在佛山市拥有合法房产（含商业类，如公寓、商铺、写字楼等），按房产建筑面积每平方米积1分计分，拥有多个房产证明的，按各产权面积相加的总和面积计算积分，最高可积144分。购买公寓不仅可以办理积分落户，还可以积分入学。

更早的2018年6月，六安市住房城乡建委等7部门联合发布《关于加快推进非住宅商品房去库存的意见》，提出8条意见。政府鼓励个人买公寓，买公寓就能上学、落户。

在部分业内人士看来，按照当前楼市调控的主基调，对商办类和公寓项目的做法应该是严控，不能作为落户的渠道。比如，2017年，北京对商住类产品实施了比住宅更为严厉的限购政策。杭州、南京等城市在2018年限制“商改住”。今年8月，厦门推出最严“禁公寓令”，规定商办项目改造成为公寓类住宅的，甚至可无偿收回土地使用权。

也有专家认为虽然“买公寓落户”的做法存在争议，但仍有一定的现实意义。由于住宅限购等原因，近年来，很多城市都存在大量购买了公寓产品，并将其作为唯一住所的人群，这部分人有着落户的现实需要。这种做法不能简单理解为购房政策的放松，但客观上有助于这类物业价值的上升。由于很多城市的公寓库存庞大，还能起到消化库存的效果。

为什么是长沙？

一般来说，公寓落户都是类似六安、宁波这种体量的城市，而长沙作为省会城市，且作为人口流入城市，也推进公寓落户的原因何在？归根结底在于住宅严格限购，“公寓围城”的长沙楼市现状。

先看一下长沙的购房政策，想在长沙买房子，需要达到一定的条件。在本市稳定就业且无住房的非本市户籍家庭，需连续缴纳24个月个人所得税(或社会保险)。市外迁入的户籍家庭，落户满1年且在本市稳定就业，或在本市连续缴纳24个月个人所得税(或社会保险)。也就是说，需要“2年户口or2年社保or1年户口1年社保”才能买住宅。

对于长沙来说，入户门槛极其宽松，难的并不是落户条件，难的是攒足落户时间。房票难求，公寓便成了住宅的替代需求。而且长沙一直以来也是想做成千万人口城市，于是便有了“公寓可落户”这样的政策。

在长沙，由于购房资格难以获得，部分不限购的公寓价格甚至超过住宅，例如距离长沙高铁站一路之隔的绿地大盘——绿地城际空间，公寓高于住宅1000元/㎡。这对于很多没有去过长沙的人，会觉得这是很荒谬的。毕竟在其他城市，精装公寓一般是比毛坯住宅便宜至少20%-40%的，怎么能更贵？而在长沙，这就是事实。

于是很多开发商都将原本用于建写字楼的办公用地改建成公寓，然后在办理房产证之前通过政商关系运作，将办公用地产权变更。最后造成了长沙“公寓围城”的现状。

业内人士分析认为，公寓落户实际上是长沙严格限购的后遗症。此次出的“公寓可落户”，不过是因为长沙只能为这种“公寓围城”的现象兜底。

买公寓仍需谨慎

在“房住不炒”主基调下，房子限购限售成为城市的常态，而公寓因为不限购、不限贷的优势下受到不少人的推崇，现在，部分城市又推出了落户政策，那么商住公寓是否值得入手呢？

业内人士指出，购买公寓仍需谨慎对待。对于公寓来说，饱受诟病的莫过于没有户口和学位。

以长沙为例，长沙虽然推进公寓落户，但是公寓毕竟不等同于住宅，公寓可落户并不代表公寓可入学。资料显示，长沙入学分生源优先项，按照有户有房、有户无房、有房无户、有户无房（第二类）、无户无房排序，通过商业公寓落户的孩子属于有户无房（第二类）生源，排序靠后，仍然很难进名校。

而且这几年长沙人口涌入非常快，本身就已经面临学位紧张的问题了。不仅仅是学位问题，还有后面的涨幅不如住宅、税费高、流动性极差，后面的不确定性极大。

此外，公寓作为商办性质的不动产，交易税费比较高。普通住宅二手交易的税费在5%-8%，商办公寓则有销售增值税、土地增值税、印花税、所得税等，税费高达17%-20%，除去月供、税费之外，资产收益不如住宅。

以一套80㎡的公寓为例，如果想出手，税费占总价的15-20%。以到手价80万元为例，光交易税费就高达12万-16万元。于是经常出现，很多买家对总价能接受，一听要再多出十几万的税费，最后放弃的情况。

对于公寓来说，通过租金收益长期获利是普遍做法，相比出售，出租的投资回报率明显更高。