【物业费收入率】专题小区物业的广告收入有多少，咱自己就可以算出来

前两天写了一篇和房地产经理聊天的文章，没想到会有这么大的关注和反响。从后台看，超过500个，评论区的很多网友提到了陷入计算方式的问题。当然，有所有过激的、不可靠的回答。我不会再回答了。其中关注度最高的：小区房地产的广告收入有多少。

点击阅读原文：与房地产经理闲聊的2个小时，建议被逐个否定

这个问题很好，真的迫切需要向大家交代。对于这个问题，我总结了上面收到的反响，又询问了小区物业经理，希望他能在这方面给出具体实际的答复。(大卫亚设)。

小区物业有广告收入吧，广告收入一年有多少？

答：坦诚的讲，物业公司确实有广告收入，它确实也属于全体业主，这点不可否认，现身说法的讲讲我们小区。

我们小区一共5栋楼，8个单元，每个单元25层4户的布局，去掉部分物业用房，总户数不到800户。

先说门岗：2个门，1个大门1个偏门，都可以放广告，一般的合作模式有两种，“物业买设备，广告位招租”和“广告商买设备，招租”。

大部分的物业公司会选择“广告商买设备，招租”，对物业公司来说不必先投入，立刻可以拿到收益，同时设备维护成本转嫁给广告商。

当然广告商交的合作费是和小区地理位置及项目规模有关系的，按照郑州目前的行情，四环外广告商基本不会出钱或者少到可以忽略不计，比如上街区、荥阳周边、白沙周边，平原新区、港区南港等等位置，物业公司就省个设备购置和维护的费用。

我们小区在四环里三环外，地理位置还不错，小区入住率80%约600多户，常住人口在2000多人，一年场地使用费12000元，这个价格已经是周边不错的标准了。

再说电梯广告：给业主最直观感受的就是电梯广告，小区8个单元，一共16部电梯，每部电梯装2个普通广告框，交付第一年，每部电梯可以做到400元/月，年收益在76800元，但交付后第二年，业主装修减少，一部电梯广告商一年只愿出到100元/月，一年还不到20000元。

其他的都是一些边边角角，什么场地费、临时摆展、开锁电话等等小费用，交房第一年是收益最高的时候，往后断崖式下降。

物业行业里有个大概的数据，可以参考一下：全国百强物业公司的多种经营收入可以做到物业费总营收的12%，简单点说，一个物业费饱和收入100万的小区，多种经营收入可以做到12万左右，越头部的物业公司盈利能力越强，规模效益在这种情形下尤其凸显。

广告等收入属于业主，为什么物业不愿意发给业主呢？

答：这是一个很避讳的问题，因为在物业服务的过程中，很难约定甲、乙方，如果甲方是业主，乙方是物业公司，就意味着在没有业主委员会的情况下，会出现几百、上千位甲方，怎样保证把甲方作为一个整体进行沟通？

所以收益很难由既得利益者向外分配，但是大家也可以关注到一些积极的信号，越来越多的物业公司在物业费收缴过程中出现送礼品的情况，一方面是为了促进收费，另一方面也是释放既得利益。

马上就有人要说了：那就成立业主委员会，让业主委员会代替业主们跟物业公司交涉，维护业主的合法权益。

这个想法和意见没有问题，但在实际操作过程中困难重重，回头我会单独写一篇文章讨论物业公司为何排斥业主委员会的成立，有很多主观和客观的原因导致业委会的道路走不通。

接上面的话题，成立业主委员会最直观的体现就是会增加整个小区的成本支出，假如我们小区成立业主委员会，业委会的成员是要办公场地和工资的，这些费用主要从物业费和广告等多种经营费用中出具。

业主们固然拿到了属于业主的多种经营费用，假如小区的10万元多种经营收入，都拿出来给业委会负责保管，每个单元选出1位业主代表，至少需要8名业委会成员，办公耗材、条幅宣传、会务费用等等都在消耗这个10万元的蛋糕。

业委会并不只是享受业主代表们的权利，还有履行合同的义务，某位业主欠费需要业委会代表协助收费，邻里冲突需要居中协调，当意见不一致时需要沟通调解，而作为业委会的成员，每月的报酬只有几百元不等，长期的付出与收入不成正比，就会严重打击工作积极性，对于业委会的代表们来说，也不公平。

这个时候不是广告等资产经营收入不分配给业主，而是已经无钱可分，对业委会来说，付出与报酬严重不匹配；对物业公司来说，除了公司还多了一个现场监管的“老板”；对业主来说，仍然拿不到收益。