1、无法落户，不能享受学区资源
公寓房地理位置优越，基本都在城市的中心地段，交通便利，周边配套设施也非常齐全，在这里生活将非常热闹有趣，然而公寓房属于商业性质的房产，不能落户，无法享受相应的城市资源。就拿孩子上学来说，我国现行的是划片入学政策，你家房子所在的位置将决定孩子能上哪所学校，而公寓房虽然位置极佳，但无法落户，意味着你家孩子无法享受学区资源，即便靠近重点名校，也是不能上的。
2、产权年限短
公寓房有一个最大的缺点，那就是产权年限比较短，有些公寓房的产权年限只有40年，有些公寓产权年限为50年。因此公寓房和70年产权的住宅房相比，就显得产权年限短了很多。并且商用公寓土地年限到期后，是需要补高额地价才能继续使用的。
3、二手公寓不好转卖，贷款形式单一
公寓房价格低，但是随着政策的收紧，公寓房转手需要缴纳很多税费，甚至可能要承担十几万，非常不划算，基本没有人想要接盘，所以即便日后想要卖了换新房，也是不好卖出去的。而且公寓房不像商品房，贷款形势比较单一，无法使用公积金贷款，只能选用房贷利息更高一些的商业贷款，来缓解买房压力，后期还贷压力会很大。
4、水电费用高
公寓是按照商业水电费的标准来收取的，如果住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2元／立方米，商业物业用水的收费标准就会达到为4元／立方米；住宅的用电收费标准为0.5元／度，公寓的用电收费标准就可能会是1元／度。
5、公寓投资回报率低：预投资回本需要一个很漫长的时间，产权也会减少。此外，酒店托管也突出两个问题：一是在装修时期，没有任何租金；二是投资后，业主见不到效益而焦急。从托管角度分析来说，因为受地段，客流量和淡旺季等因素的影响，不能保证每日住房被住满，入住率低，效益不好，业主自然没有回报。
虽然存在就是合理，美观大气、价格较优惠的公寓确实能在一定程度上满足一部分刚需的住房需求，但是公寓本身存在的这五大“硬伤”也让人们对它说“爱”不容易。大家如果正在考虑入手公寓的话，一定要考虑清楚这些缺点再做决定。
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