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关于12年购房政策我想说央媒发文为楼市定调,读懂宏观政策你就知道该如何买房

最近北京房地产市场的行情非常分裂,1500万以上的豪宅匆忙购买,800万~ 1500万之间的改善版缓慢销售。

改善需求看房的人虽然多了,但是成交的周期却拉长了。

要想看懂市场的走势,首先要研究宏观政策的变化。

近日,央行和官媒相继发声,无论从房地产信贷层面,还是从房地产行业发展,都给出了积极的信号。

在此,帮主对相关政策进行梳理和解读,帮助买房人在当下理清思路,对买房、卖房做出合理的判断。

01

房价需要稳定

11月24日出版的“人民日报”,在第六版头条位置,发表了题为“必须实现高质量发展”的重磅文章,作者是中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤。

文中第二部分是这样阐述的:

二、在坚持以供给侧结构性改革为主线的过程中,要重视需求侧管理,坚持扩大内需这个战略基点,始终把扩大内需同深化供给侧结构性改革有机结合起来。

1、适度超前进行基础设施建设。

2、有序落实碳达峰碳中和,加强全国统筹,完善能耗控制机制,通过市场竞争推动淘汰落后产能。

3、实施好区域协调发展战略,打造高质量发展增长极。

4、要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,着力稳地价、稳房价、稳预期,落实好房地产市场长效机制,顺应居民高品质住房需求,更好解决居民住房问题,促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。

还有一句话值得思考:在坚持以供给侧结构性改革为主线的过程中,要重视需求侧管理,坚持扩大内需这个战略基点,始终把扩大内需同深化供给侧结构性改革有机结合起来。

从上述内容可以做出几点判断:

1、房地产作为基础设施建设的一部分,仍然是国民经济支柱产业之一,是拉动内需的关键;

2、房价需要稳定,大涨的时代已经过去,但大跌也不符合社会稳定的调子,尤其像北京这样的一线城市,未来房价平稳、小幅上涨应是合理的趋势;

3、居民对住房品质的需求日益提升,北京住宅市场全部向改善倾斜就是供给侧改革的信号和趋势;

4、区域协调发展需要人口和产业支撑,在“房住不炒”时代,有战略规划、产业支撑的区域,房子的升值空间可以得到保障;

5、在碳中和的战略要求下,住宅建设标准将向绿色建筑、低能耗趋势发展,装配式、被动式建筑将成为未来的主流产品。

因此,虽然北京近期住宅市场遇冷,不乏有项目采取各种优惠措施吸引买房人,但是指望北京房价下跌,是不现实的。

当前是买房的窗口期,如果有买房需求,有购房资格,可及时行动。

02

信贷正在放松

日前,央行表示房价回稳后,个人住房贷款投放受约束的城市,房贷供需关系将回归正常。

首当其冲的城市当属北京。作为全国房地产调控力度最大的一线城市,北京从土地供应端,到新房供给端,均将“限地价,稳房价”的政策执行,做到了全国标杆。

在北京二手房交易经历了学区房政策调整、二手房指导价格等政策因素后,已出现多半年成交量断崖式下滑,10月份成交量仅9000余套,市场怎一个“惨”字了得。

但11月份,半个月北京二手房交易量已超7000套,呈现明显回升态势。

在二手房交易这件事上,成也贷款,败也贷款。当房地产信贷宽松时,二手房价格必然呈上升态势;当信贷紧缩时,二手房交易周期势必拉长,价格就进入下降通道。

如今,北京二手房价格已趋于理性、平稳,尤其是被炒作的天价学区房得到遏制后,北京二手房的成交均价已明显得到控制。

同时,新房在政府限房价的背景下,出现价格倒挂已不罕见。

近期,刘鹤副总理在某论坛年会开幕式书面致辞提到,对房地产合理的资金需求正在得到满足。

随后,北京房贷政策日渐宽松,二手房交易回暖,所释放的信号就是,有置换需求的买房人可以大胆地做出决策,因为北京楼市的拐点已至。

从近期1500万+房子的热销,可以看到高端买家对楼市的信心。

03

土拍市场降温

住宅最基础的成本就是地价,地价来自于土拍市场的行情。

如果重温北京上半年首批集中供地的火爆,以及第二批集中供地的惨淡,你会发现土拍市场降温明显。

5月份集中供地30宗宅地均遭争夺,10月份第二批43宗宅地流拍6成,刚刚公示的第三批集中供地,从网传的48宗降为12宗上市。

当土拍市场遇冷后,意味着政府对土地财政收入不得不降低预期,限地价限的是溢价率,自采取分批集中供地后,北京宅地拍卖的溢价率最高被限定15%。另一方面,政府对每宗上市地块均给予指导售价,不仅压缩了开发商的利润空间,而且形成新房和二手房的价格倒挂。

甚至,在第二批集中供地出现竞现房销售面积环节后,在第三批集中供地有半数设置了竞现房销售面积,且最热门的朝阳劲松街道即西大望路珠江帝景地块,被设为全现房销售,为两年后的房价定了调子。

在土拍市场不断出台新措施的情况下,北京的地价仍然呈现小幅上涨趋势,同区域商品房政府指导售价也水涨船高。

因此,在地价和房价双限的背景下,买房人既不必担忧房价过高,也不必担忧房价会跌。

在集中供地后,市场供应也呈现新盘集中上市的现象,在这种情况下,买房人的选择余地大了,除少数稀缺项目外,大多数项目在买方市场中降低了姿态,当下的市场环境对买房人十分友好。

所以,买房人在读懂了宏观政策之后,可以看清北京楼市的未来走势。

对于刚需刚改甚至品质改善需求,买一定不会错。

对于投资客来说,需要在市场中找到有升值潜力的楼盘,如有重大产业规划支撑的区域,如城市更新的绝版稀缺地段,如有政府产权份额的共产商品房。

不求昔日的一夜暴富,至少跑赢货币通胀,是最基本的诉求了。

如果找不到这样的楼盘,不如持币观望。

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