戈雅公寓为什么不好看这里!业委会故事：戈雅公寓小区业委有三个字不接受

资料来源：我爱孤儿

三年过去了，业委会心里这样说。我们心里冷，三个字一点也不能接受。

1.业委员会3年来所做的工作2。恢复一些争端3。说我们的无能为力4。给下一届业委会发信息

最近一段时间，第一届业委会受到了太多不正当的攻击和诽谤。

这也许是换届时期的正常反应和异常动作。但我们确实既气愤又心寒。好在我们始终坚信事实摆在那里，时间会证明一切。即使是少数别有用心来攻击的人在蓄意挑唆，大部分业主明白真相后自然会给出公正的评价。

很多了解业委会情况的人对我们说，业委会为什么不说，不反驳，不发声。

我们这不是软弱，更不是心虚。因为我们坚信三年的工作是问心无愧且努力进取的，坚信自身是经得起考验的，只要大家需要考证，业主随时可以知道实情。我们不想让小区的舆论和业主的视听变得更加嘈杂混乱。

因为我们也是业主，我们也爱这个家园，我们也都希望这里和谐，宁静，有序。近七八年来，戈雅也很出名，经常会被作为新闻所报道，但绝大多数都是负面的，作为业主我们很痛心，所以我们不想再让戈雅乱糟糟。

但事实是，少数人员无中生有，捏造事实，煽动业主情绪，已严重的伤害到了业委会每个成员，如果你要指责人，至少要有证据，这是人的最起码的道德规范，如果按这种习惯下去，也为小区今后的治理埋下了隐患。

所以我们只能与大家来说说了。顺便声明，本届业委会成员不会参选下届业委会竞选，所以我们的言论不会影响选举的任何结果。

三年了，我们不喜欢说，只想为业主默默地去做，无怨无悔地做。因为我们相信大家会来监督，咨询，了解和支持的，因为业委会工作是大家都会关心的事关业主切身利益的事情。

这些天我们也意识到了，其实我们做工作的同时也要会说，这是我们三年来也许做得最不够的一点。

但说心里话，我们真的没有时间吹牛，包装，宣传业委会工作，我们占用了自己太多的时间，从基础做起，从不熟悉做起，我们做的很累，但我们做得很认真。

所以唯独不作为三个字是我们丝毫不能接受的，用下面部分事实来支撑我们的说法吧。

业委会三年来所做的工作

现在来谈谈三年的历程和工作。有成绩，有辛劳，有无奈也有不足。都请大家客观评价，并给我们提出意见，这既是我们人生的一课，更是下届业委会可以借鉴的宝贵经验。

1.从业委会成立之日起，我们在第一次会议上就确定了本届业委会首先要做一届干净正派的业委会。

2.第一点就是要为业主管好钱袋子，不乱花业主的一分钱。第二点是不与物业公司有丝毫瓜葛。三年过来了，我们做到了，我们可以问心无愧的讲，我们是正派的。能力大小水平高低是没有明确判断标准的，但是否正派是否干净这个是由大家查证的。

3.第一届业委会，大家都知道，一切要从头开始，没有经验，没有什么条件，没有工作基础，所有的一切要去从头建立，完善程序和制度，了解现状和历史，掌握文档， 图纸和业主资料。

我们都要仔细了解，深入掌握，然后做出相应的工作安排。单单这个过程已经占用了我们很多的时间和精力。开发商的很多遗留问题要交涉，与物业公司的前期交接，都是在很短周期内进行的。

大家也知道我们面对的是一个毫无责任心的开发商和不进取的物业公司，可以想见工作难度就更大了。紧接着组织了业主公投问卷，对物业续聘，停车收费，阳台包封等项问题，征求全体业主的意见。

因为年底临近，物业即将到期，所以时不我待。经全体业主投票，在社区党委全程监督下，在全体业主代表大会上，公开唱票，问卷同意物业续聘，同意率达到76.1%，同意停车收费等项问卷 （所有内容及现场照片均有存档，可以查证）续聘了原物业，完成了第一件重要工作。

4.对物业公司的管理。成立之初就与中奥物业规范了严格的工作督促制度。业委会每次会议一定是与物业的工作对接会 ，一月一次是底线，一月三次也是常有，并坚持了三年。

清退了物业多占的办公用房及业主投诉的物业员工餐厅用于属于全体业主共同利益的经营性用房。续聘进入2015年后，业委会为加强对物业公司的管理力度，经与中奥总部的多次据理力争和不懈努力，达成了服务水平附加考评制度。

按月对物业工作进行打分考评，并迫使物业公司同意设立服务质量保证金，明确与工作实际情况考评挂钩，制定了扣罚细则。增加这个措施的目的不仅仅是为了扣钱，而是为了更有力的督促物业改善提高服务水平，增加对物业工作监督的力度。

第一年经全体业主代表会议打分为66.87分，但按规定也扣留了8万元的质量罚金。 第二年根据物业的实际工作表现，考评为57.73分，为不及格。罚金为17万元。均已在业委会质量保证金扣罚账户上。今年1—8月份，针对物业实际工作表现，考评仍为不及格。

以上罚金，明确规定了用于为物业未做到的小区维修等项目上，不能挪作他用。三年中我们与中奥高层也多次会商，督促提高服务，更是不断发函指出问题，提出整改方案。

至于日常监督工作更是每天都存在，我们有很多针对各种问题的碰头会，与物业的工作，电话联络也是常态。并与物业建立了物业工作沟通微信群，群聊天记录详细记录着业委会对物业工作监督，批评，建议的全过程。

其实也记录着业委会的艰辛和务实。请有兴趣的业主来翻看查证。对物业，我们只想说，该物业是前期物业，是开发商引进至今的，其自身公司体制，管理理念，工作方式，及工作能力都存在极大问题，也不是只暴露在我小区一处。这是业委会没有办法去扭转的。

不客气的说，连物业公司自身都没有办法推进自己了，我们可以说再用力督导，也找不到有效的办法了。后面何去何从，请全体业主及下届业委会定夺了，这是事关业主的大事。

这三年，对于这个物业公司，我们问心无愧的说，我们尽心，也尽力了，手段，方法也想尽了。但也很累，很失望。物业公司如果有人在，也请你们扪心自问，看看我们是不是在乱说。

5. 经营性收入问题

我们小区总面积40余万平方米，按规定开发商应交付的应为广大业主所有的经营性用房为1480平方，首届业委会刚接手时，经营性用房处于无序管理的散乱状态，房屋被低价出租，面积被缩水，被无序分割，最低的租金居然为每月每平米2元，为此，业委会投入大量的工作，使之从接手之日的平均每平米每月不足10元的租金逐步上调到现在平均每平米40元左右，最高每平米每月60元的收入水平。其中典型的例子为：

1） 107/109号商铺接手时为18.7元每平米每月，合同到期后，业委会通知其调价，租户拒绝。于是我们进行了公开招标，最后以每平方米60元每月的中标价格将其租给了用户，但原租户不肯搬迁，并进行了近两个月的拖延，无理取闹和死缠烂斗。最后业委会以合法斗争为广大业主争回了此项收益。

2） 83/85/87 号商铺为一整体商铺，约400平方米，三个门脸。前期，被一租户无端从中间隔出了33平方租用，使得这400平方的商铺一直无法正常出租。为此，业委会经过近5个月的努力，终于使这宗商铺迁离了该位置（因合同未到期）。最终该商铺被隔成了三间门面，以每平米40元的价格租给了三家业态较好的公司。

3） 由于开发商在开始交房时没有业主活动的地方，使得物业将两间经营性用户（99号，101号）临时作为老年人活动场所使用，从2014年-2016年8月份，该商铺损失隐性租金近10万元，如果再往前推，损失更大。从业委会成立后，经过长时间斗争和不懈努力，用于经营性用房并出租，其中曲折过程我们下面再详说。

4） 业委会成立之初就对物业占用的经营性用房过大提出异议，经过多次沟通，清退了物业公司不该占用的经营性用房面积共计258.4平方米，现均已出租。

通过三年的努力，各种经营性用房已初步步入正轨，按开发商交付面积（物业合理占用除外）已全部出租，并且业态合理运行良好。

到6月底为止，总收入已从物业接手时的30万元增加到目前的190多万元，初步实现了业委会成立之初达成的共识，极大地维护了业主的利益，初步实现成立之初愿望。

作为老小区，以后用钱的地方会日益增多，所以本届业委会始终牢记要为业主牢牢把住钱袋子的责任，三年中没有动用经营性收入，将它移交给下届业委会。

对一部分纠纷的还原

1.垃圾房建设纠纷

因戈雅公寓小区规划时未有建筑垃圾临时中转点（非强制性规范要求），自戈雅公寓交付使用起，建筑垃圾主要放置在以下几个地点：

1）2007-2009年 高层江边道路

2）2010年 秋6-7幢东侧角落

3）2011年 秋14-15幢西边

4）2012年 高层1幢南边

5）2013-2015年 别墅区外西边路上

6）2016年 因杭州将举办G20峰会，政府不允许放置在江边，又改放在夏5-1单元东边下沉式广场。因夏5-1单元东边的房子已出售，业主要收房，该处也不能放置。业委会资讯。

7）2016年业主投诉清运不方便并投诉市长热线后、由社区选择确定夏4-5幢江边作为建筑垃圾临时堆放点，由于是敞开式堆放，雨天泥水，晴天扬尘，影响小区环境，在社区指导下由三方（社区，物业，业委会）对临时堆放点进行砌墙围护及顶棚覆盖，并对外墙进行立体绿化遮挡，减少建筑垃圾堆放对环境的影响，并在七月份进行公示。

后来在施工时遭到极小部分业主投诉，该项目已于七月停止，但是垃圾堆放点的问题仍然未解决，希望业主群策群力。

在该件事中，社区未能坚持当时的会议精神，否认当时的决议，致使垃圾中转点最后被拆除。建筑垃圾中转至今仍未解决.

2.移动信号问题纠纷

2016年9月份，由于小区许多业主投诉移动公司小区的通信信号弱的问题，首届业委会与移动公司进行了多次沟通，协商后，在业委会的努力下，萧山移动公司派人对小区的信号进行测试和评估，提出需要在夏风园高层楼顶安装基站设备用于解决增强小区信号的问题，但此举遭到夏风园3幢1单元楼顶少数业主的极力反对，为此，萧山移动公司提议由反对业主自行找第三方检测质量是否符合国家标准的情况下，仍然遭到这些业主反对，前后经过三个月的多次协调，商量，无果。业委会资讯。

后经闻堰派出所出警强行终止了这件事情，至今业主信号弱的问题依然没有得到解决。

3.业主活动室问题纠纷

由于小区入住之初社区未成立业主活动室，物业将两间经营性用房（99号，101号）临时作为业主活动场所过渡，从2014年-2016年8月份，该商铺损失隐性租金近10万元，如果再往前推，损失更大。

从业委会成立后，我们认为既然完善的社区活动中心已经成立并已使用，该临时性活动场所应归还于广大业主并恢复其原来功能。于是，业委会委托物业公司通知了经常来此活动的十几个人。但此举遭到了这些人的激烈反对。

因为这里可以赌博而不愿去社区活动室，对此事一直不予理睬，反而将门锁破坏，隔墙推到。还时常到正常装修的租户处，警告不让租户租用此商铺。

经过近两个月的斗争，才在公安的责令下，直至2016年12月业委会才通过合法斗争收回并出租出去。不断地充实着家底。

4、针对业主对夏风园5，6号楼物业管家服务的投诉，我们也是与物业公司多次交涉，确定物业未按照当时管家服务具体要求做到。最后也是促使物业费用降低，将物业公司不能满足的要求进行费用下扣，维护了业主的利益。

5、东门改造的情况说明

2015年上半年，中奥物业向业委会提出希望对东门口道路进行改造的情况下，业委会针对这个问题又仔细全面分析后，当时发现：

1）小区东门口铺装道路破损严重，对车辆行驶造成影响，甚至放置钢板来缓解此问题。

2）随着小区入住率升高，大量车辆在东门口临时停车，影响交通秩序。

3）东门口没有人车分流，机动车与行人，非机动车互相穿插，存在安全隐患。

4）部分路口转角不合理，存在一些安全隐患。

同时考虑到，为今后小区封闭式管理提供基础，经与小区部分热心业主，专业设计管理公司，社区讨论后得出一个比较全面的东门部分设施优化改造方案。

东门改造原则上遵循，保持原貌，经济节约，最小干预，该费用全部费用由物业质保金罚金列支，不动用经营性费用，该工程全权由第三方专业代理公司代理招标，业委会，物业不参与该项目，并将该方案在小区公示栏多次公示，公示期间未收到任何书面异议。

本着经济节约，功能合理，整洁美观，最小干预原则，用对上年度物业罚金，严格由第三方招标公司进行招标，由物业配合，业委会任何人员不参与其中的原则进行了该项目实施，而且进行仔细酝酿了近一年严格多次的公示。由社区监督，这样的程序还被责为不合法的话，以后小区的工作还要不要做了？

说说我们的无奈

也可以是抱怨

1）社区的支持是远远不够，日常工作指导极少，特别是遇到业委会困难时的支持更是没有，主动担当的精神不够，在遇到垃圾中转，车位改造，清退侵占，社区都是全程参与，拍板的，业委会面对不同攻击时，社区却没有站出来向业主做出官方解释。

我们只需要组织上说句公平，公正，公道的话。做出表态就可以。我们不是社区管理出身，需要基层组织的具体工作指导和权威的支持。但这三年，这样的支持真的太少，太少了。

2）物业的无奈

物业公司现场的团队其实也很无奈。因为总部基本谈不上支持，甚至是干扰抽血。钱不到位，人就不到位，人不到位，工作就不到位。周而复始，恶性循环。业委会毕竟不能行使强力手段，任何行为必定要合法才能进行。这种无奈是我们的痛，也是物业最对不起我们的地方。

3）业主不支持的无奈

在有序停车，有序进出小区通道。绿化维护，电梯堵门，有利小区秩序的部分道路的单项通行和部分区域的快递小车进小区等问题上都反对，群租，公共垃圾堆放，公共区域违建，电动车乱停乱放等等不文明行为和不接受管理的现象大量存在，也令我们很无奈。

毕竟每个业主都是小区的一个基础细胞，和谐文明的小区要靠大家从我做起，从点滴做起。大家都应担当建设美好家园的责任。如移动通信，小区活动室等事情上，每件事情都是由于少数业主的反对让我们做得很累，但如此折腾，实属无奈。

我们很多时候不能理解的是，我们辛苦的为业主把家底扎实，把钱一分一分攒起来，好好放在账户里，交给下届业委会，用于小区建设，也会导致非议。

有业主居然说我们不花钱也是不作为。物业抱怨我们把钱卡得紧还可以理解，因为我们不出钱，是因为很多钱物业本来就得出。但我们认为业委会出的钱不应该是物业日常开支当中包含的该出的钱。

这样的努力难道不是为业主的利益着想？我们深知小区日益老化，以后用钱的地方会越来越多，业委会的收入会变得日益宝贵，谁有理由乱花钱。每天挖空心思，任意花业主钱的才是有担当有作为的？我们零乱了。

有时会议从晚上七点开到十一点，有时下班从城区赶到业委会办公室饿着开完会，很多时候都是一边吃外卖的晚饭一边开会。这样的场景不是一次两次，是常态。 业委会有委员身体不好的：要住院治疗，但只要身体稍能坚持，也必定参与。

寄语下届业委会

第二届业委会的工作实际上比第一届不会难做，因为首届打下了基础，业委会的运转正常了，各种前期矛盾理顺了，一笔不少的资金也攒下了，工作程序也建立了，希望下届业委会在这个基础上更敬业，更正派，更用心的把业委会工作做得更好。

同时号召小区业主大家都积极参与小区日常管理工作，也积极支持业委会的工作，而不只是袖手旁观，指责猜疑业委会的工作，同事督促物业工作也是每个业主要关心的事情，小区工作单靠业委会几个人力量是远远不够的，需要大家群策群力，建言献策。大家一起出主意，想办法。才能把小区的建设做得更好，才能使我们的生活更加舒心，和谐！