【买人防车位能用70年吗】专题车位70年使用权该不该买？专业解读来了

东南网10月26日新闻(本网记者冯旭)“如果座位是开发商，为什么不能办理产权证？这里面有猫腻吗？”最近东南网《直通屏山》收到网友评论，宁德市第一开发商根据商品房年限转让了使用权，业主对产权存有疑虑，考虑是否要买这样的座位。

业主与开发商签订的车位使用权转让协议（网友供图）

前年买的车位一变二，产权变70年使用权

网友陈先生告诉记者，宁德市东侨开发区三盛璞悦湾小区今年6月交房，最近，开发商福建九龙房地产公司开始以租赁合同形式出售该小区的所有车位，包括人防车位和非人防车位。据介绍，该楼盘在2018年进行第一期销售时，曾捆绑销售车位，被业主举报后叫停。捆绑售出的车位可以退钱，亦可转为房屋首付款。近期，开发商又开始销售车位，只是这些车位不能办理产权证，价格也大幅下降。早期买房时未退车位的业主，现在可以补交1万元后加送一个车位，相当于每个车位8万元。

陈先生提供了某业主与开发商签订的《解除协议书》和《车位使用权转让协议》，其中提出：双方于2019年9月签订的车位合同解除，并于2021年9月签订《车位使用权转让协议》，转让价款为8万元，原合同已支付款项直接抵作新协议的车位使用费，不足部分乙方另行补足。协议中明确：标的车位由甲方投资建设所有，甲方合法持有使用权、出租权、收益权，不属于业主共有财产；乙方明确受让的是车位使用权，而非车位所有权，车位使用期限为自交付车位之日至双方签订《商品房买卖合同》中约定的国有建设用地使用权证中标注的截止日期。“也就是说，转让的是车位70年的使用权。”陈先生说。

8万元的价格，是针对前两年买下车位的业主。按照“璞悦湾的置业小谢”向业主发送的推介信息，目前的车位使用权转让价格是人防标准车位8.1万—9.4万、非人防标准车位9.3万—11万。部分业主担忧，看似便宜的价格背后藏有猫腻。“如果是正常销售，为何办不了产权证？无产权车位是否属小区业主公用，产生的收益是否属于全体业主？”陈先生说，有业主向相关部门反映了情况，但没有执法部门出面制止。

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宁德三盛璞悦湾小区地下车位（网友供图）

车位使用权转让将成大方向？相关部门：暂无政策

记者以业主名义咨询了宁德三盛璞悦湾的置业顾问小谢。她告诉记者，目前包括北京、上海、武汉和江浙一带的新楼盘都没有带产权的车位，因此都是转让使用权，背后的原因主要是70年后国家回收土地时的议价款问题。“国家还没有明文出来，但大方向是在执行（车位使用权转让），现在江浙、上海一带已经比较普遍了。”小谢说，璞悦湾的车位最初是作为能办证的车位卖的，所以当时的价格是15—17万元，捆绑销售时则是20万元，前两年该公司组织了宁德八、九家地产商一起到政府部门询问产权证一事，确实办不出来，加上该公司的主力方向已转向浙江，在宁德未再拍地，所以比较真诚地告诉业主车位办不了证，对价格也作了下调，能收回多少资金收回多少。小谢表示，该项目是亏本项目，目前按使用权转让，定价是“真心便宜”——周边楼盘无论是国宾美墅还是大东海·翡翠湖，一样没产权，都要卖10万元；旁边的东湖曙光城作为烂尾盘，产权证办不出来，一个车位也卖12万元。据介绍，璞悦湾小区共有834个车位，车位配比是1：0.9，加上部分业主有两辆车多买了车位，所以有一部分业主是买不到车位的，“而且，使用权可以二次交易，无论自用或是作为投资都有价值。”

宁德市自然资源局权益科李先生（化名）告诉记者，宁德三盛璞悦湾的车位暂时不能办理产权证，是因为一份政策文件（宁政〔2015〕8号《宁德市人民政府关于印发宁德市地下空间开发利用管理规定的通知》）过期，新的政策尚未确定，造成项目地下空间是否收取土地出让金的问题没有明确，自然资源局与开发商的合同中亦未约定地下空间可以给开发商使用。所以，究竟能不能办产权证，要等政策文件修订之后才能确认。

记者从福建省自然资源主管部门了解到，商品房配套项目在70年使用权到期后是否需再交土地出让金，这一问题争论已久，目前尚无定论，国家亦未出台政策，“车位使用权转让将成大方向”之说暂未听闻。部分地区无法办理车位产权，可能跟各设区市制定的具体政策有关，亦可能是政府与开发商在土地出让过程中未明确地下车位是否已收取土地出让金，造成后期出现争议。如果开发商缴交的土地出让金未包括商品房配套项目用地，该用地便无法办理相关产权。据了解，宁德、南平等地都出现过此类问题。

70年车位使用权，究竟该不该买？

记者注意到，网络上关于车位使用权转让的分析和讨论为数不少。有网友称：“我买了个车位，但是没有产权，合同上写跟房屋年限一致。”有网友附和：“我们小区也是，只卖不租。10万，还不能办理产权证。”有网友表示：“ 我们小区一个车位15—18万，没有产权，我不打算买了。”也有网友提及：“我买了，跟房子一样使用70年，租期20年，到期无条件续约……”

车位使用权能不能买？浙江西湖律师事务所张泽诚律师在知乎发表文章《房产交易中坑爹的“使用权转让”，你一定要知道》指出：以商铺买卖为例，你以为你从开发商手上买到了一个产权商铺，实际上你只是和开发商的关联公司签署了一份租赁和托管的协议。那么后续开发商还是可以利用这套商铺的产权向银行抵押获取贷款，如果之后开发商资金链断裂破产，那么该套商铺也会被法院拍卖偿债，而此时作为商铺“购买人”的你就会很被动，很受伤，权利得不到应有的保障。

宁德市自然资源局李先生认为，有不动产登记证书在手才有保障，如果相关车位未获自然资源主管部门和住建部门审批，亦未经过不动产交易中心登记，一旦发生变故，消费者的权益难以获得保障，即便后期能获准办理不动产权证，开发商亦可能要求加价。

福建青瀚律师事务所俞建明律师指出，没有产权的车位转让，其实质是一种租赁行为，根据《合同法》第214条规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。

记者注意到，宁德三盛璞悦湾小车的《车位使用权转让协议》中约定：不论该协议因何种原因解除、终止或认定无效，业主应向开发商支付已使用期间的车位使用费，每年的使用费按转让总价除以20年计算。也就是说，如果业主以9万元的价格受让车位使用权，使用20年则相当于每月375元。而陈先生透露，目前该小区车位的租赁价格是每月300元。

福州市法律顾问智库成员、福建度德律师事务所赵秀芝主任指出：超过20年的使用权转让是否全部有效仍存在争议，目前开发商通过转让使用权满足了自己的资金需求，后期一旦出现分歧，不排除需要业主交还车位的可能，届时业主会比较被动，因此说到底不如短期租赁。