一、旧政策的“漏洞”
在7月23日，上海楼市推出了两项新政策，来进行维持楼价：一、上调房贷利率，首套房贷的利率从现在的4.65%上涨到5%，二套房贷的利率从5.52%上调到5.7%。二、赠与住房纳入限购政策，政策指出，在这5年的时间里面，即使房主将房子转赠给别人，仍然限制购房。
第一点大家可能都好理解，现在我们重点来讲一下第二项新政策。上海楼市推出的这项政策也就是说，从24日开始，如果想通过赠与的方式转让房产，减少自己名下的房产，有了两个限制。首先，受赠人的手中必须有房票。其次就是这套房从赠与日开始，一直在未来的5年时间里，都将会占有受赠人与赠与人双方的房票。
看起来这项政策的改变并不是很大，但是它背后隐藏的影响力是相当大的。可以说这个政策的推出，就是为了堵住“打新”和“破限购”的漏洞。很多上海的住户，为了逃避上海的限购的政策，通过转赠的方式，减少自己名下的房产，而这项新政策出台，刚好堵住了这些漏洞。
在此之前，上海的新房限价的一二手倒挂，打新变成了香饽饽。为了能够得到更靠前的购房机会，得到打新入场券，需要开始先进行计算“购房积分”。而现在的积分政策的导向性很明显，就是让无房户者优先，让“5年内无购房记录”的“刚需家庭”优先，社保期限长的人优先。
也就是说，上海的购房政策就是专门为这样的一群人所出台的。在上海工作多年，已经结婚但是没有买房的人，或者虽然已经买了房，但是房子已经居住了很长时间，需要进行换房的人。这样一批人则是有着优先购房的权力的。
通过这样的一系列优先权力，这项政策看起来是十分的公平科学的。既保护了需要购买首套住房的用户们的需求，也同时保障了后续住房升级的需求。但是“聪明”的国人们总是有着各种各样的方法来解决这样的问题，俗话说得好，上有政策，下有对策。
为了能够获得购房优先权，为了能够获得更多的购房积分，诞生出了许许多多奇怪的现象。比如说，一个上海住户，有着一套房子，要想在短时间内拥有购房的权力，就可以通过转让的名义将房子转让给自己的直系亲属，让自己的名下没有房产。
自己也就腾出来位置让自己成为上海的无房户，再或者，将自己父母名下的房产全部清空腾出位置来，用自己父母的名义来购买新房。可以说这样的行为扭曲了国家政策，钻制度的漏洞，诞生了许多的“社保巨子”，让真正“无房户”或者需要购房的人们，受到了极大的权利侵害，完完全全是降为打击。
而这样的行为之所以形成，可以说是上海政府在之前所形成的政策漏洞。上海房产赠与直系亲属的，不需要对方有上海购房资格。而如今，新政策的出台，不光是将漏洞给堵住了，甚至是给这些投机者们额外增加了5年的房票“锁定期”。
二、房贷率的上调
可以说，上海市政府在先经过二手房价格核验政策以后，才开始将上海市的房贷利率进行上涨。为了能够更加有效的控制上海市地区的购房压力和银行的贷款问题，出台了相关的政策。
在房贷利率上，上海市政府决定，在上海的第一套房贷利率从开始的4.65%上调到5%，可以说这样的调整几乎影响不大，对于购房的人来说，这样的利率均摊到每个月下来其实并不多。
而第二个就是将第二套房的房贷利率由5.25%上调到5.7%，这样的方法，可以让更多准备购买第二套房子的上海住户，持暂时观望态度。因为二套房贷利率的上浮较大，将影响到购房成本，而且这些人对于购房的需求并不是很强烈。在一定程度上，可以影响上海市的购房压力。
如果单单只靠这一项提高房贷利率就能够解决问题的话，也就不需要第二条政策了。可以说，上海市财大气粗的人也有很多，他们根本不会在乎这些房贷利率的上涨，所以上海政府紧接着就开始出台了第二条政策。
上海市发布相关政策，将上海市居民的住房赠与被纳入限购政策当中。而受到赠房的人，也要符合国家还有上海住房限购政策的要求。也就是说，这些所谓的投机者，再也不能通过转增的方式，转移自己名下的房产来任意购房。
并且，将自己名下的房产转让出去，转赠者和受赠者都要接受5年的购房限购期。这样的政策一出台，将会大大的限制那些投机购房的人，杜绝了那些歪风邪气，出现那种躲避政策，进行炒房卖房的现象，也将会稳定市场秩序，稳定房价。
根据7月23日上海当地媒体新闻的报道，人民银行上海总部与在沪银行召开会议，确定了房贷利率上调的相关事宜。会议结束后，部分银行的首套房贷率由当初的4.65%上调至5%，二套房贷利率从5.25上调至5.7%，将于24日零时开始实施。
通过这项政策我们可以直观地看到，上海市政府对于购买二套房产的用户，通过加大房贷利率的方式，来控制上海住户的购房需求。首套购房利率虽然也随之上涨到了5%，但是涨幅较小，基本稳定。相对于二套购房利率从5.25%上涨到了5.7%，涨幅还是比较大的，直接影响了购房者的购房成本。
2021年以来，广州、深圳、重庆、成都、杭州、苏州、宁波等热门城市平均房贷利率均有所上升。贝壳研究院统计显示，6月，72个城市中主流房贷利率环比上月上调的城市有28个，其中，首套、二套均有上调的城市有18个。另外有8个城市的首套、二套房主流房贷利率上调幅度超过20BP，苏州首套主流房贷利率上调65BP。
三、上海房市的现状
可以说，房贷款利率的上调，对于那些刚性需求的人影响并不是很大。一个就是说房贷款利率对于首套购房的人上涨幅度并不大，第二个就是真正刚需住房的人，不会在意这些细微的上调，均摊到每个月其实并不多。
但是对于购买第二套房产的人们来说，房贷款利率由5.25%上调到5.7%，导致了他们第二套购房成本的上涨。同时，他们本身对房产的需求并不是很强烈，房贷率上调，会影响到他们购房的情绪，所以在购买第二套房产的时候，会使得一部分人暂时持观望状态。
可以说，上海政府在新出台的两项政策以后，上海原来的那些政策所带来的漏洞，可以被及时地堵住。大大的减少了银行的贷款数量，很好的缓解了房贷额度的压力和购房的压力。
新规发布后的一周，也即7月19日，上海链家官网对外展示的房源共1.61万余套，较7月9日前述新政发布时减少了1.58万套。截至7月23日，链家官网对外展示的房源恢复至1.77万套。
对于此次调高房贷利率，根据资料显示，在全国几个较大城市当中来看，上海的住房贷款的利率可以说是最低的。基本上可以说全国的大多数城市，他们的所有城市首套房贷利率都达到了5.1%以上，二套房在5.88%以上。
可以说，即使目前上海的房贷利率上调到了5%，放到全国来看，依然是最低的存在。而上海银行出现了有关贷款放慢的现象，也让上海的楼市压力减缓。
有关部门做出指示，只要是全国内的房地产金融收紧趋势没有更改，各地政府将调控政策延续，保持常态化发展，加快完善稳地价机制。明确表示在2021年，对房价上涨速度较快的城市予以批评，并加快发展保障性租赁住房。
预计下半年房地产贷款集中管理制度持续发力下，上海银行的住房贷款压力仍然较大，长三角大多数地区城市，将在短期时间内进行价格调控。
从2021年开始，上海已发布了多项房地产调控政策，只要是有关限购、购房信贷等这些方面的，有关政府会进行层层加码，大力的填补政策漏洞。目的就是要让房地产市场的热度降下来，稳定市场预期，落实“房住不炒”的定位。
此次针对赠与房产的补丁政策以及房贷利率上调，再次反应了政策进一步趋紧的态势，因此各方都应尽快回归理性，对调控导向保持清醒认知。
对于上海政府所出台的两项新政策，其根本目的就是为了能够更有效的控制上海当地的购房压力。同时也能够通过这样的一种方式，来达到控制上海房价的目的，也能够让投机者们老老实实地按照程序进行购房，很好的缓解上海当前购房贷款紧张的局势。
结语
可以说近短时间以来，我国政府对于各行各业的整顿力度十分的大。教育行业已经开始了整改措施，在接下来房地产的问题当中，上海已经做出了表率。从新出台的两项政策当中，就可以看出这次的政策力度之大，影响之深，更好的保证了人人都可以有房子住，构成良好的内在循环。
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