买人防车位能用70年吗专题之99%买房人不知道：人防车位不能卖；一楼小院可能被拆；物业广告收入归业主！

有人说中国人在食品上完成了化学扫盲。

从咸鸭蛋认识苏丹红，从火锅认识福尔马林、火腿肠认识瘦肉，从奶粉认识三聚氰胺。

小编应该说，买房可以完成法律扫盲，特别是对物权法的扫盲。

这个“扫盲”的过程任重道远。比如，今天小编要聊的三个问题，99%的买房人可能都不知道……

人防车位“出售”合同

有效期只有20年

朋友勇哥昨天给我抱怨，永大颐和园的开发商想钱想疯了！它的车位卖到了13万元，而隔壁另一个小区只卖9万多元！

卖得贵，不是开发商的错。一个愿卖，一个愿买，没什么好说的。

关键是，永大颐和园13万元的车位，没有证，可能只是人防车位！

小编以购房者名义致电永达颐和园，置业顾问“光明正大”地说：

我们的地下车位没有证，有些是人防车位。但都一样，都是70年使用权，价格也一样！放心买就行。

问题来了：人防车位能卖吗？答案是，不能卖！

“人防”车位，顾名思义，这是人防工程，产权属于国家，开发商有何权力出卖？

虽然不能卖，但可以用来对外出租。

根据济南市的规定，每个小区都要配备人防工程，面积要在地上总建筑面积8%以上。如果开发商不建设的话，每平米需要缴纳2000元资金。

所以，大部分小区都会配建大量人防车位。

在实际操作中，虽然人防车位的产权属于国家，但为了鼓励开发商建设，人防车位遵循“谁投资谁受益”的原则。所以，开发商可以将人防车位拿来对外出租。

问题又来了：既然开发商有权出租人防车位，那就出租70年！这跟卖有何区别？

第一，开发商没权力将车位出租70年！最多只能出租20年。

根据我国合同法，出租合同的期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效！！！

第二，即使出租70年，也与住宅的70年产权也是不同的。

住宅的70年产权到期后，房屋仍然属于业主，只是房屋的土地使用权到期；国家无权收回房屋，最多让购房人再交一部分土地出让金。

人防车位则不同。开发商完全可以按着合同办事，70年会收回车位。

70年太久了，我们不去考虑70年之后的事情。

即便如此，人防车位与有证车位还是有很大不同：第一，人防车位没产权证，出手的时候不方便；第二，没有产权证，这个资产就是可疑资产，不能在银行用于抵押融资。

就是这样的无证车位，开发商居然“卖”到13万，真是逮着业主狠宰啊！

一楼花园小院

小心被城管拆除！！

现在，济南一些多层小区，都会推出一楼加花园小院的房源。

前段时间，一个朋友给小编“诉苦”：

她所住的楼栋便是一楼带花园小院，但她不是在一楼。不久前，一楼业主在小院里铲掉绿地，挖了个大坑，听说是要建地下室，还有人说是要建鱼池……

一楼的业主，能在绿地小院里大兴土木吗？

答案是，否定的！因为，这个花园小院所有权不属于一楼业主，而是小区全体业主。

《物权法》规定，“建筑区划内的绿地，属于业主共有”。

但我们经常看到的事情是：开发商将属于业主共有的绿地圈起来，以高价“卖”给一楼业主。

开发商赚了大钱，其他业主损失了绿地，而拿到小院的一楼业主，也并非毫无风险。

比如，万科在杭州的一个项目，万科.西庐。

这就是一个一楼带小院的项目，但在交房之前，这个项目不断遭到高层业主投诉，要求拆除1楼小院。

最终城管出手，将已经建好的一楼小院拆除了！拆除了！拆除了！

万科.西庐小院被拆除。

问题又来了：所有权属于全体业主，但使用权呢？一楼业主能否拥有？

答案是，可以，但得有前提条件。

物权法虽然规定，“建筑区划内的绿地属于业主共有”，但还规定“属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”。

什么情况下才能明示属于个人？第一，得符合规划，规划里本身就是小院；第二，开发商销售时，要征得其他所有业主的同意，同意花园小院被一楼独自使用。

但仍要记住，只是独自“使用”，下小院里挖“大坑”，仍然是不行的。

小区内广告收入

归全体业主所有

在每天回家路上，你注意过电梯里的广告吗？

你可知道，这些电梯里的广告，都与你有关。这些广告的收入，归全体业主所有。不仅是楼梯里的广告，连小区外墙的广告，也是所有业主的！

物权法规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分(电梯、外墙面、共有绿地等)享有权利，承担义务。

我们已经习惯的事情是：

物业公司决定着小区的广告投放，广告收入，一年收了多少钱，业主们也从来不知道。

今年年初，沈阳中院公布了去年的十大经典案例，其中一个是这样的：

沈阳鹏利花园AB区业主委员会把物业公司告了，要求物业公司返还广告费，金额为26万元。

这个案子经历了初审、二审，都是物业公司赢！原因是，物业公司说自己在亏损，广告费都用在补充亏损上面了。

案子一直上诉到辽宁省高院，高院裁定由沈阳中院再审。沈阳中院终审判定，物业公司输。

原因是——一码归一码，亏损归亏损，但物业公司无权无权擅自使用广告费用弥补亏损。因此，物业公司要向业委会返还26万元广告费！

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