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买人防车位能用70年吗专题之99%买房人不知道:人防车位不能卖;一楼小院可能被拆;物业广告收入归业主!

有人说中国人在食品上完成了化学扫盲。

从咸鸭蛋认识苏丹红,从火锅认识福尔马林、火腿肠认识瘦肉,从奶粉认识三聚氰胺。

小编应该说,买房可以完成法律扫盲,特别是对物权法的扫盲。

这个“扫盲”的过程任重道远。比如,今天小编要聊的三个问题,99%的买房人可能都不知道……

人防车位“出售”合同

有效期只有20年

朋友勇哥昨天给我抱怨,永大颐和园的开发商想钱想疯了!它的车位卖到了13万元,而隔壁另一个小区只卖9万多元!

卖得贵,不是开发商的错。一个愿卖,一个愿买,没什么好说的。

关键是,永大颐和园13万元的车位,没有证,可能只是人防车位!

小编以购房者名义致电永达颐和园,置业顾问“光明正大”地说:

我们的地下车位没有证,有些是人防车位。但都一样,都是70年使用权,价格也一样!放心买就行。

问题来了:人防车位能卖吗?答案是,不能卖!

“人防”车位,顾名思义,这是人防工程,产权属于国家,开发商有何权力出卖?

虽然不能卖,但可以用来对外出租。

根据济南市的规定,每个小区都要配备人防工程,面积要在地上总建筑面积8%以上。如果开发商不建设的话,每平米需要缴纳2000元资金。

所以,大部分小区都会配建大量人防车位。

在实际操作中,虽然人防车位的产权属于国家,但为了鼓励开发商建设,人防车位遵循“谁投资谁受益”的原则。所以,开发商可以将人防车位拿来对外出租。

问题又来了:既然开发商有权出租人防车位,那就出租70年!这跟卖有何区别?

第一,开发商没权力将车位出租70年!最多只能出租20年。

根据我国合同法,出租合同的期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效!!!

第二,即使出租70年,也与住宅的70年产权也是不同的。

住宅的70年产权到期后,房屋仍然属于业主,只是房屋的土地使用权到期;国家无权收回房屋,最多让购房人再交一部分土地出让金。

人防车位则不同。开发商完全可以按着合同办事,70年会收回车位。

70年太久了,我们不去考虑70年之后的事情。

即便如此,人防车位与有证车位还是有很大不同:第一,人防车位没产权证,出手的时候不方便;第二,没有产权证,这个资产就是可疑资产,不能在银行用于抵押融资。

就是这样的无证车位,开发商居然“卖”到13万,真是逮着业主狠宰啊!

一楼花园小院

小心被城管拆除!!

现在,济南一些多层小区,都会推出一楼加花园小院的房源。

前段时间,一个朋友给小编“诉苦”:

她所住的楼栋便是一楼带花园小院,但她不是在一楼。不久前,一楼业主在小院里铲掉绿地,挖了个大坑,听说是要建地下室,还有人说是要建鱼池……

一楼的业主,能在绿地小院里大兴土木吗?

答案是,否定的!因为,这个花园小院所有权不属于一楼业主,而是小区全体业主。

《物权法》规定,“建筑区划内的绿地,属于业主共有”。

但我们经常看到的事情是:开发商将属于业主共有的绿地圈起来,以高价“卖”给一楼业主。

开发商赚了大钱,其他业主损失了绿地,而拿到小院的一楼业主,也并非毫无风险。

比如,万科在杭州的一个项目,万科.西庐。

这就是一个一楼带小院的项目,但在交房之前,这个项目不断遭到高层业主投诉,要求拆除1楼小院。

最终城管出手,将已经建好的一楼小院拆除了!拆除了!拆除了!

万科.西庐小院被拆除。

问题又来了:所有权属于全体业主,但使用权呢?一楼业主能否拥有?

答案是,可以,但得有前提条件。

物权法虽然规定,“建筑区划内的绿地属于业主共有”,但还规定“属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”。

什么情况下才能明示属于个人?第一,得符合规划,规划里本身就是小院;第二,开发商销售时,要征得其他所有业主的同意,同意花园小院被一楼独自使用。

但仍要记住,只是独自“使用”,下小院里挖“大坑”,仍然是不行的。

小区内广告收入

归全体业主所有

在每天回家路上,你注意过电梯里的广告吗?

你可知道,这些电梯里的广告,都与你有关。这些广告的收入,归全体业主所有。不仅是楼梯里的广告,连小区外墙的广告,也是所有业主的!

物权法规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分(电梯、外墙面、共有绿地等)享有权利,承担义务。

我们已经习惯的事情是:

物业公司决定着小区的广告投放,广告收入,一年收了多少钱,业主们也从来不知道。

今年年初,沈阳中院公布了去年的十大经典案例,其中一个是这样的:

沈阳鹏利花园AB区业主委员会把物业公司告了,要求物业公司返还广告费,金额为26万元。

这个案子经历了初审、二审,都是物业公司赢!原因是,物业公司说自己在亏损,广告费都用在补充亏损上面了。

案子一直上诉到辽宁省高院,高院裁定由沈阳中院再审。沈阳中院终审判定,物业公司输。

原因是——一码归一码,亏损归亏损,但物业公司无权无权擅自使用广告费用弥补亏损。因此,物业公司要向业委会返还26万元广告费!

小编微信号:fly84912;

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