50年后别墅与大平层哪个更保值专题之北京买房：纠结，大平层还是别墅？

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1、提问：京爷您好！新人首问：预算1100-1300w，想买能兼顾居住高品质和保值增值属性的南北通透三居。希望增值角度起码紧随大盘或能跑赢大盘更好。工作地点一个在西四环一个在东四环。小娃目前2岁多，所以学区有两种方案：1.目前可暂不考虑，则5年后置换学区房。2.目前就考虑，带中等偏上学区一步到位也可。 看了很多房子，有以下目标小区，具体进一步如何选择感觉很迷茫。还请您能一一指点下并给予优先级建议，谢谢！ 1. 珠江帝景 2. 苹果社区南区（品质略差） 3. 逸翠园 4. 润枫水尚东区 5. UHN国际村 6. 金星园（预算够不上这里的南北三居，只能是不通透三居） 除了以上小区和板块，基于我们的需求，还有哪个板块及具体小区您比较推荐吗？

回答：从您的描述来看，您的需求总结来看，应该是就是：居住体验好，顺便有个还行的学区。所以我建议还是一步到位得好，之后再进行置换，中间也涉及交易成本和时间成本。而且目前的政策来看，朝阳的学区还是比较稳，所以未来有学区的品质小区还是比较稀缺的，升值保值能力完全没问题。这里面，珠江帝景就是一个比较不错的选择，离一个人工作近，有学区，有品质，可以作为首选。苹果社区南区品质确实一般，不是太建议。逸翠园、润枫水尚东区属于纯改善小区，没啥学校。UHN国际村品质一般，租户不少，有点儿乱。金星园小区很优质，如果户型不大好，那确实比较鸡肋，不过总体保值能力还是挺强。亚运村的嘉铭桐城也可以看看，但是通勤距离这一块可能会麻烦一些。如果到时候看房了，可以发房源过来看看。相关房源可以直接在咱们的小程序的学区查询中查找

2、提问：刚需➕保值。首付120-130w，房屋总价400w（一居或二居），支持组合贷能多贷款则多贷款。离公司（坐标：五道口）公共出行车程不超过30-40分钟，尽可能考虑全周边配套设施（如：生活基础配套、对口学习等），不考虑郊区县。帮忙推荐相符的小区呗，谢谢。

回答：您好，400万总预算，五道口附近以及大部分海淀有价值的区域都比较难找，考虑到您对生活基础配套、对口学习等因素，我认为您可以朝北看。比如看看西二旗的智学苑、铭科苑，都是不错的选择；另外，还可以看看永泰庄地铁站附近的永泰东西里。以上都是性价比不错的。可以查看星球资料《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》

3、提问：刚需买房，预算总价500-600万，工作地点在石景山，想在附近买房，最近在看远洋山水。您认为这个小区怎么样，值得购买吗？未来保值吗？

回答:您好，石景山老房子一片一片的，这造成远洋山水这类稍微新一点的商品房显得比较稀缺，因此远洋山水也成为石景山非常受关注的盘。就是因为稀缺性，它的价值就比较大，保值性和居住属性都非常不错，推荐购买。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》

4、提问：京爷，万润家园如何？因为在西二旗这边上班，所以周边瞧了一圈，看中金域华府的，但价格有点高，而且房子真心太少了。然后又瞧了下万润家园，但这个小区我有点拿不准，所以特意来咨询您一下

回答：这个小区出行便利，户型还不错，户型选择多，缺点是离八达岭公路近，有些噪音，商业配套稍微远一些，离回龙观医院近，精神病近，有些人会顾忌，价格有所受限。尽量往融泽、金域、国风美唐买，或者新龙城也行。可以参见星球资料《北京各小区历史收益统计与分析》

5、提问：京爷，周末去看了下通州泰和运河上的院子，感觉地理位置比顺义的好点，离着大运河和市政府都比较近，小区环境非常不错，只是卖的这套二手别墅不行，350多的面积只有3个卧室，而且感觉是不是入住率不高呢，比较荒，老婆说晚上可能会比较害怕，独栋别墅应该都这样吧？我现在纠结是热闹地段高端小区的大平层还是独栋别墅？独栋别墅是个稀缺资源，以后也不批地了，带院子，私密性好，但是流通性不好，您能简单介绍下您的想法吗？或者介绍下这个院子项目，谢谢

回答：一般来说，别墅的流动性和保值性都是比不上大平层的，除非极其稀有，比如说紫玉山庄。从稀缺性上看，这个院子还是比较稀缺，地理位置没话说。如果通州未来能真正发展起来，大量的人口和高薪产业入驻，那我觉得问题不大。而热闹地段高端小区，特别是有学区的高端小区，是属于非常稳的一个产品。所以说看你是想赌一把还是追求稳了。另外，通州别墅流动性目前肯定差，而且要做好大概10年左右的时间持有的准备。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》

6、提问：京爷，请问温泉镇凯盛家园的一居好，还是房山区瑞雪春堂的二居好，主要是保值角度来看。

回答：瑞雪春堂虽然楼龄新，但周围没什么产业，属于保值性一般的标的；凯盛家园周围有高薪产业，所以相对保值性强一些。但是这些小区，如果不是在附近工作，都不建议购买。详见星球资料《北京n大不能买的房产》

7、提问：京爷您好，最近在绿家看的房子，成交的蛮多的。经纪人发消息告诉我成交价，感觉显示的成交价有点虚高。不知道绿家是不是故意抬高明面上的成交价，好让后面的卖家有个好价格，实际价格会不会低一点。

回答：您好，一般来说，绿中介的成交价还是比较准的，不用太担心。

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