【公寓为什么不通天然气】专题为什么苦口婆心的劝你不要买公寓

6月中旬，白沙东四环和关南地铁旁的两个公寓项目的人气刷引起了朋友圈爆破。

所给价格和政策空前给力，东四环的公寓7XXX，在明年交房的情况下做了5年十次FQ，管南的公寓价格较之前每平直降2000多，也搞了两年FQ。

好几个朋友微信问我能不能买？我的回答一律是不建议碰，公寓产品不适合普通人投资。

有些朋友听劝，及时止住没买。

也有的朋友实在经受不了诱惑，还是决定下手。对于这类朋友，我只能送您一句我娃儿的金句：

祝你好运，兄弟！

水木社区BBS上有关于人生三大悲剧的精辟总结：泡妞泡成老公、炒房炒成房东、炒股炒成股东。这三大悲剧有相通之处，都属于将流动资产炒成了固定资产。

用投资的概念来框定的话，以上三大悲剧皆属于套牢式投资。醒醒吧老铁，你的房产投资可能是被割韭菜

很不幸，购买公寓就属于“炒房炒成房东”这款。

所谓房产投资，是通过低价入手，高价卖出的方式，以二次交易来实现货币变现，赚取中间差价。如果这个产品基本上没有二次交易的的可能，不存在高价卖出这一环节，那么你入手的低价意义便不是太大。

公寓属于一次性大笔投入之后，在较长时间内获取小额稳定现金流的模式。这种模式其实比较常见，我们熟知的分红型保险就属于这一类。

分红型保险可能很多人不会买，但是公寓产品进行优惠包装之后很多人会心动。

目前郑州市场上公寓产品是过剩的。截止2020年的第一季度，郑州市公寓库存296.5万方，按照近一年月均去化9万方计算，年均去化周期34个月。

这也就是说，在郑州公寓市场不新增供应的前提下，目前剩余的公寓产品还能卖2年10个月。

然而，市场上的新的公寓产品还在源源不断地供应，2020年的一季度公寓供应38.6万㎡，相较于去年的一季度上涨50%。

公寓产品明明不好卖，为何开发商还在源源不断地进行公寓的供应？

其实开发商也不想啊，但是自己拿的商业地块，含着泪也要卖完。近几年商铺、写字楼的销量一直低位徘徊。为了更快的实现销售回款，大批的商务办公和商业地块的产品规划成了公寓。

所以，可以这样理解，因为公寓相较于写字楼和商铺更加好卖一些，能够更快实现回款，所以开发商将产品做成了公寓。这是一种被动选择。

公寓产品使得开发商的销售和回款加快，但是在销售的过程中购房者成了接到最后一棒的人。

对于普通购房者来说，公寓这种产品，居住、投资皆不适宜。

从居住角度来说，相较于住宅，它的劣势非常明显。

在我国，住房是承载落户、教育等各项资源的集合体，而公寓则仅仅具有居住的功能。

1、不能落户、不能上学的尴尬使得公寓居住功能受到了阉割

年轻人来到城市拼搏，是为了留在城市。在城市买房是为了安家落户。公寓产品不能落户，也不能划片入学。

这两个致命伤，使得它的居住功能大打折扣，它无法满足年轻人在城市落地生根的需求，也无法满足一个家庭的长期居住需求。

2、商水商电、不通天然气，抬高居住成本，满足不了正常居住条件

公寓产品的这方面劣势其实很多人都知道，大部分公寓小区的用水用电是按照商业水电进行收费。

另外，由于公寓的户型设计，绝大多数没有独立的厨房，无法通天然气，所以在公寓居住的同学们都是各显神通，电磁炉、空气炸锅、壁挂炉等等电器用起来。

3、超高密度、筒子楼设计，不满足日照的排布，缺乏园区氛围的居住环境

因为一般属于商务办公或者商业用地，所以公寓项目的容积率比较高，较高的容积率造成了筒子楼的设计，居住密度很高。

同时，园区环境上，公寓产地块很多没有景观和园区规划，这就无法形成社区的居住氛围。室内环境上，公寓的户型一般为狭长的长方形，不用像住宅一样满足基本日照，所以室内的通风采光效果不会太好。

一句话，公寓实际的居住体验感并不是太好。

从居住的角度来看，公寓因为它的居住功能受到很大的限制，所以仅可以作为自由潇洒的单身贵族的短暂栖息地。

从投资的角度来看，公寓产品的投资是一笔不太划得来的买卖。

1.套牢式投资究竟是赚是赔

置业顾问在销售公寓时，经常会描述一个概念。公寓是一只老母鸡，买了以后，每年都可以收鸡蛋，一次投入，终身受益。这是对于套牢式投资最完美的包装解释。听起来相当牛逼。

实际情况真的是这样吗？我们来做一个测算，拿高铁片区位置相当不错的万科誉作为举例。

22平的公寓当年售价1.75万/平，总价约38.5万。其中首付19.25万，每月月供约2100元。目前网上租金1800元/月。

按照一直有稳定租客的情况下进行测算：

租金按照每年5%进行递增。因为前10年要还月供，我们先计算前10年收益：

10年租金收益为271652元，10年月供支出为252000元，10年内的纯收益为19682元。

对，你没看错，整整10年，这套公寓能给你带来的纯收益为19682元。

那么这套公寓多少年才能将首付和月供成本全部回收呢？

答案是15年，也就是说，需要经过15年的长期出租，保持租金每年5%上涨，不空租、不算通胀的情况下才能将前期投入的成本收回来。

15年房龄的住宅已经破败，遑论15年房龄的公寓，所以到该享受租房纯收益时你的公寓是否还有出租价值。

公寓的出租是靠居住价值来实现，放到租房市场上它除了要与数目众多的公寓来竞争之外，还要与郑州万千个住宅社区去竞争。

阉割版的居住功能使得它很难满足家庭居住需求，使得它的租房人群框定在漂泊在城市的年轻人身上，客群的收窄使得出租的难度又进一步增加。

在公寓投资的时间长河里，保持它的满租和租金收益率很难。

2.公寓投资对于杠杆的运用不充分，却平添更高的交易税费

投资买房讲求杠杆率，也就是掏更少比例的首付，去撬动更高金额的房产。住宅的首套比例30%，贷款可以贷30年。公寓因为属于商业、办公性质，首付比例50%，贷款只可贷10年。

相比之下，同样的首付和月供能力，能够撬动的房产金额是不一样的。

杠杆运用不充分，但交易的税费却相对较高。一手的公寓契税为4%，相较于住宅处于高水平。

3.公寓买了之后真的卖不出去吗？

是的，真的卖不出去。

大家都在说公寓二次交易的税费成本很高，所以卖不出去。公寓的二次交易税费项很多，包含契税、增值税、城市维护建设税、土地增值税、地方教育附加等税种，合计下来总税率能占到总价的10%-20%。

有的着急出手的卖家大笔一挥，税我愿意承担，总可以卖了吧。然而事实是还是太难，因为市场上你很难找到愿意接手的买家。

可以这样说，二手公寓市场基本上不存在。

很多人进行公寓投资，只看到了低价，持着捡便宜的心理仓促入局。投资不是买白菜，买入是为了更好的卖出，流动性是比价格还重要的东西。

投资最大的悲剧就是将流动资产炒成了固定资产。

在投资的这个局，我们做不了镰刀，也不要做韭菜。

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